집 한번 보여주고 수수료800만원2
#2 아이고 죽겠다... 살려줘...
"9억 아파트 한 번 보여준 게 다인데 800만원 달랍니다" 기사입력 2021.03.07
파트2 : 그 것들을 알고 싶다.
예고했던 거처럼 이번 파트는 부동산중개업자 입장에서 중개수수료를 이야기하고자 한다. 그렇다고 이들의 입장에서 이해해 달라거나 두둔하고자 하는 것은 아니다. 다만 이 부동산중개업소가 왜 이러고 있는지 알고, 더 많이 화냈으면 하는 마음이며 정부와 언론에서 자세히 다루지 않는 부분을 채워보려 한다.
난 100% 넌 몇%?
우선 집을 파는 사람이나 사려는 사람이 부동산중개업소(이하 중개업소)를 이용하여 거래를 한다면 어느 중개업소가 될지는 모르겠지만 중개수수료(이하 수수료) 지급하는 사실은 100% 확정이다. 그리고 그 확정적인 부분만 부각하면 전부라 할 수는 없겠지만 많은 중개업소가 상당한 폭리를 취하는 것처럼 보이기도 한다. 아쉬운 것은 그 중개업소들은 어느 정도 확률로 계약이 체결이 되는지 빈도는 어느 정도 인지 알려주지 않는다. 물론 그들도 어렵다거나 경쟁이 치열하다는 등을 말해 달라는 게 아니라, 중개업소들이 어느 정도 돈을 많이 벌고 있는지 혹은 그 반대인지 대략적인 사실은 전달해줘야 욕을 하는 입장에서도 더 뒤탈 없이 시원하게 욕할 수 있는 게 아닌가 싶다.
솔직히 모르겠다.(진짜 800만원 다 받는지)
필자의 경험상으로는 10만 원이 되었건 1000만 원이 되었건 기사에서 말하는 수수료 요율대로 온전히 다 받아본 기억이 얼마 없는 거 같다. 10만 원이면 그 금액대로 수수료를 깎아야 하는 이유가 존재하고 많이는 아니지만 적당한 선에서 협의를 한다. 물론 소비자에 따라 어느 분은 화내면서 말하고, 어느 분은 웃으면서 말하고, 어느 분은 불쌍하게 흐느끼며 말하지만 내 마음은 한결같이 깎아주기 싫었다.
그럼에도 적절히 타협하며 수수료를 받고 또 찾아달라고 굳이 강조하는 걸 빼먹지는 않는다. 그리고 다시 방문하는 소비자를 보면 매우 반가운데. 이러한 일들이 비단 필자에게만 벌어지는 것인지 물어보고 싶다. 수수료 800만원이 적용되면 양쪽으로 1600만원인데, 온전히 한 중개업소에 다 지불되는 일이 일반적인 걸까? 기사 내용도 "800만원을 달라고" 했지 "800만원을 지불했습니다."라고 쓰여 있지는 않다. 물론 800만원 이하가 된다고 하여도 여전히 비싼건 사실이나 그것조차 비싸다는 그 자체를 온전히 전달해 주었어야 했다. 그래야 계속 욕을 먹어도 할 말이 없는 것이다.
개인의 능력?
집을 보여주고, 설명도하고, 최종적으로 계약서를 쓰기 직전까지의 일은 소비자로 하여금 그 물건을 사게 만든다는 측면에서 개인의 역량이라는 것에 이견의 없을 것이다. 사람마다 능력의 차이고 말솜씨의 차이다. 그러나 해당 물건의 정확한 정보를 제공함에 있어 능력의 차이라고 하기에는 그 결과가 너무나 처참하다. 현장에서는 부실한 정보 제공으로 소비자와 다툼이 발생하고 법정에까지 가는 일이 빈번하게 발생한다. 그렇다면
소비자는 중개업소라는 능력치 랜덤박스를 순전히 운에 맡겨야만 하는 것인가?(아직 까지는... 그렇다.)
전문성의 함정
중개업소에서는 집을 파는 사람만큼이나 그 물건을 잘 알거라 생각하지만 실제로는 그러지 못하고 있다. 이유는 중개업소에서 거래하는 경우 "공인중개사법"에서 강제하는 "중개대상물 확인설명서(이하 설명서)"를 작성하게 되어 있는데 어느 중요한 항목 하나가 중개업소를 무력하게 만들고 있기 때문이다.
국가법령정보센터 "공인중개사법 시행규칙 별표서식 : 중개대상물 확인설명서"
설명서를 자세히 보면 1번 "대상물건의 표시"부터 13번 "중개보수 및 실비의 금액과 산출내역"까지 총 13개의 항목을 작성하여 집을 사려는 사람에게 제공도 하고 말로서도 설명을 해줘야 한다. 그러나 이중에 가장 문제 되는 것은 9번 "실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항"이다.
공..시? 뭐라고?
"공시되지 않은"이란 글자 그대로 등기부등본이나 기타 공개된 공적서류에 쓰여 있지 않는 정보, 즉 물건을 팔고자 하는 특수한 관계자 간의 소유권과 사용권 그리고 돈을 빌리기 위해 팔려는 집에 귀속된 담보의 내용, 국세 및 지방세 완납상태, 임금체불로 인한 채권관계 등을 말한다.
이러한 부분은 집을 파는 사람이 솔직하게 말해주지 않거나 내부서류를 제공하지 않으면 중개업소도 알 길이 없는 개인정보인 것이다. 문제는 그것을 설명서 항목으로 만드는 것까지는 좋았는데 정보를 조회할 수 있는 권한도, 집을 파는 사람이 정보를 제공해야 하는 의무도 강제되지 않은 체, 설명서를 바르게 작성하지 못한 책임만 중개업소에 부여함으로써 소비자에게 진짜 중요한 정보는 전달되지 못한 상황인 것이다.
어찌 보면 중개업소의 놀라운 거래기술로 이 모든 것을 말하게 하고 제공받을 수 있을지도 모른다. 허나 내가 집을 파는 입장에서 나의 민감한 정보를, 의무사항도 아닌데, 왠지 의심받는 느낌을 받아가며, 이 중개업소와 거래를 하겠는가? 에 대한 물음은 회의적일 수밖에 없을 거 같다. 물론 필자와 다르게 정확한 정보를 제공하실 분도 있을 거라는 데는 믿어 의심치는 않는 것을 강조하고 싶다.
그거 어려운 거 아니야?
계약서 작성은 집을 파는 사람과 집을 사는 사람의 의사를 주고받고, 합의하여 법적 효력을 가지는 형태로 문서로서 남기는 최종 상태라 말할 수 있다. 물론 인터넷에 "계약서 작성하는 법"이라고 치면 한글파일은 물론 작성법까지 상세히 나와 있어 누구나 작성할 수 있으니 작성 자체가 어렵지는 않다.
문제는 계약은 자유라는 민법의 대원칙 아래 똑같은 계약은 존재하지 않는다. 계약서 자체가 다른 게 아니라 계약서의 특약사항이 달라야 하는데 그 특약에 중요성과 의미를 모른 체 control + c / v 해서 작성하는 게 대부분이다.
예로 들면 "현 시설물 상태에서 진행하는 계약이다"와 "기타 사항은 민법 및 부동산 일반 관례에 따른다"등의 문구를 자주 보았을 것이다. 이 문구를 보면 맞는 말 같은지만 계약서에 써서는 안 될 문구다. "현 시설물"이 계약하는 날을 말하는 건지, 잔금치르는 날인 건지 알 수가 없고 "부동산 일반 관례"가 무엇인지는 적어 놓은 중개업소도 모를 것이다. 서로 모르거나 알고 있는 게 다른데 어떻게 약속을 지킬 수 있는 것인가? 지킬 수 없는 약속을 적어주는 게 중개업소에서 할 일인지 답답할 뿐이다.(계약서에 관해 차후 상세히 다루도록 하겠습니다)
물론 중개업소 관계자들이 법을 전공하신 분도 있겠지만 전공자가 아닌 사람이 대다수라 그럴 수 도있고 협회에서 교육을 제대로 안 해준다며 변명아닌 변명을 할 수는 있겠지만, 자격증 취득에 국한하여 공부하고 정작 실무에 중요한 계약서 작성에 게흘리하며 수수료를 다 받는 게 노동의 대가고 법에서 정한 대로 받을 뿐이라 말할 수 있을지 생각해 볼 필요는 있는 것이다.
수수료 체계
파트 1 에서 언급했든 주택에 가격이 비싸다고 해서 가격이 싼 주택을 거래할 때보다 더 많은 일을 하는 것은 아닌데 수수료가 비싸다는 부분은 아래 부동산관련 다른 업계의 요율표만 봐도 확실히 비싼 건 사실이다.
세무사 업체의 금액에 따른 일부 항목의 수수료 표 
감정평가업체의 일부 항목 중 수수료 요율 표
법무사업체의 일부 항목 수수료 요율표
서울특별시 주택중개보수에 관란 요율표관련 업계의 수수료 요율 단위는 10000/1(0.001%)인데 부동산 수수료 요율은 1000/1(0.01%)로 확연한 차이를 보인다. 그러나 이러한 차이도 중요하지만 제일 중요한 건 중개수수료의 성격을 법적으로 명시하는 게 중요하다고 생각한다. 즉 단순히 노동의 대가나 비용의 회수 또는 통행세 성격에서 거래 대상물의 책임비용으로 성격을 바꾼다면 단순히 비싸다고 욕먹을 것도 없고 계약 이후 물건에 대해 법적인 책임까지 명확하니 소비자에게는 썩 나쁘지만 않음 이라고 할 수 있을 거 같다.(자세한 건 다음 파트에 이야기하도록 하겠습니다. 당연히 수수료가 합리적로 변경되어야 함에는 변함이 없습니다.)
돈 싫어하는 사람 없다고 하지만... 이건~
정리를 하자면 계약 한 번에 수수료 800만원을 받는 업소가 얼마나 많은지 그 빈도가 어떠한지는 모르겠지만 전국단위로 따져보아도 9억짜리 집을 거래하는 지역은 한정적일 수밖에 없다. 더구나 800만원이라는 수수료라는 타이틀로 다 같이 욕을 먹어야 하는 것은 아닌 것이다. 다만 800만원이 되었건 8만원이 되었건 소비자로 하여금 수수료가 비싸게 느껴지고 있고 이 부분은 단순히 금액적인 문제가 가지고 이야기하는 게 아니라 소비자에게 제공되는 서비스의 질과 계약에 대한 책임도 낮기 때문에 비롯된 일이라는 것이다.(가성비 떨어진다.)
영화 강철중 1탄 중 주인공인 똥 묻은 범행도구를 국가수에 의뢰해서 열 받은 장면이다.그러니 소비자 입장에서 "너무한 거 아니냐"는 말에 업계에서는 외면만 하지 말고 소비자에게 더 나은 서비스를 제공할 수 있도록 썩은 살을 도려내고 체질을 바꾸는 등 스스로의 노력이 절실한 것이다.
저도 겨(똥) 묻은 강아지입니다.
끝으로 지금 것 나열한 사항에 있어 필자라고 비껴갈 수 있는 건 아닙니다. 이렇게 지적질을 하지만 여전히 부족하고 소비자에게 여전히 욕을 먹고 있습니다. 또한 먹고살기 위해서라며 합리화하고 바득바득 수수료를 받아보았기 때문에 떳떳한 글이라 할 수도 없지만, 힘들게 자격증 따고 업계에 몸담고 있음에 많은 사람들에게 전문가로서 떳떳한 모습으로 일하고 싶어 어줍지 않게 글을 써보는 것이니 양해를 부탁드립니다. (같은 업계분들이 욕해도 딱히 할 말은 없습니다.)
전체가 매도되기에는...
다만 당부의 말은 필자와는 다르게 최고의 서비스를 제공하고 박학다식한 법률지식을 기반으로 소비자를 위해 계약서를 작성하는 훌륭한 중개업소가 소수지만 분명히 존재하고. 전국 다수의 중개업소는 수수료 800만원은 커녕 한 번에 계약에 수수료 100만원 받는 일이 한 달에 한번 있을까 말까 한 게 실상이니 이를 감안하여 기사처럼 월 800만원이라는 것에만 집중되어 대부분의 중개업소가 떼돈을 벌고 있다라는 생각은 다시 한번 생각해주었으면 좋겠다.
-읽어주셔서 감사합니다. 파트3에서 계속-
ps. 이것 외 중개보조원 문제, 기획부동산 문제, 보험 등 각종 문제가 산적하지만 다른 주제로 다루도록 하겠습니다.
