2023년 재개발 시장에 대한 생각
경매와 재개발을 합치면 어떨까
23년 초 2200선 까지 하락했던 코스피도, 급매물이 급증하며 35%이상 하락했던 부동산도 어느 정도 반등에 성공했다. 현 시장이 대세 상승장이라고 말하기에는 무리가 있어보이지만, 투자물 마다 사이클이 다르기에 지금도 텐베거를 먹을 수 있는 기회는 분명히 있다
최근 부동산 중에서도 서울 재개발 시장에 관심을 두고 있다. 높아진 금리와 PF위기, 공사비 상승으로 1년만에 2배 이상 상승했던 재개발 시장에도 급제동이 걸렸다. 한남을 필두로 가격이 내려가자, 온기가 퍼지듯 서울 전역의 재개발 시세가 2021년도 수준까지 떨어졌다.
아직 잘 버티는 사업장들도 있다. 하지만 위 내용 정도가 눈에 보이는 위협이고, 조금 더 깊이 들여다 보면 낮은 단가에 공사계약을 체결했던 시공사들이 도급계약 해지와 공사비 증액 등을 요구하고 있다. 이렇게 되면 사실상 조합원들의 부담금이 커지게 되니, 급매물들이 등장할 확률이 높다.
이 정도가 현 시점 서울시 재개발 투자의 전체적인 상황이다. 그렇다면 어디서 기회를 찾아야 할까. 투자금이 많지는 않은 상황이기에 지역선정에 제한이 꽤 크다. 장위(2억~4억)와 상계(1억 후 ~ 3억) 정도가 초기투자금이 가장 저렴한 사업지이기에 급 매물이 나올 경우 잡아도 괜찮아 보인다. 혹은 개발 압력이 있는 재개발 투자 예정지(초투 5천~1억, 모아타운 선정지역은 비추)도 나쁘지 않다.
경매와 재개발 투자를 결합해보자는 생각도 해봤다. 현재 서울시에서는 신속통합기획을 통해 재개발 사업을 독려하고 있다. 문제는 신속통합기획 선정지와 후보지는 '토지거래허가구역'(매매시 이 곳을 매매하는 합당한 이유를 서울시의 승인받아야하고, 실거주 2년 이상해야 입주권을 받을 수 있음)으로 지정되어 투자자들의 매매가 사실상 어렵다. (누가 3억 넘는 돈을 주고 다 쓸어져 가는 빌라에 살아야 한다는 조건에서 매수할 수 있을까?)
하지만 경매로 토지거래허가구역의 빌라를 매매할 때에는 대출문제와 서울시 승인문제, 실거주2년 요건(담당 공무원 마다 해석이 다른 듯 하다. 안전하게 실거주 하는 것이 좋아 뵌다.) 등을 충족하지 않아도 된다. 그렇기에 여기에 분명 기회가 있다. 토지거래허가구역이 풀리게 되면, 투자자가 몰릴 수 있는 환경이 되기 때문이다.
어쨋든 나는 여기서 기회를 노려보고 있다.
