집짓기 전, 개발행위허가를 받아야 하는지 꼭 확인하자!
시골에 집 지을 때는 땅부터 지어야 한다 ①
전원생활을 꿈꾸는 사람들이 쉽게 놓치는 것이 있다. 땅에 대한 허가, ‘개발행위허가’다. 보통 집을 짓고자 하면 건축설계비, 건축비 정도만 생각할 수 있다. 시골은 논, 밭, 산에 땅을 사서 집을 짓는 경우가 있는데, 도시지역과 집 짓는 과정이 조금 다르다. 논, 밭, 산(지목 전, 답, 임)에 집을 짓기 위해서는 개발행위허가[토목허가]를 받아야 한다.
개발행위허가를 받고 집을 짓기 위한 대지조성비용까지, 최소 1천 만 원 이상이 필요하다. 물론, 비용은 땅의 규모와 상황에 따라 다르다. 이것을 모르고 집을 지으면 예상치 못한 큰 지출이 생길 수 있다.
집을 짓기 전, 개발행위허가를 받아야 하는 땅인지 꼭! 확인합시다!
‘개발행위허가’ 무슨 말인가요?
개발행위허가란, 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지의 분할 및 물건을 쌓아 놓는 행위를 하려는 자가 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수의 허가를 받도록 하는 제도이다.
쉽게 말해 땅을 깎거나, 쌓거나, 등 땅을 집터로 만들기 위해 위해 지자체에 허락받는 과정이다. 개발행위허가 안에는 산지전용허가(지목이 임), 농지전용허가(지목이 전/답/과수원), 각종 점용허가(도로, 구거, 하천 등)가 등이 포함되며, 이러한 개별 허가까지 받으면 최종 개발행위허가를 얻을 수 있다. 개발행위허가 신청이 완료되었다면 2년 내에 공사를 해야 하며, 2년이 지나면 개발행위허가가 만료, 취소된다.
개발행위를 언제 받아야 하나요?
① 건축할 수 없는 곳 (전, 답, 임야 등)에 건물을 짓고자 할 때 -> 건축, 공작물의 설치
② 면적이 큰 땅(택지)을 여러 개의 땅(필지)으로 나누고 싶을 때 -> 토지분할
③ 땅을 높게 쌓거나(성토), 다지거나(정지), 파거나(절토), 포장하고 싶을 때 -> 토지의 형질변경
④ 흙, 모래, 자갈, 바위 등을 캐고 싶을 때 -> 토석채취
⑤ 컨테이너, 나무 등을 쌓아야 할 때 -> 적취 행위
출처 : 네이버개발행위허가는 무조건 받아야 하나요?
산지(지목이 임) 및 농지(지목이 전/답/과수원)에서 위 사항들을 이행하는 사항에 대해서는 무조건 받아야 하며, 기존 대지(지목이 대/잡/장)에서 이행하는 경미한 행위는 개발행위허가 대상에서 제외되기도 한다. 대표적으로 기존 대지에서 ‘높이 50cm, 혹은 깊이 50cm 이내로 땅을 파거나 쌓으면 허가를 받지 않아도 된다.’는 조항이다. 개발행위허가를 받지 않아도 되는 경미한 행위는 여러 경우가 있어 토목설계사무소, 혹은 지자체에 직접 확인하는 것이 가장 정확하다.
집의 모양을 만들기 위해 터를 만들고(터파기), 지반을 다지는 콘크리트를 타설 한다건축공사를 하기 위해 땅을 파는 행위(‘터파기’라고 한다)는 개발행위허가를 받지 않아도 된다. 그러나 터파기 혹은 되메우기가 끝난 후 택지가 원래 지반보다 50cm 높거나 낮을 경우에는 개발행위허가를 받아야 한다.
면적이 작아도 개발행위허가를 받아야 하나요?
규모가 작으면 개발행위허가를 받지 않아도 되지 않을까 하는 기대를 품을 수 있다. 하지만 예외는 없다. 아무지 작은 1평짜리 임야나 농지라도 개발행위허가를 받고, 그에 대한 비용을 지불해야 한다. 규모가 작다고 무시하고 건축물을 지으면 불법행위가 되어 벌금을 물거나, 건물을 철거하는 경우도 있어 합법적인 절차를 밟는 것이 중요하다.
개발행위허가 받는데 시간이 얼마나 걸려요?
법적인 처리기간은 15일로 명시하고 있지만, 일반적으로는 30일이 소요된다. 택지의 규모, 제한사항 등에 따라 적게는 몇 주, 길게는 2,3년 가까이 걸리는 경우도 있다. 면적이 크면 검토해야 할 사항도 많기 때문에 당연히 허가기간이 오래 걸린다. 허가를 진행하던 도중 법이 바뀐다면, 또 그 법령에 맞춰 재검토해야 하는 상황도 생긴다. 허가기간은 토목설계사무소와 이야기하여 가급적 넉넉하게 잡는 것이 좋다.
제가 직접 개발행위허가받아도 되나요?
개발행위허가를 받기 위해서는 자격이 필요하다. 토목설계 관련 도면과 자료 등은 관련 자격증을 가진 사람의 인증(도장 혹은 사인) 있어야 서류접수가 완료된다. 서류제출을 토지주가 직접 할 수 있으나, 토지주가 직접 개발행위허가를 받는 것을 사실상 불가능하다.
토목설계사무소, 토목측량사무소에서 토지주를 대신하여 행정업무를 대행하며, 관련 자격증이 있어야만 할 수 있다.
지자체별 허가를 담당하는 부서가 있다. 부서명은 지자체마다 다르기 때문에 정확하게 명시할 수 없고, 다만 ‘개발행위허가 관련 부서로 연결해달라’하면 된다.
따로 준비해야 하는 것은 있나요?
개발행위허가에 필요한 서류와 제출은 토목설계사무소에서 위임하여 진행하기 때문에 토지주가 준비해야 할 것은 많지 않다. 다만, 농지전용이나 산지전용을 등의 전용허가에 따라 부담금, 기타 점용허가비용, 세금 등을 납부해야 개발행위허가를 받을 수 있다.
‘개발부담금’은 토지를 개발하는 것으로 생기는 개인의 이익의 일부를 사회에 환원하는 개념이다. 도시지역 990㎡ 이상, 관리지역 등 비도시지역 1,650㎡ 이상(국유지 면적 포함)을 개발할 경우에 개발부담금을 낸다.
2017년 1월 1일부터 2019년 12월 31일까지 최초 사업에 대해서는 도시지역 1500㎡, 비도시지역 2,500㎡으로 한시적 완화하였으나, 현재는 종료되었다.
[개발부담금 계산방법]
부과 종료 시점의 부과 태상 토지의 가액-(부과개시시점의 부과대상 토지의 가액+부과기간동안의 정상지가상승분+개발비용)}x25%
개발부담금은 개발사업이 종료된 시점 즉, 준공이나 사업검사일로부터 3개월 이내에 부과된다. 40일 이내에 사업설계서 등 개발비용 산출 증빙서류와 함께 개발비용 산출내역서를 제출해야 하며, 위반 시 과태료 부과 처분을 받게 된다.
납부내역은 상황에 따라, 그리고 지자체에 따라 다르기 때문에 허가받는 과정에서 확인하며 진행하면 된다.
김용만
생태건축가, 펜타건축사사무소·품건축(주)대표이사, 마스터플랜/기획설계/계획설계/PM/CM/건축인허가
홈페이지/ www.행복집짓기.com
정해광
라온이엔씨 대표이사, 도시관리계획/지구단위계획/공장설립승인/개발행위허가/토목실시설계
박은일
은성토건 대표이사, 부지조성/토목공사/매립/조경/보강토
