대출규제는 언제나 있었습니다.
상가투자 리스크보다 기회!
대출규제는 언제나 있었습니다.
대출규제, 상가투자 리스크보다 기회!
안녕하세요 라이풀입니다.
저는 상가 11개 호실을 보유하고 있는 실전투자자입니다.
최근 부동산 대출 규제에 대한 투자자의 경험을 이야기해 보겠습니다.
대출 규제 전부터 사람들이 가장 관심을 가지는 곳은 어디일까요?
다양한 부동산이 있지만 단언컨대 강남의 아파트가 아닐까요?
부동산 중 아파트는 매매 또는 임대 형태로 누구에게나 필요한 필수재입니다. 그중에서 아파트는 사람들이 가장 선호하는 부동산입니다.
저는 모든 것이
"수요와 공급"으로 이루어진다고 생각하는데요,
가격이 오르는 것, 비싼 것은 그만큼 수요가 높기 때문입니다.
현금이 많으신 분들은 여전히 비싼 아파트가 정답에 가까울 수 있습니다.
하지만 저처럼 소액으로 월급을 대신할 현금흐름을 만드는 것이 목표라면 대출 규제는 크게 상관이 없습니다.
왜냐하면 대출 규제 자체가 언제나 아파트, 주거용 부동산에 대한 규제이기 때문입니다.
결론부터 말씀드리면 사업자 대출 그리고 상가 대출은 언제나 길이 열려 있었습니다.
아파트 규제 강화, 금리 불확실성… 이런 가운데 오히려 조용히 주목받고 있는 분야가 있습니다.
바로 수익형 부동산인 '상가투자'입니다.
“상가투자, 공실 나면 끝 아닌가요?”
"요즘은 모두 온라인으로 해결하지 않나요?"
일부, 맞는 말이에요.
하지만 최근 흐름을 보면, 단순히 리스크만 보기엔 아쉬운 기회들이 곳곳에 숨어 있어요.
상가투자는 언제나 위험하다는 인식이 있고, 많은 부동산 투자자들 중에서도 상가투자는 하지 않는 분들이 많습니다.
하지만 반대로 생각해 보세요.
여러분은 아플 때 가는 곳은 온라인인가요?
자녀들은 온라인 강의로만 학원을 다니고 있나요?
약국에서 파는 약을 모두 온라인에서 구할 수가 있나요? 등
단순한 이론으로만 설명하기 힘듭니다.
코로나 시기에도 여전히 권리금이 떨어지지 않고, 공실 없이 운영이 잘 된 곳이 여전히 존재했으니까요!
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상가투자 다시 뜨는 이유
- 왜 지금 상가투자인가?
최근 몇 년간 상가 투자는 사실 좀 조용했습니다..
코로나 여파로 자영업자 폐업률이 높아졌고, 그 여파로 공실률도 올라갔죠.
그리고 가장 큰 영향은 높은 금리였습니다.
높은 금리는 낮은 금리로 진입한 사업자에게는 부담이었겠지만, 신규 상가투자자에게는 오히려 기회였습니다.
높은 금리를 지불하고도 수익률을 계산해 낙찰받으면 되기 때문입니다.
금리가 떨어지면 수익률을 더 높아지고,
상가를 매도할 기회도 늘어나게 됩니다.
여기에 부동산 대책 발표까지 겹치면서,
아파트 투자가 어려워지자, 수익형 부동산에 관심을 가지는 분들이 늘어나고 있습니다.
- 아파트·상가의 차별점
아파트는 이미 정부의 LTV(주택 담보비율) 규제에 묶여 있어요.
하지만 상가는 비주거용 부동산이라 이번 대책에서도 대출 규제 제외 대상입니다.
늘 그렇듯!
> 요약: 아파트는 규제받고, 상가는 대출 가능하다!
특히 자기자본이 부족한 투자자라면,
이 포인트 하나만으로도 상가투자를 고민해 볼 이유는 충분하죠.
레버리지를 활용할 수 있는 유일한 투자가 부동산 투자입니다.
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부동산 대책 핵심 요약
- 상가가 대출 규제에서 제외된 이유
정부는 이번 대책에서 주택 가격 안정을 목표로 부동산 대출 규제 정책을 발표했습니다.
전체 내용의 핵심은 수도권 중심의 아파트 규제입니다.
하지만 상가는 애초에 비주거용이라 DSR 적용을 받지 않아요.
즉, 주택 투자자들이 막힌 대출 통로를 뚫기 위해
상업용 부동산(상가, 오피스, 근린시설 등)쪽으로 시선을 돌리는 겁니다.
상가, 사업자 대출을
자영업자들의 생계와 직접적인 연관이 있기에 대출규제가 어렵습니다.
- 정책 변화가 투자자에게 주는 의미
이건 단순한 규제가 아니라,
“자금 레버리지를 활용할 수 있는 투자처가 어디냐”는 질문이기도 합니다.
그리고 지금 그 해답 중 하나가 바로 *상가*입니다.
상가 투자는 기본적으로 진입장벽이 있습니다.
왜냐하면 아파트보다 정보가 부족하기 때문입니다.
그리고 여러분이 현재 무주택자라면 내 집 마련부터 하고
이후에 상가투자를 통한 현금흐름을 만드는 것이 순서라고 생각합니다.
월세 수익보다는 아파트 시세차익이 더 크기 때문입니다.
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상가투자 리스크
- 공실률과 지역별 차이
상가투자하면 다들 먼저 떠올리는 리스크가 공실입니다.
맞아요, 임차인이 없으면 수익도 없습니다.
제가 가지고 있는 모든 상가는 현재 공실이 전혀 없습니다.
대부분 학원을 운영하고 있는 임차인이거나 사업을 잘하고 계신 임차인입니다.
임차인이 운영을 잘하고 있고, 사람들이 모이는 지역이라면 공실 걱정은 하지 않아도 됩니다.
'인구가 줄어든다!'
이런 이야기는 솔직히 투자하면서 와닿지는 않습니다.
모두가 선호하는, 모두에게 좋아보이는 부동산은 사실, 투자 대상으로 적합하지는 않습니다.
왜냐하면 비싸기 때문입니다.
다시 한번 물어볼게요.
'여러분은 모든 소비를 온라인으로만 하시나요?
아플 때,
가족과 시간을 보낼 때,
아이들 학원,
이발할 때 등
모든 상가가 위험한 게 아닙니다.
✅ 유동 인구 많은 지역 중 임차인 파악
✅ 생활권 중심의 근린생활시설
✅ 병원, 학원, 미용실처럼 **경기와 무관하게 필요한 필수 업종**
이런 업종들은 경기 상황과 크게 상관없이 꾸준한 수요가 있습니다.
결국 핵심은 '어떤 업종이 들어설 수 있느냐'에 달려 있습니다.
곧, 임차인이 돈을 벌 수 있냐?로 연결됩니다.
우리 임대인의 수요는 임차인이기도 하니까요.
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지금 상가투자한다면?
- 구분상가 vs 단독 건물
1.구분상가: 초기 자금이 적고, 리스크 분산 가능
2.단독 건물: 자본금 여유 있다면 장기 자산 가치 기대
처음이라면 구분상가가 진입장벽이 낮습니다.
그리고 안전한 구분상가를 공매를 통해서 낙찰을 받으면, 분양 가격의 50~60%로 낙찰을 받는 것도 가능합니다.
상가는 수익형 부동산이기 때문에 싸게 사는 것이 무조건 유리합니다.
저는 그래서 상가투자를 공매, 그중에서 신탁 공매 위주로 진행하고 있습니다.
단독건물을 건물보다는 땅에 투자를 한다는 개념이 강합니다.
저희 같은 직장인 투자자에게는 어울리지 않을 수 있습니다.
- 초보 투자자를 위한 3단계 전략
1. 지역 조사부터!
상권분석은 기본. 유동인구, 경쟁 상가, 주차 등 체크
2. 세금 시뮬레이션
구입 → 임대 → 매각까지 전체 흐름에서의 세금 구조 파악
3. 전문가 상담 + 낙찰 전략
단순히 '좋은 상가를 비싸게 사는 것'보다, 필요한 업종이 들어올 수 있는 상가를 싸게 낙찰받는 것이 핵심입니다.
저는 실제로 경기와 무관하게 운영 가능한 업종이 가능한 상가를 공매로 싸게 낙찰받아 수익을 내고 있습니다.
이런 전략은 누구나 충분히 배울 수 있고, 시도해 볼 수 있습니다.
상가는 아파트와 달리 개별성이 매우 강합니다.
같은 상권, 같은 건물 내에서도 상황에 따라 금액이 차이가 나기도 합니다.
상가는 크게 보는 상권보다,
콕 찝어 좁게 보는 입지가 더 중요합니다.
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상가투자의 방향성
- 상가투자의 방향성
상가투자는 여전히 리스크가 존재하지만,
그만큼 전략만 잘 세우면 안정적이고 꾸준한 수익을 줄 수 있는 매력적인 자산입니다.
특히 이번 부동산 대책에서 보여준 정부의 기조는
비주거 부동산의 유연함을 드러낸 사례이기도 합니다.
> ✅ 대출 가능
> ✅ 자산 분산
> ✅ 월세 수익 기반의 현금 흐름 확보
저는 실제로 공매로 11개의 상가를 낙찰받아
그 월세 수익으로 직장을 퇴사할 수 있었습니다.
쉽진 않았지만, 하나씩 공부하고 실천한 끝에 여기까지 왔어요.
이 글을 통해
상가투자를 고민 중인 분들께 작은 용기를 드리고 싶었습니다.
자가를 보유하고 있고, 상가투자를 통해
퇴사를 준비하고 싶은 분들이라면 저는 추천드립니다!
영상이 더 편하신 분들은 아래 링크에서 뵙겠습니다.
https://youtube.com/@lifulworks
