상가임장 실전TIP 8가지
사전준비, 현장에서 할 일, 부동사에서 할 일
지난 B2K Braanding 6월세미나에 이야기 해드린 내용과 동일한 부분이 있으니 세미나에 참여하신 분들은 복습용으로 활용하셔도 좋을 것 같습니다. 그럼 현장에서 상권임장을 어떻게 해야 하는지, 부동산 방문을 했을 때는 무엇을 해야 하는지 디테일하게 안내드려보로 하겠습니다.
오늘은 이 내용을 사전준비, 현장에서 할 일, 부동산에서 할 일 이렇게 3단계로 나눠서 이야기 드리려 합니다.
1. 상권 임장 사전준비
현장에 답이 있다며 아무런 준비도 없이 그냥 운동화 신고 지역을 돌아다닌 분이 있습니다. 실제로 많습니다. 현장이 중요하다고 하니 목적의식과 계획 없이 그냥 돌아다니십니다. 이렇게 하는 것도 상권을 파악하고 좋은 입지를 찾는데 물론 도움이 됩니다. 그런데 이것은 너무 비효율적이기도 하고 제대로 된 상권분석이 불가능합니다.
그럼 어떻게 하는게 좋을까요? 오늘 이 글을 통해서는 3가지를 전달드릴 겁니다.
첫 번째: 지도를 출력하고 다니세요
모바일 환경이 좋아지면서 폰에서 네이버지도, 카카오맵을 통해서 얼마든지 지도를 확인할 수 있습니다만 출력을해서 들고 다니는 게 좋습니다. 저는 지금도 제대로 상권분석을 진행할 때는 클래식하게 A4용지로 지도 출력하고 들고다니면서 기록할 수 있게 받침대(?)를 가지고 나갑니다.
종이지도를 출력하고 나가는 이유는 기록을 하기 위함입니다. 눈으로 본 것 느낀 것을 지도안에 적어야지만 나중에 임장에 대한 정리가 가능해집니다. 아무런 정리를 하지 않고 무작정 골목 구석구석을 걸으면 어떻게 되는지 아시나요? 그날은 기억이 날 수 있지만 하루 이틀이 지나면 내가 그날 무엇을 보고 들어왔는지 머릿속에 남아 있지 않게됩니다.
학원에서 많이 본 "에빙하우스 망각곡선" _ 사람은 잊는 동물이다두 번째 지역에 대한 사전 공부를 하고 나가세요
소개팅을 할 때도 상대방이 뭘 좋아하고, 직업이 뭐고, 어떤 성격인지를 주선자에게 물어보고 나가잖아요? 상권임장을 나갈 때도 마찬가지에요 이미 알고 있는 지역이라 하더라도 디테일한 데이터를 수집하는게 중요합니다. 네이버, 유튜브, 인스타, 책 등을 통해서 수집할 수 있는 자료를 최대한 모으고 나가는게 필요합니다. 극장이 있다면 얼마나 많은 사람들이 방문하는 곳인지, 대학교가 있으면 재학생 수가 몇 명인지, 지하철이 있다면 일일 승하차인원이 몇 명인지, 지역내 대형 오피스 건물은 있는지 없는지, 먹자 골목이 형성된 곳인지 아닌지 등 생각해보면 알아둬야 할 정보들이 정말로 많습니다. 이런 내용은 현장에서 조사할 수 있는 것이 아니에요.
지역에 대한 이해도를 넓히고 현장에 나가면 목적성 있는 임장활동이 가능합니다. 어떤 가게를 중점으로 볼 건지, 주요시설물(CGV, 메가박스, 구청, 경찰서, 대형오피스) 인근 상권은 어떤지 이면 골목과는 어떤 차이가 있는지 미리 알고 나가셔야 합니다. 상권은 아는 만큼 보입니다.
그리고 네이버부동산을 통해서 지역내 상가 임차조건이 어떤지, 권리금은 어느정도인지 기본적인 리서치를 하고 나가시는 게 좋습니다. 매물을 등록한 공인중개사와 미리 연락해서 현장에서 약속을 잡고 그 지역 상권에 대한 설명을 듣는 것도 시간을 효율적으로 활용하는 좋은 방법입니다.
2. 현장에서 할 일
첫 번째 인터뷰 하기
상권분석은 고객분석이기도 합니다. 현장에서 부동산적인 관점으로만 생각하지 마시고 인터뷰를 적어도 3명이라도 해보시는 게 좋습니다. 저는 실제로 인터뷰를 합니다. 어떻게 하냐고요? 그냥 질문합니다.
" 여기서 카페를 차리려고 하는데 상권이 어떤가요?"
" 보통 여기 오시면 어느쪽에서 식사를 하시나요?"
" 여기서 제일 유명한 맛집이 어딘가요?"
생각보다 많은 것을 들을 수 있습니다. 부끄럽거나, 이 사람 뭐하는 사람이지 경계하는 사람이 생각보다 적습니다. 물론 이렇게 인터뷰하려면 깔끔하게 복장 갖추고 하는게 좋습니다, 마스크에 모자 푹 눌러쓰고 이야기 하면 이상한 놈 취급 받기 딱 좋습니다.
인터뷰를 두려워하지 마세요~ 유재석, 조세호 빙의해서 행인들에게 이야기 해보세요
행인들에게 이야기 하는게 부끄러우면, 그 상권에서 식사하면서 머리 자르면서 간단히 술 한 잔 하면서 그곳에서 일하고 계신 분들에과 이야기 해보세요... 정말 많은 이야기 들을 수 있습니다.
두 번째 사람들 생활동선 따라가보기
제가 생각하는 상권분석의 기준은 3가지 입니다. 배후세대, 생활동선, 경쟁강도. 그중 생활동선을 파악하는 방법중의 하나가 바로 사람들 뒤따라 가기 입니다. 역에서 나온 사람, 버스에서 나온 사람이 어디로 가는지 계속 뒤에서 따라가는 겁니다. (오해 받지 않도록 적당한 거리를 유지하세요) 1명 2명 3명 4명 이렇게 반복하다보면 사람들이 어떤 동선으로 움직이는지 살펴볼 수 있습니다. 절대로 사람들의 동선이 내가 머릿속에서 생각하던 대로 움직이지 않습니다. 생각보다 더 먼 거리를 이동하기도 합니다. 이런 이유로 골목상권이 형성되는 것이기도 합니다.
대중교통을 시작점으로 삼을 수도 있고, 주요시설물(공공기관, 학교, 극장, 병원, 먹자골목 등)을 시작점으로 따라가볼수 도 있습니다. 일단 해보시면 제가 왜 이런 행동을 하라고 하는지 알게 되실겁니다.
세 번째 가게를 들어가보기
우리는 창업을 하기 위한 목적으로 상권조사를 합니다. 그러면 경쟁점에 대한 파악을 하는 것이 중요한대 대부분의 사람들은 외부에서만 가게를 봅니다. 아 위치가 좋네, 간판이 잘 보이네, 웨이팅이 있네 이정도만 관찰하는 분들이 너무 많아요. 내부를 꼭 들어가 보셔야 합니다. 들어가서 상품과 서비스를 구매하지 않더라도 어느 연령대 사람들이 있는지 단체가 있는지 2인이 온 손님이 많으닞 주로 뭘 먹는지, 내부 분위기는 어떠지 종업원들은 어떤 서비스를 제공하는지 태도는 양호한지 이런 정보를 짧게나마 스캔을 해보시면 좋습니다.
외부에서 확인할 수 있는 정보도 있지만 더 중요한 것은 보이지 않는 곳에 있습니다. 모든 가게의 서비스를 이용할 수 있는 것은 아니나 최소한 내부를 둘러보고 이 가게에 대한 경쟁력을 판단해 보는 시간을 꼭 가지셨으면 좋겠습니다.
보통 상권분석을 한다고 하면 항상 부동산만 보고 오는 사람이 10명에 9명 입니다. 앞서 설명드린 생활동선 경쟁점에 대한 정보도 같이 파악을 하고 데이터를 종합할 수 있는 시간을 꼭 가지시길 추천 드립니다.
3. 부동산에서 할 일
첫 번째 여러 공인중개사와 소통하세요
어떤 물건지에 대한 정보를 받았다고 해서 꼭 그 중개인과 계약을 해야 하는 것은 아닙니다. 그 중개인의 태도나 능력에 따라 비교평가를 하고 다른 중개인과 계약을 진행해도 됩니다. 중개업은 단순 정보전달의 개념이 아니기 때문에 선착순 게임이 아니기에 우리는 보다 많은 중개인과의 소통이 필수적입니다.
네이버 부동산에 올라가 있는 상가매물은 전체의 극히 일부에 불과합니다. 좋은 조건의 상가는 노출이 안되는 경우가 많습니다. 그래서 우리는 현장에 가면 최대한 많은 중개인들과 소통하며 외부로 드러나지 않은 좋은 조건의 상가를 찾는 것이 중요합니다.
일편단심 민들레처럼 처음 만난 공인중개사와 평생을 함께 할 것처럼 소통하는 것을 피하셨으면 합니다. 나를 위해서 더 많이 움직여 줄 수 있는 중개인을 찾는 것도 능력차이 입니다.
두 번째 기록하기
지역 공인중개사들에게 받은 상가리스트 및 정보는 반드시 기록해야 합니다 그리고 그 중개인의 장점 단점도 같이 기록에 남기는 것이 좋습니다. 여러 지역을 다니고 다양한 사람들과 소통을 하다보면 어떤 이야기를 누구와 나눈 것인지 기억나지 않습니다. 심지어는 매물을 준 부동산이 누구인지도 해깔려 집니다. 그렇기 때문에 사소한 것 하나하나라도 기록을 하세요. 노트도 좋고 휴대폰 연락처에도 기록을 할 수 있습니다.
기록하지 않은 정보는 결국 사라집니다.
세 번째 피드벡 주기
최대한 많은 지역에 다니고 그곳에 있는 공인중개사들과 소통해야 한다고 이야기 합니다. 그런데 소통을 해야하는데 소통은 안하고 일방적으로 정보만을 받는 분들이 너무 많습니다, 공인중개사와 소통을 하라는 것을 그들로 부터 최대한 많은 정보를 받아라가 아닙니다. 받은 정보에 대한 피드벡까지 주는 것이 소통의 완성입니다
보1억 월500 면적 25평의 입지를 받았다 하면 이 자리가 왜 나와 맞지 않는지, 월세가 비싼 것인지, 입지가 좋지 않는 것인지, 아니면 면적이 너무 큰지 정확한 피드벡을 주는 것이 좋습니다.
중개인으로 하여금 내가 하고자 하는 브랜드가 무엇인지 그림을 그릴 수 있게 도와줘야 그 중개인도 나에게 맞는 정보를 줄 가능성이 높아집니다. 중개업도 경쟁강도가 높은 서비스이기에 절대로 내가 가지고 있는 모든 정보를 고객에게 전달하지 않습니다, 나에게서 정보를 듣고 계약을 다른 곳에서 할 수도 있기 때문입니다.
피드벡을 준다는 것은 거래당사가간의 신뢰를 형성하게 되고 신뢰가 형성되면 급매물이나 좋은 조건의 상가가 발견되면 우선적으로 받을 수 있는 가능성이 커집니다. 부동산에 방문을 했다면 진상손님이 아닌 진성손님으로 비춰지도록 행동하는게 맞습니다. 그것이 우리가 살아가는 자본주의 세상이 움직이는 원리라고 생각합니다.
