집 한번 보여주고수수료800만원3
#3 뭐 이런다고될 거같지 않지만...
파트3 : 이렇게 해결될까?
앞선 글들에 여러 문제점을 집어 보았고 해결하기가 쉽지 않아 보인다. 더 나열해 봤자 입만 아프지만 응급조치 격에 아이디어(소스)는 제시할 수 있을 거 같아 이야기를 해보겠다.
중개수수료(이하 수수료) 요율체계 변경?
"금액이 달라진다고 하는 일이 달라지는 건 아니지 않냐"라는 이유로 요율체계를 이야기해봐야 논쟁만 있을 뿐 쉽게 바뀔 거 같지 않다. 정액제로 바꾸든 요율 %만 바꾸든 간에 부동산중개업소(이하 중개업소)도 장사꾼라 무작정 월급을 받는 일반 직장인과 비교하면서 말하는 건 무리가 있고 업계의 입장도에서도 수용할 수 있는 수준에서 변경이 필요해 보인다. 그래서 금액이나 요율만 바꾸는 게 진정한 의미에서 소비자를 위한 일인지 소비자들도 생각해 봐야 한다.
보증보험
부동산중개업소(이하 중개업소)는 개업하기 위해서는 반드시 보증보험에 가입해야 한다. 최소 1억원으로 가입해야 하고 경매를 겸하는"매수신청대리인"의 경우 1억원을 추가로 가입해서 1억+1억원으로 가입이 되어야 한다. 숫자만 보자면 1억원이 커 보이지만 거래되는 금액에 비해 턱없이 부족 하다. 논란이 되고 있는 9억원 이상 아파트를 비교해서 9분의 1 수준인 것이다.
보상의 범위도 한정적이다. 보증금액이 1억원이던 9억원이던 핵심은 "중개사고"가 있을 시에 중개업소에 책임을 물고 그에 따른 보상을 공제회에서 우선 지급하고 중개업소에 구상권을 청구하는 형태인데 "중개사고"의 입증 책임은 당연 소비자의 몫이다.
한 가지 집고 넘어갈 점은 "중개사고"란 중개업소가 계약을 체결함에 있어 중요한 사실을 태만(실수)하거나 거짓으로(기만, 부작위) 알려 당사자에게 피해를 준 것을 뜻하고 당사자의 착각(착오)으로 보인의 의도와 다른 계약으로 피해를 받은 경우를 중개사고라 하지 않는다. 추가 사항은 예로 들어 잔금을 치르는 데 있어 당사자간 약속이 어겨지는 것도 당사자의 약속(채권, 채무)의 문제이지 중개사고라 볼 수 없다. (상세한 내용은 다음에 다루도록 하겠다.)
내가 입증하라고?
법 없이도 잘 살아가실 소비자의 입증책임이라는 부분이 어려워 보이지만 실제로는 입증을 한다는 부분에서 변호사의 조력을 받는다면 크게 어려울 게 없다. 입증책임의 중요한 증거로서는 확인설명서와 중개업소가 그동안 설명했던 녹음 파일만 있으면 얼마든지 승소할 수 있고 대부분의 판결 또한 소비자 친화적인 판결문이 대부분이기 때문에 그리 걱정할 부분은 아니다.
이긴 게 이긴 게 아냐
다만 완전한 승소는 기대하기 어렵다. 중개업소의 책임은 보통 30~40%의 책임으로 일부 승소를 얻는 게 대부분인데 이 부분은 매도자가 얼마만큼이나 정확한 정보를 제공했냐 와 중개전문가로서 얼마나 본인의 할 일을 다 했는가와 소비자 스스로도 얼마나 알아보거나 알 수 있었느냐에 따라 그 책임비율이 달라지기 때문이다.
보험이 있으면 뭐하나...
그렇다면 소비자가 승소를 했다는 가정 하에 9억에 30~40%는 2억 7천만원 ~ 3억 6천만원의 비용을 중개업소에서 책임 저야 하는데 1억이라는 공제회 보험으로 해결이 안 된다. 또한 1억원 짜리 배상 판결이 2건인 경우 각각 1억원씩 배상될 거라 생각 들겠지만 전혀 아니다 보험금 1억원은 1년 총보험금이 1억원이고 이 이상의 금액의 경우에는 중개업소가 직접 배상을 해야 한다. 더불어 중개업소가 그 이상 배상할 재산이 없는 경우에는 아무리 압류를 걸고 법원의 행정명령을 진행한다 하여도 돈이 없다면 배상받을 길은 없는 것이다.
그렇기 때문에 필자가 제시하는 방안은 총보험금에 따라 중개 가능 금액을 정하던가 아니면 총 보험금 개념이 아니고 보상금액이 제한이 없는 보험 개념으로 바꾸는 방법으로 소비자 보호 부분을 강화하는 방을 제안하고 싶다. 물론 그만큼 보험료도 올라갈 여지도 있을 것이고 보험료의 부담이 어떤 부작용이 발생할지 고민하며 아주 신중하게 결정해야 할거 같다.
의무와 책임
집을 팔려는 사람이 거래할 의사가 분명하다면 팔려는 사람의 정보제공 의무를 부여하고 그에 따른 책임도 명시화가 필요하다. 이전 편에서 언급했다시피 "공시되지 않은"사항에 중개사가 신도 아니고 알아낼 길은 없다. 이와 동시에 중개업소에게 정보를 제공하지 않는 물건에 대해서 거래할 수 없도록 하여 소비자의 피해를 최소화하는 방안도 함께 추진을 해야 한다.
중개물건에 대한 오해
간혹 "정상적이고 안전한 물건만 거래해줘야 하는 거 아니냐"라는 말씀을 하시는 분이 있는데 그러한 물건은 손에 꼽을 정도로 흔치 않다. 부동산이라는 것은 물리적 하자나 권리적 하자가 언제나 존재하고 물건을 사려는 사람에 따라 그 하자에 대한 가치 판단이 모두가 다르기 때문에 "하자"가 있다는 것만으로 거래를 못하게 하는 것은 상당한 부작용이 있다. 예로 들면 어느 건물을 거래를 진행 중인데 그 건물에 물리적 하자는 없으나 권리적 하자로 유치권이 행사 중이라 한다면 팔 수 없는 것인가에 대해 중요한 것은 "하자"가 있다는 것을 소비자에게 정확히 알려주고 소비자로 하여금 판단하게 하는 것이 중요한 것이다. 어떤 이에게는 "유치권"으로 인해 구매 후 손해만 보겠다는 생각하는 사람도 있지만 "유치권"을 해결하면 가치가 매우 높다고 판단하는 사람도 있기 때문이다.
희망사항
2021년 범 세계적인 질병 사태에 우리가 익숙했던 일상생활은 어디론가 가버리고 자유롭지 못한 생활에 몸과 마음이 답답하다. 이러한 생활이 언제 끝날지도 모른 체 쌓여만 가는 스트레스와 답답함이 서로를 대면하지 않는 인터넷과 SNS으로 표출되고 올해에 분노의 표출이 최고치에 다다르고 있는 게 아닌가 싶다. 그리고 누군가는 이런 분노하는 마음을 이용해서 사람들의 관심을 이끌어 본질은 덮어두고 열 받는 포인트만 잡아서 서로 간에 갈등만 부추기고 있는 거 같아 매우 씁쓸하다.
수도권 평균 집 값이 7~9억원이 될 줄 누가 예상이나 했겠는가 서민들은 그런 고가의 아파트는 정말 부자들이나 사는 줄 알았고 자주 거래되지 않는 금액대의 수수료 요율이 높아도 나의 일이 아니기에 관심도 없었다. 그러나 이게 나의 일이 되고 우리의 일이 되니 하는 일도 없어 보이는 중개업소가 폭리를 취하는 거 같고 안 그래도 집 값도 비싼데 수수료까지 비싸다는 것에 비난의 화살이 온통 업계로 쏟아진다.
중개업계도 어리둥절하다. 집 값이 폭등한 것도, 수수료가 비싼 것도 "내 탓이 아닌데..."라는 생각이 들며 돈을 벌지만 뒤통수가 따가워서 어쩔 줄 몰라한다. 또한 업계 전체가 돈을 많이 벌면서 이런 소리 들으면 억울하지도 않겠지만 집 값이 9억원인 곳도 한정적이고 지방 중개업소는 수익은커녕 임대료라도 내고 있으면 다행인 실정이다.
현 상황은 너나 할 거 없이 다 힘들고 답답한 마음가지며, 극심해지는 양극화에 희망이 꺾여 절망과 분노만 남은 거 같다. 더구나 최근 LH사태도 터지고 국민들은 부동산에 "부"자만 봐도 속이 뒤집이고 관련인들이 조금이라도 돈을 벌었다고 하면 활화산처럼 타오르는데 더 이상 이러한 이슈로 분노가 치미러 오르는 일도 없었으면 좋겠고 나아가 부동산 시장의 공정경쟁체계로 건전한 시장문화가 자리 잡았으면 하는 하는 바람이다.
- 읽어주셔서 감사합니다.-
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