서울 재개발 지역 후보지! 어떤 집들이 재개발이 될까?
내가 살던 집이 재개발 지역에 선정돼서 새 집을 분양받고 집값이 3배 이상 오른다면 얼마나 좋을까요?
재개발 투자 혹은 재개발 지역을 예상하고 내 집 마련을 하기 전 주의해야 할 사항이 있습니다.
이미 공공 재개발 후보지로 지정된 곳에 내 집 마련을 해도 때는 이미 늦었다는 것입니다. 권리 산정 기준일이 정비구역 지정일이기 때문입니다.
민간 재개발은 전혀 상관없습니다.
그렇다면 공공 재개발 후보지로 선정된 곳을 왜 알고 있어야 할까요?
첫째, 잘못해서 매수했다가는 현금 청산을 당할 수 있습니다.
둘째, 공공 재개발 후보지 근처 노후도가 충족하는 곳이 민간 혹은 공공 재개발 지역으로 선정될 가능성이 높습니다.
이 글을 통해서 어디가 서울 재개발 지역, 수도권 재개발 지역으로 지정됐는지 알려드리겠습니다. 그리고 대책의 주요 내용을 통해 앞으로 지정될 후보지는 어떤 요건을 갖춘 곳인지도 살펴보겠습니다.
1. 21년 1/14 서울 재개발 지역 1차 발표
출처 : 내 손안에 서울2020년 5월 6일, 수도권 주택 공급 기반 강화 방안이 발표됐었죠. 이 5·6 부동산 대책의 첫 시범사업 후보지로 서울 재개발 지역 8곳이 선정됐습니다.
선정된 구역은 모두 역세권 주변에 위치한 기존 정비구역입니다. 그간 평균 10년 이상 사업이 정체되고 있던 곳들입니다.
도시재생지역, 역사 문화 보존지역을 제외하고 노후도, 기반 시설 연계성, 주택 공급 효과, 사업 실현 가능성, 자치구별 안배 등을 고려해 선정한 겁니다.
(도시재생지역은 기존에는 재개발 가능성이 거의 없었으나 21년 9월 23일 서울시 민간 재개발 6대 규제 완화 보도자료에 의하면 이제 후보지로 접수 가능합니다.)
1월 14일 서울 재개발 지역 1차 선정 결과 (출처 : 내 손안에 서울)
1월 14일 서울 재개발 지역 1차 (출처 : 동아일보)
출처 : 내 손안에 서울
출처 : 내 손안에 서울
출처 : 내 손안에 서울
출처 : 내 손안에 서울위와 같이 2021년 1월 14일에 1차로 발표된 서울 재개발 지역에서 내 집 마련을 할 수 있을까요?
있습니다. 입주권이 정확하게 나오는 물건을 매수하면 됩니다. 다만 2020년 9월 21일 이후 지어진 빌라는 현금청산 당할 수 있습니다.
이 기준이 모든 공공 재개발 사업에 통용되는 것은 아닙니다. 5·6 부동산 대책에 의해 후보지로 선정된 곳만 이 기준을 따릅니다.
즉, 공공 재개발 중 5·6 대책에 의한 공동 시행 정비 사업에만 권리 산정 기준일이 20년 9월 21일이 적용되는 겁니다.
또한 5·6 대책에 의한 공동 시행 정비 사업 지역은 토지거래허가구역으로 지정됐기 때문에 거의 실거주 매물 위주입니다.
권리 산정 기준일을 정하는 기준은 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)에 명기돼 있습니다. 5·6 대책에 의한 공동 시행 정비 사업 지역의 권리 산정 기준일이 2020년 9월 21일인 이유는 해당 지역의 재개발 후보지 공모 공고일이 9월 21일이기 때문입니다.
공모 공고일인 20년 9월 21일부터 해당 지역 물건을 매수하면 현금청산을 한다는 뜻입니다.
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2. 21년 3/29 서울 재개발 지역 2차 발표
서울 재개발 지역 2차 후보지 (출처 : 이투데이)1차 후보지에 이어 3월 29일에 서울 재개발 지역 2차 후보지 16곳이 선정됐습니다. 이 지역도 5·6 부동산 대책에 의한 공동 시행 정비 사업 방식입니다.
2차 후보지도 공모일이 20년 9월 21일이었고 주로 역세권 노후 주거지입니다. 면적은 1차 후보지에 비해 5만㎡이상 대규모가 많아졌습니다.
기존 민간 재개발이 번번이 무산됐던 구역을 위해 용도지역 상향 또는 법적 상한의 120%를 허용하는 용적률 상향, 분양가 상한제 적용 제외 등이 제공됩니다.
5·6 부동산 대책에 의한 공동 시행 정비 사업 방식은 새로 건설될 주택 중 조합원 분양분을 제외한 물량의 절반을 임대주택으로 공급한다는 계획입니다.
비율을 살펴보면 조합원 분양 50%, 공공임대 20%, 공공지원임대 5%, 일반분양 25%입니다.
3월 29일 후보지에 선정된 후 2달 뒤인 5~6월에 주민설명회가 있고 7월에 예정 구역으로 지정, 10월에 정비 계획 수립 및 착수, 22년에 비로소 정비구역 및 시행자가 지정되는 프로세스입니다.
2차 후보지로 지정된 서울 재개발 지역도 권리 산정 기준일은 공모 공고일인 20.9.21일이고 이날 이후 필지분할, 신축빌라 등 지분 쪼개기로 취득한 지분은 조합원 분양권을 주지 않습니다.
16곳을 살펴보면 역 주변 12곳, 공원 인접 지역 2곳, 주민 센터 인접 지역 2곳이 선정됐습니다.
앞으로 노후 주거지이면서 역세권이고 주민센터와 공원이 접해있는 지역들이 서울 재개발 지역에 선정될 확률이 높다는 것을 알 수 있습니다.
이 글에서 살펴본 서울 재개발 지역은 5·6 대책에 의한 공동 시행 정비 사업 지역입니다.
제가 5·6 대책에 의한 재개발 후보지라고 계속 구분 지어 설명하는 이유는 공공 재개발에서도 대책에 따라서 현금청산 당하는 기준일이 다르기 때문입니다.
공공 재개발 구분 및 후보지 발표일다음 글에서는 2·4 대책에 의한 공공 재개발 발표 지역을 살펴보겠습니다. 1차에서 6차까지 이미 발표가 됐습니다.
이 지역들은 권리 기준산정일도 다르고 도심 공공주택복합사업이라는 새로운 용어가 등장하기 시작합니다. 이 글에서 설명드린 공동 시행 정비사업이 아닌 직접 시행 정비사업이라는 점이 가장 큰 차이입니다.
이 글에서 설명드린 공동 시행 정비사업은 사업주체가 민간과 공기업인 반면 직접 시행 정비사업은 공기업 단독으로 진행합니다. 잘 구분해서 피해 보는 일이 없어야 겠습니다.
