도시근교 카페 특징 3가지
카페 상권 중 자연상권
도시근교 카페 자연상권 특징 3가지
카페 상권에는 주택 상권, 대학 상권, 오피스 상권, 번화가 상권 그리고 자연상권이 있습니다.
각 상권마다 고객 포지션과 가격이 다르며, 투자비 또한 차이가 큽니다.
오늘은 도시근교 카페, 자연상권에 대해 알아보겠습니다.
I 부동산 투자
도시근교 카페의 경우 대부분 신축카페입니다.
신축을 하기 위해서는 건물을 지을 땅이 필요합니다.
토지는 이용목적에 따라 28개의 지목이 있습니다.
흔히 건물이 지어진 건물은 지목이 "대"입니다.
농사를 짓는 농지인 논 '답', 밭 '전', 과수원 '과'가 있습니다.
그리고 흔히 산으로 불리는 임야 '임'이 있습니다.
도시근교에서 카페를 신축하기 위해서는 농지 또는 임야를 매입을 해서 개발행위를 하게 됩니다.
(개발행위 부담금 발생)
농지와 임야는 '대'보다 땅값이 상대적으로 많이 저렴합니다.
하지만 건물이 다 지어지고 나서 지목이 '대'로 바뀌면 자연스럽게 토지가가 2~3배 이상 상승을 하게 됩니다.
카페가 생기고 주위에 토지가격이 오르는 것은 이러한 현상 때문입니다.
그리고 도시근교 토지들은 자연녹지지역이 많기 때문에 건폐율이 20%로 건물을 지을 수 있는 바닥면적이 작습니다.
그래서 토지를 매입할 때도 주차장 부지까지 2~3천 평을 매입하게 되는 경우가 많습니다.
평당 가격이 조금씩 오르더라도 부동산 가치는 매우 높아지게 됩니다.
도시근교 신축 카페는
부동산 투자에 가깝습니다.
카페 영업을 통해 금융비용을 부담하면서, 토지 상승과 브랜드 가치까지 상승하는 것이 신축카페 규모의 경제 특징입니다.
하루 매출 3천만원 이상 판매하는 대형카페도 많이 있습니다.
잘 만든 카페 하나가 웬만한 기업을 뛰어넘습니다.
I 구인의 어려움
도시 근교에 카페가 있다는 것,
자연이 가까이 있다는 것은 교통이 불편하다는 뜻이기도 합니다.
도시 근교 카페, 자연 상권의 두 번째 특징은 구인이 매우 힘듭니다.
신축 시 직원들의 숙식 공간을 함께 설계하는 곳도 종종 보았습니다.
자가용을 이용할 수 있는 직원을 채용하거나, 교통비 지원을 많이 해 주어야 합니다.
자연 상권 신축 카페의 경우 투자비가 크기 때문에 일반적으로 부모님의 재력이 뒷받침되는 경우가 많으며, 가족 경영 또는 가족 법인으로 운영이 되기도 합니다.
시간이 지나고 자리가 잡히면 구인은 어느 정도 해소가 되지만, 초반에는 가족들이 운영을 이끌어나가는 형태를 많이 보입니다.
교통의 불편으로 구인이 쉽지 않은 점을 인지하고, 시간을 두고 채용을 하는 것이 필요합니다.
I 주차장 필수
자연상권이 아니더라도 요즘 카페 주차공간을 필수입니다.
주차장이 없더라도 잠시 정차 가능 유무가 매출에 큰 영향을 미칩니다.
도시근교 카페는 모두 자차를 이용해 방문을 하기 때문에 주차공간이 많이 필요합니다.
4인석 한 테이블의 손님들이 만나더라도 차량이 2~3대 움직이는 경우도 많기 때문에 주차공간은 아무리 여유롭게 만들어도 부족합니다.
자연상권은 카페 포지션 또한 SNS 포지션이기 때문에 신상 카페, 가오픈 카페로 초반에 많은 고객이 몰리게 됩니다.
주차로 인해 인근 민원도 많이 발생하기 때문에 미리 주차관리 직원까지 채용을 준비할 필요가 있습니다.
오늘은 카페 상권 중 최고 인기 있는 자연상권에 대해 알아보았습니다.
임대하여 카페를 운영하는 것이 아닌 대형 신축의 개념이기 때문에 부동산 투자로 접근해야 합니다.
도시근교가 아니더라도 카페 창업을 생각하시는 분들이라면 무조건 임대만 알아보는 것이 아닌 상가매입 또는 신축도 생각해 보는 계기가 되었으면 합니다.
월세를 내고 있다면, 그 비용으로 해당 상가를
매입해 은행 이자를 부담할 수 있습니다!
다시 정리해 보겠습니다.
신축 카페는 부동산 투자
교통이 불편하면 구인이 매우 어려움
주차장은 아무리 커도 부족
나만의 카페 만들고 싶다면
