부동산 임대인의 종합소득 2편
#2 이해는안 되겠지만.. 간주임대료(보증금)계산.
이 글은 전편 부동산 임대인의 종합소득 1편을 보고 오셔야 이해가 되기 때문에 아래 링크로 1편을 보신 후 봐주시길 바랍니다.
부동산 임대인의 종합소득 1편 << 클릭
부동산 임대인의 종합소득세 구조
종합소득세 임대사업자 간주임대료 계산간주임대료는 주택임대사업을 영위하면서 3주택 이상인 경우 임차인에게 받는 보증금을 1년 임대료로 보고 은행 이자율을 적용하여 임대소득으로 포함시키는 것을 말합니다.
예로 들어 전세 보증금이 4억 원인 경우 공제액 3억원을 뺀 1억원에 은행 이자율 1.8%를 곱하여 108만 원을 임대소득으로 보는 방식으로 순수 임대소득 2000만원과 108만원을 합산하여 총 임대소득은 2108만원이 되는 결과가 나옵니다.
이러한 방식을 적용하여 아래 조건으로 산출세액을 알아보도록 하겠습니다.
<조건3> 개인 3 주택자
근로소득 4천만원 + 임대소득 2000만원 + 모든 주택 보증금 합산 4억원
<조건4> 개인3주택자
근로소득 4천만원 + 임대소득 2000만원 + 모든 주택 보증금 합산 3억원
위 조건을 보시는 거와 같이 다른 조건은 같으며 보증금 합산 금액이 4억원이냐 3억원이냐의 차이입니다.
간주임대료가 계산되고 임대소득과 합산되어 2000만원 이상이냐 이하냐에 따라 합산신고냐 분리신고냐로 정해지고 그에 산출된 세액이 달라지는 것이기 때문에 간주임대료를 염두하지 않으면 비싼 세금을 납부하게 되니 매우 중요한 부분입니다.
종합소득세 합산 추계신고 간주임대료 포함한 산출액총 보증금 4억원에 간주임대료가 108만원이되어 총 임대소득은 2108만원으로서 합산신고 대상자입니다.
<조건3> 기준경비율 10.2% 적용 시> 개인 3주택자
근로소득 4천만원 + 임대소득 2000만원 + 모든 주택 보증금 4억원 이상
간주임대료
보증금 (4억원 - 3억원) X 0.18 = 108만원
종합소득
근로소득 4천만원 + 임대소득 2000만원 + 간주임대소득 108만원 = 6108만원
필요경비 금액
6108만원 X 0.102 = 약 623만원
과세표준
6108만원 - 623만원 = 약 5484만원
산출세액
5484 X 0.24 = 약 1316만원
<조건3 기준경비율 42.6% 적용 시> 개인 3주택자
근로소득 4천만원 + 임대소득 2000만원 + 모든 주택보증금 4억원 이상
간주임대료
보증금 (4억원 - 3억원) X 0.18 = 108만원
종합소득
근로소득 4천만원 + 임대소득 2000만원 + 간주임대소득 108만원 = 6108만원
필요경비금액
6108만원 X 0.426 = 약 2602만원
과세표준
6108만원 - 2602만원 = 약 3505만원
산출세액
3505만원 X 0.15 = 약 525만원
필요경비율은 공시가격 9억원 이하 및 신규사업자 또는 전년도 사업소득 2400만원 이하인 경우 42.6% 적용받고 해당이 없는 경우 10.2%의 기준경비율을 적용받습니다.
종합소득세 분리과세시 산출세액 도표총보증금이 3억원으로서 공제금 3억원을 적용하면 간주임대료가 0원이며 이에 따라 임대소득이 2000만원 이하가 되어 분리 신고가 가능하겠습니다.(필요시 합산신고로 선택도 가능 1편 내용 참조 <<클릭)
<조건4 미등록사업자 필요경비 50% 적용 시> 개인 3주택자
근로소득 4천만원 + 임대소득 2000만원 + 모든 주택 보증금 3억원 이상
간주임대료
총 보증금 3억원 - 공제 3억원 = 0
종합소득
임대소득 2000만원 + 간주임대소득 0원 = 2000만원
필요경비
2000만원 x 0.5 = 1000만원
과세표준
2000만원 - 1000만원 = 1000만원
산출세액
1000 X 0.14 = 140만원
<200만원 추가 공제 시>
근로소득 4천만원 + 임대소득 2000만원 + 모든 주택 보증금 3억원 이상
간주임대료
총 보증금 3억원 - 공제 3억원 = 0
종합소득
임대소득 2000만원 + 간주임대소득 0원 = 2000만원
필요경비
(2000만원 x 0.5) + 200만원 = 1200만원
과세표준금액
2000만원 - 1200만원 = 800만원
산출세액
800 X 0.14 = 112만원
등록사업자는 관할 지자체에 주택임대사업자를 등록하고 세무서에서 발행한 사업자등록증이 있는 사람을 뜻하며 임대소득 외 다른 소득이 2000만원 이하 및 연 임대료 상한을 5% 미만으로 인상하는 경우 추가로 400만원의 공제를 받습니다.
<조건>4 등록사업자 필요경비율 60% 적용 시> 개인 3주택자
근로소득 4천만원 + 임대소득 2000만원 + 모든 주택보증금 3억원 이상
간주임대료
총 보증금 3억원 - 공제 3억원 = 0
종합소득
임대소득 2000만원 + 간주임대소득 0원 = 2000만원
필요경비
2000만원 X 0.6 = 1200만원
과세표준
2000만원 - 1200만원 = 800만원
산출세액
800만원 X 0.14 = 112만원
< 400만원 공제시>
근로소득 4천만원 + 임대소득 2000만원 + 모든 주택 보증금 3억원 이상
간주임대료
총 보증금 3억원 - 공제 3억원 = 0
종합소득
임대소득 2000만원 + 간주임대소득 0원 = 2000만원
필요경비
(2000만원 X 0.6) + 400만원 = 1600만원
과세표준
2000만원 - 1600만원 = 400만원
산출세액
400만원 X 0.14 = 56만원
종합소득세 산출세액 결과산출된 세액을 비교하면 보시는 바와 같이 최저 56만원 부터 최고 1316만원까지 차이를 보이고 있습니다.
또한 합산신고를 하였어도 경비율에 따라 산출세액의 금액이 2배 이상 차이가 나는 것을 볼 수 있습니다.
1. 총보증금의 합이 3억원이 이상인가
2. 임대소득이 간주임대료 포함 2000만원이 넘어가는가
3. 등록된 주택임대사업자인가
4. 공제금액을 받을 수 있는 조건인가
정리를 하자면 위 4가지 고려사항에 따라 산출된 세액이 차이가 나며 세무서에 신고하는 임대소득신고 때부터 가까운 세무/회계 사무실과 상담을 진행하여 준비하시면 낮은 금액으로 납부할 수 있으니 처음부터 잘 준비하기 실 바라겠습니다.
다음은 종합소득세 3편 부부합산 3주택자의 경우에 대해 준비하도록 하겠습니다.
여전히 복잡하고 이해 안되는 부분이 있을 텐데 제가 아는 선에서 성실히 답변드리겠습니다^^
-읽어주셔서 감사합니다-
