임야에 집 짓고 싶을 때
[산지전용금]을 확인하자!
산지전용허가
전원생활을 꿈꾸는 사람들이 쉽게 놓치는 것이 있다. 땅에 대한 허가, ‘개발행위허가’다. 보통 집을 짓고자 하면 건축설계비, 건축비 정도만 생각할 수 있다. 시골은 논, 밭, 산에 땅을 사서 집을 짓는 경우가 있는데, 도시지역과 집 짓는 과정이 조금 다르다. 논, 밭, 산(지목 전, 답, 임)에 집을 짓기 위해서는 개발행위허가[토목허가]를 받아야 한다.
개발행위허가를 받고 집을 짓기 위한 대지조성비용까지, 최소 1천 만 원 이상이 필요하다. 물론, 비용은 땅의 규모와 상황에 따라 다르다. 이것을 모르고 집을 지으면 예상치 못한 큰 지출이 생길 수 있다.
임야는 산지전용허가를 포함한 개발행위허가를 받고,
대체산림자원조성비를 내야 합니다
산지전용허가란, 나무가 자라는 산을 내가 원하는 목적에 맞게 사용하기 위해서 국가(산림청)에 허락을 받는 것이다. 지목이 ‘임’즉, 산일 때 산지전용허가를 포함한 개발행위허가를 받는다. 산지를 개발할 때는 무엇보다도 중요한 검토사항 중 첫 번째는 경사도 즉, 산의 기울기가 중요하다. 산의 경사가 허용기준을 넘어 가파르면 부지조성공사도 어렵고, 공사 완료 후에 안전상 문제가 있다고 판단하여 허가받기가 어렵다. 산지관리법에서는 25도 이상을 허용기준으로 정해놓고 있다. 그러나 지자체마다 경사도의 기준이 다르기 때문에 반드시 지자체에 문의하여 허용 경사도를 확인한 후 토지를 구매해야 한다.
또한 산지의 개발에서 두 번째로 중요한 검토사항은 임목본수 즉, 개발지 내 우량수목의 존치율이다. 우량수목은 묘목의 성장이 빠르고, 사계절을 버틸 수 있는 튼튼한 나무로 대표적으로 은행나무, 감나무, 잣나무, 전나무, 금송, 소나무 등이 있다. 개발지 내 우량수목이 많으면 개발행위허가를 제한할 수 있다.
제대로 된 집을 짓고 싶다면 개발행위허가를 통해 ‘산지전용허가’를 받아야 한다. 이때 개발을 위해 산림을 훼손하는데, 훼손된 산지의 나무와 땅을 다른 곳에 복구하기 위해 ‘대체산림자원조성비‘를 내야 한다. 대체산림조성비는 ’산지전용금‘이라고 불리기도 한다. 대체산림조성비를 내는 이유는 산림의 무분별한 훼손과 난개발을 막기 위해 시행되었다.
농지를 개발할 때는 농지전용허가를 포함한 개발행위허가를 받을 때는 농지보전부담금을 내야 한다.
임야에 개발행위허가(산지전용허가)를 받을 때,
무엇이 필요한가요?
임야에 건물을 짓고 싶을 때는 아래 4가지 사항을 확인하고 준비해야 한다.
① 대체산림자원조성비 (관할 행정청)
② 산림조사서 (산림조사기관)
③ 산지전용 대행료 (토목설계사무소)
④ 기타 세금 및 이행보증보험 등
대체산림자원조성비은 언제, 누가 내야 하나요?
산지를 개발하여 사용하고자 하는 사람이 낸다. 즉, 토지주다.
산지전용허가를 받은 후 관할 행정청에 지불한다. 대체산림자원조성비를 내지 않으면 개발행위허가 승인이 나지 않으며, 납부고지서 발행일부터 20일 이상 90일 이내에 내야 한다.
대체산림자원조성비는 얼마인가요?
단위면적 당 금액은 준보전산지, 보전산지냐에 따라 적용금액이 달라진다. 산림청에서 매년 대체산림조성비 부과기준을 제시하고 항상 바뀌기 때문에 매해 확인한다.
단위면적 당 금액
① 준보전산지 : 5,190원/㎡
② 보전산지 : 6,740원/㎡
③ 산지전용 및 일시사용제한지역 : 10,380/㎡
<2020년도 대체산림자원조성비 부과기준 - 산림청>
개별공시지가의 1%는 해당하는 금액은 최대 5,190원/㎡으로 한정한다.
▼ 대체산림자원조성비 계산방법
전용할 산지의 면적(㎡) X (개별공시지가의1% + 단위면적당 금액)
예를들어 면적 12,461㎡의 임야가 있다. 해당 지역은 준보전산지로 단위면적 당 금액은 5,190원이다. 개별공시지가는 123,100원이고, 그에 따른 개별공시지가의 1%는 1,231원이다. 이것을 공식에 대입해 보면 12,461*(1,231+5190)=80,012,081원. 약 8천만 원을 대체산림조성비로 내야 한다.
산림조사서를 제출해야 합니다
산림조사서란, 개발행위허가를 받아야 하는 산지에 나무가 있다면, 그 나무의 산지의 나무수종, 나이 등에 대한 현황자료조사 보고서다. 산림조사를 전문으로 하는 산림조사기관에 의뢰하여 작성한다. 허가면적 660㎡이하 경우에는 제출하지 않아도 된다. 규모 면적에 따라 금액이 다르기 때문에 별도 견적이 필요하다.
토목설계사무소에 산지전용대행료를 지불해야 합니다
토목설계사무소에서 토지주를 대신하여 산지전용에 필요한 서류를 작성하고, 제출한다. 그에 따른 대행료를 지불해야 하는데 금액은 면적에 따라 다르다. 택지의 면적, 주변 상황, 법적 규제 등에 따라 대행료는 천차만별이기 때문에 정확한 금액은 토목설계사무소에 방문하여 직접 확인해야 한다.
이행보증보험을 들어야 한다는데 , 그게 무엇인가요?
산지를 벌목하고 개발한다고 했는데 개발하지 않거나 혹은 개발이 도중에 멈춰 준공허가를 받지 못하는 경우가 있다. 이때 훼손한 산지를 다시 원래대로 돌려놓는 산지복구비를 내야 한다.
산지복구비는 예정대로 준공이 됐다면 돌려받을 수 있는 돈이다. 하지만 그 금액이 큰 경우가 많아, 보증금형태로 보험사의 이행보증보험 증권으로 대체하기도 한다. 일종의 보험금인 것이다. 산지전용면적이 660㎡미만인 경우에는 산지복구비를 내지 않아도 된다. 분할하는 경우는 해당사항이 없다.
기타 세금은 어떤 것을 내나요?
개발행위 허가에 따른 면허세, 산지를 토지주가 가졌기 때문에 내는 취득세 등의 세금을 낸다.
김용만
생태건축가, 펜타건축사사무소·품건축(주)대표이사, 마스터플랜/기획설계/계획설계/PM/CM/건축인허가
홈페이지/ www.행복집짓기.com
정해광
라온이엔씨 대표이사, 도시관리계획/지구단위계획/공장설립승인/개발행위허가/토목실시설계
박은일
은성토건 대표이사, 부지조성/토목공사/매립/조경/보강토
