김부장이야기, 이걸 모르니 속을 수 밖에...
3초만에 계산하는 부동산 돈 계산법
김부장이야기, 이걸 모르니 속을 수 밖에...
3초만에 계산하는 부동산 돈 계산법
부동산 계약을 하다 보면 “이걸 왜 그때 몰랐을까?” 싶은 일이 종종 생깁니다.
우리가 김부장이야기에 공감하는 이유는 주위에서 아주 빈번하게 일어나는 일이기 때문입니다.
제 주위에도 적지 않는 분들이 분양상가로 인해 손해를 보고 있고, 저 역시 부동산투자를 하면서 그 위험성을 알릴 필요가 있다고 생각하고 있습니다.
김부장이야기는 대부분 아주 기본적인 계산을 놓치면서 벌어지는 일입니다.
수익률, 월세, 평수.
이 세 가지 계산만 정확히 이해하고 있어도 투자 판단이 훨씬 선명해집니다.
저 역시 상가 11개를 낙찰받는 과정에서 가장 많이 사용했던 계산법이며, 바로 오늘 소개할 내용입니다.
3초면 머릿속에서 바로 계산이 되고, 위험한 계약을 피하는 데 큰 힘이 되어줍니다.
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안녕하세요, 라이풀입니다.
오늘은 실전에서 특히 유용한 부동산 투자시 수익률 계산, 월세로 가격 역산하기, 평수 암산하기
이 세 가지 계산법을 정리해보려 합니다.
투자뿐 아니라 일상에서도 다양하게 활용할 수 있는 계산법입니다. 바로 시작하겠습니다.
수익률
수익률 계산 — 4%와 6%만 기억하면 충분합니다
투자를 시작하면 가장 먼저 고민하는 것이 수익률입니다.
“몇 퍼센트면 적당할까?”라는 질문을 많이 하시는데, 사실 시장에는 이미 기준이 자리 잡고 있습니다.
* 1층은 4%
* 2층 이상은 6%
2층은 정확히는 5%이지만 저의 경우 2층 이상은 그냥 6% 기준으로 투자하고 있기에 이 두 숫자만 기억하면 됩니다.
예를 들어 보겠습니다.
✔ 1층 상가 분양가 12억
4% 수익률 기준 → 나누기 300
12억 ÷ 300 = 400만원
즉, 월세 400만원 이상이 나와야 분양가와 맞는 구조입니다.
✔ 4층 상가 분양가 6억
6% 수익률 기준 → 나누기 200
6억 ÷ 200 = 300만원
여기서 기억할 점은 아주 단순합니다.
분양가 기준으로 월세를 잡으면 실제보다 높게 나온다는 점입니다.
그 월세를 시장에서 받을 수 없다면, 그 분양가는 비싸게 책정된 가격일 가능성이 높습니다.
분양가 기준으로 측정된 월세를 실제로 받을 수 있다는 생각에 이제 불행이 시작됩니다!
300, 200이 헷갈린다면 앞자리만 기억해 3, 2로 앞순자만으로 접근해도 충분합니다.
월세
월세로 상가 가격을 역산 — 실전에서 가장 빠른 판단법입니다
이번에는 월세를 기준으로 상가 가격을 역산해보겠습니다.
실제 매물 판단에서 가장 많이 사용하는 방식입니다.
예를 들어 월세가 200만원이고 1층이라면,
1층 수익률 4% → 곱하기 300
200만원 × 300 = 6억
시장에 5억에 나온 매물이 있다면, 이는 저렴한 매물로 볼 수 있습니다.
얼마 전
“분양가보다 1억 싸게 나왔는데 괜찮을까요?”라는 문의를 받았습니다.
저는 이렇게 말씀드렸습니다.
“분양가는 기준이 아닙니다. 시장 임대료로 계산한 금액이 실제 가격입니다.”
또 하나 예를 들어 보겠습니다.
3층 학원의 월세가 200만원일 경우,
상부층 수익률 6% → 곱하기 200
200만원 × 200 = 4억
이 계산만으로도 가격이 적정한지 빠르게 판단할 수 있습니다.
임차인
상가의 가치는 결국 임차인이 결정합니다
이 부분이 가장 중요한 핵심입니다.
상가의 가치는 내가 아니라 임차인이 결정하는 구조입니다.
예를 들어 1층 상가를 12억에 분양받았다고 가정하겠습니다. 적정 월세는 400만원입니다.
그런데 시장에서는 400만원에 임차가 안 나가고 결국 250만원에 계약되었다면 어떻게 될까요?
250만원 × 300 = 7.5억
즉, 시장이 판단한 이 상가의 가치는 12억이 아니라 7.5억입니다.
결과적으로 4.5억의 손실이 발생하는 구조입니다.
이 상황은 제가 자주 예로 드는 표현 그대로입니다.
“아반떼를 8천만원 주고 산 것과 같다”는 뜻입니다.
상가는 팔고 싶은 가격이 아니라 실제로 임차가 이루어진 월세가 기준이 됩니다.
평수계산
평수 계산 — 반올림과 곱하기 3이면 충분합니다
제곱미터를 평으로 계산할 때 복잡한 공식(*0.3025)이 있지만 암산으로는 사용하기 어렵습니다.
그래서 저는 아주 단순한 방식으로 계산합니다.
* 끝 숫자를 반올림한 뒤 × 3
(끝숫자가 5보다 크면 앞자리 반올림,끝숫자가 5보다 작으면 버림)
이렇게 계산하면 실전에서 사용하는 데 충분한 정확도가 나옵니다.
예를 들어 보겠습니다.
- 100㎡ → 10 → 10 × 3 = 약 30평
- 86㎡ → 9 → 9 × 3 = 약 27평
- 126㎡ → 13 → 13 × 3 = 약 39평
- 76㎡ → 8 → 8 × 3 = 약 24평
그리고 여기서 중요한 기준이 하나 더 있습니다.
아파트 단지로 둘러싸인 근린상가의 경우, 1층은 일반적으로 평당 10만원 이상입니다.
10만원이 안 나오는 상가는 상권의 힘이 약하거나 점포 성격(원룸의 점포)이 다른 경우일 가능성이 높습니다.
평당 임대료는 상권의 강도를 판단하는 중요한 기준입니다.
전체 내용 마지막으로 정리해보겠습니다.
이 글을 읽으신 분들은 김부장이야기처럼 분양상가로 손해보시는 일은 없으실 겁니다.
✔ 첫째, 수익률 계산입니다
- 1층은 4% → 나누기 300
- 상부층은 6% → 나누기 200
✔ 둘째, 월세로 가격을 역산하는 방식입니다
- 1층: 월세 × 300
- 상부층: 월세 × 200
- 핵심은 분양가가 아니라 시장 임대료입니다.
✔ 셋째, 평수 계산입니다
- 끝 숫자 반올림 후 × 3
- 평당 임대료는 상권의 수준을 판단하는 기준입니다.
이 세 가지 계산법은 겉으로 보기엔 단순하지만 실제로는 투자 판단에서 매우 큰 힘을 가집니다.
계산이 정확해지면 불필요한 두려움이 줄어들고 가격의 진짜 모습을 읽을 수 있게 됩니다.
"나와 가족을 지키는 용기있는 선택"
우리가 부동산을 공부하는 이유이자 제가 함께 공유하고 싶은 메시지입니다.
오늘 소개한 계산법이 여러분의 투자 판단에 작은 도움이라도 되기를 바랍니다.
실전 사례는 영상에서 더 자세히 다루었습니다.
유튜브 '투자자, 라이풀웍스’(클릭시 이동)에서 다음 전략까지 함께 확인해보시면 도움이 될 것입니다.
