brunch

You can make anything
by writing

C.S.Lewis

by 공간만족 Nov 04. 2020

몇 평짜리 집 지을 수 있나요?

건축 가능한 면적을 알고 싶다면 [건폐율과 용적률] 확인

최근에는 ‘토지이용규제정보서비스’가 많이 알려졌다. 그러나 어려운 말로 도배되어 있는 이 서비스를 토지주가 잘 보기란 쉽지 않다. ‘토지이용규제정보서비스’에서 ‘토지이용계획확인원’을 보기 전에 몇 가지 지식이 필요하다.

Q. 몇 평짜리 건물 지을 수 있어요?

지역지구 별 용적률

건폐율

대지경계로부터 50cm 이상 확보

주차공간 확보

지역 조례를 반드시 확인

첫째, 지역지구를 확인하세요!

용도지역에서 건축 가능한 건물을 확인했다면 이제는 건축물의 규모를 검토할 차례다.

규모 검토에 필요한 것은 토지면적, 건폐율, 용적률 3가지다. 건폐율과 용적률은 지역·지구에 따라 다르며, 지자체마다 다를 수 있기 때문에 해당 지역의 조례를 반드시 확인해야 한다.

두 번째, 바닥면적을 결정하는 건폐율을 확인하세요!

건폐율이란, 대지면적 대비 건물이 차지하는 건축면적(1층 면적)의 비율이라고 볼 수 있다.

예를 들어 대지면적이 330㎡(100py)일 때, 건폐율이 40%라면, 바닥에 지을 수 있는 면적은 330㎡(100py)의 최대 40%, 즉 132㎡(40py)이 된다. 건폐율이 20%라면 330㎡(100py)의 땅에 건축면적 66㎡(20py)의 건물을 지을 수 있다.

토지이용 용어사전

세 번째, 층수를 결정하는 용적률을 확인하세요!

용적률이란, 대지면적에 대한 연면적의 비율이다. 여기서 연면적이란 무엇일까?

연면적은 건축물의 각 층 바닥면적의 합계를 말한다. 예를 들어 1층 99㎡(30py), 2층 99㎡(30py), 3층 66㎡(20py)의 건물의 연면적은 99㎡(30py)+99㎡(30py)+66㎡(20py)=264㎡(80py), 264㎡(80py)이 된다.

자, 연면적의 개념을 알았으니 이제 용적률로 건축면적을 계산해보자. 대지면적이 330㎡(100py) 일 때, 용적률이 100% 이하라면, 내가 지을 수 있는 건물의 면적은 얼마일까?

각 층의 면적을 합쳐 총 330㎡(100py)을 지을 수 있다. 만약 용적률이 80% 이하라면, 각 층의 면적을 합쳐 80평까지 지을 수 있다.

토지이용 용어사전

그렇다면 330㎡(100py)의 땅에 건폐율이 40% 이하, 용적률이 100% 이하 하면 만들 수 있는 최대 건축면적은 얼마일까? 우선 건폐율에 따라 1층 면적을 132㎡(40py)까지 지을 수 있다. 용적률에 따라 총 330㎡(100py)을 지을 수 있으니, 1층 132㎡(40py), 2층 132㎡(40py), 3층 66㎡(20py). 이렇게 건축이 가능하다.

만약 생산관리지역이어서 건폐율이 20% 이하, 용적률이 80% 이하라면 1층 66㎡(20py), 2층 66㎡(20py), 3층 66㎡(20py), 4층 66㎡(20py)까지 지을 수 있다.

[tip] 층수제한을 확인하자.

그런데 용적률과 건폐율을 만족한다면 건물의 층수를 무한정 늘일 수 있을까? 아니다. 지역별로 층수제한이 있기 때문에 마음껏 올리지 못한다. 관리지역의 경우 대부분 4층 이하로 규정하고 있다. 지자체별로 규제사항이 다르기 때문에 층수제한 외 규제사항을 확인해야 한다.