Chapter 8. FIRE족을 향한 두 번째 불로소득
토론토 부동산 시장과 투자 상품
불로소득! 일하지 않아도 매달 돈이 들어오면 얼마나 행복할까요? 시간이 흐르면서 가격이 상승하는 수익형 부동산은 한국뿐 아니라 전 세계적으로 매력적인게 사실입니다. 물론, 이런 흐름에는 캐나다도 빠질 수 없죠. 저는 소액이지만 일정 금액이 모이자 주식투자와 함께 부동산 투자도 병행해 보고 싶었습니다.
매달 렌트비가 들어오는 것은 물론이고, 투자한 자산의 가치가 상승하면서 그만큼의 시세차익도 얻고 싶어 졌습니다. 그렇다면 캐나다에서는 이런 수익형 부동산은 어떤 종류가 알아야 했습니다. 캐나다 부동산 투자는 한국과 다를 바 없이 크게 주거용과 상업용으로 나누어져 있습니다. 보통의 회사원 신분으로 작고 소중한 봉급을 받는 저로서는 현실적으로 상업용 목적의 건물을 투자하는 건 힘드니 주거용 부동산 시장을 집중적으로 살펴봤습니다.
<캐나다의 주거용 부동산 투자 종류>
일반적으로 주거용 부동산 투자 종류는 condominium (오피스텔이 혹은 아파트), townhouse, detached house (단독주책) 등으로 분류됩니다.
1. Condominium
오피스텔 혹은 아파트의 개념으로 Concierge 및 security system이 잘되어 있어 안전하고, 각종 Amenities (콘도 별로 상이하나 보통은 gym, 수영장, 카드룸, 바베큐장, 골프연습장, 테니스장 등으로 구성)를 이용할 수 있어 편리합니다. 유닛별로 1 bed, 1 bed+den, 2 bed, 2 bed+den, 3 bed 등으로 다양하게 구성되어있습니다. 투자목적일 경우에는 보통은 작은 사이즈들로 많이 구매합니다. 크기가 크면 그만큼 투자금액에 대한 부담도 있고, 도심지의 경우 유학생 혹은 인근 회사 거주자 위주의 세입자들로 구성되다 보니 1-2명을 위한 수요가 많기 때문이기도 합니다.
2. Town House
세 개 이상의 집이 붙어 있는 다세대 주택입니다. 층별로 유닛이 나눠진 한국의 일반적인 다세대 주택의 개념과는 달리 옆집과 벽이 나란히 붙어 있는 형식입니다. 보통 2층 이상, 방 2개 이상, 화장실 2개 이상, 차고로 구성되어 있습니다.
3. Detached House
옆집과 벽이 붙어있지 않는 하나의 단독적인 하우스로 보통 2-3층으로 구성되어 있습니다.
이외에도 2채의 단독 주택이 벽으로 붙여진 semi-detached house, 1층만 구성되어 계단이 없는 단독주택인 Bungalow가 있습니다. 당연하겠지만 온전히 자기만의 공간의 자유를 누릴 수 있는 detached house가격이 가장 비싸고, 아파트 개념의 condominium의 가격이 가장 저렴하여 콘도를 구매하기로 하였습니다. 하지만, 그 저렴한 가격이 토론토 도심에서는 방 하나임에도 60-70만 불에 육박하니 한국이나 캐나다나 집값은 미쳐 날뛰는 것 같습니다.
<콘도 예상 임대 수익>
토론토 도심 중심으로 최소 구입 가격을 잡을 때 65만 불 기준으로 월 2천 불 초반 정도의 렌트비를 받을 수 있습니다. 시세 차익은 논외로 두고, 오로지 임대 수익으로만 봤을 때 약 5% 정도의 수익이 난다고 생각하면 되는데 매달 400 초반의 관리비(캐나다는 집주인이 maintenance 명목의 관리비를 내야 합니다)와 연 기준 집값의 1% 정도의 property tax를 제외하면 대략적인 수익은 약 3%로 예상 할 수 있습니다.
<저렴한 유닛 vs 비싼 유닛>
급매가 나오지 않는 이상 엄청난 콘도 가격을 감당하기에는 부담이 매우 큽니다. (사실 급매가 나와도 가격은 부담됩니다.) 그나마 저렴하게 구입하는 방법 중에는 분양을 받는 방법이 있습니다. 분양가는 빌더 측에서 앞으로 3-5년간의 장기 경제상황과 부동산 가격, 자재비, 세금, 물가 상승 등을 산출한 후에 점차적으로 가격을 올려 제공합니다.
가격만 생각하면 가장 먼저 풀린 물량을 구매하는 게 이득인 것처럼 보이지만, 빌더의 측에서는 모든 유닛들을 최대한 비싸게 팔아서 이득을 내는 게 목적이기 때문에 먼저 내어놓은 저렴한 유닛들은 저층이거나 프로모션이 없는 단점이 있습니다.
처음 저렴한 유닛을 사서 시세 차익을 높이느냐, 분양 열기가 지난 후에 관심이 떨어진 남은 유닛을 좋은 가격에 프로모션 (중도금을 20%에서 10%으로 낮추거나, lease back이라는 2-3년 정도의 렌트를 보장해주거나)과 함께 구입하느냐의 문제인데, 이 부분은 구매 목적에 따라 달라지겠지만 저같이 투자 목적의 작은 유닛은 초반에 빠르게 물량이 빠지기 때문에 먼저 구입하는 게 좋습니다.
<코로나 이후 토론토 콘도 시장>
콘도 분양을 선택할 경우 처음 계약금을 내고, 약 2년의 걸쳐서 5%씩 총 20% 중도금을 나눠 내는 게 일반적입니다. (캐나다 시민권자나 영주권자가 아닌 경우 다를 수 있습니다.) 보통 분양 시작 이후, 콘도 규모에 따라 3-4년 정도 이후에 클로징을 하는데, 이번에 코로나로 인해 제가 다운페이먼트 했던 콘도는 2년을 더 연장하여 총 6년이 걸릴 것 같습니다. 현재 제 자산의 반이 소요된 부동산 클로징 날짜가 2년이나 연장된 것에 기뻐해야 할지 (클로징 전까지 돈을 더 모아 대출금을 줄일 수 있어서) 아니면 슬퍼해야 할지 (목돈을 그냥 묻어둔 것처럼 느껴지고, 금리가 낮을 때 대출을 시작하고 싶어서) 모르겠습니다.
코로나 이후로 한국의 부동산 시장은 과열되고 있는데 캐나다는 과연 어떨까요? 현재 저는 토론토라는 도시에만 살아서 토론토 위주로 설명하자면 제가 체감하는 현재 토론토 부동산 시장은 크게 둘로 나뉘는 것 같습니다. 코로나의 여파로 이민자들이 많이 못 들어오고, 유학생수가 줄면서 콘도의 대한 수요는 줄어들었습니다. 반면, 재택근무가 늘어나고, 금리가 낮은 영향으로 모기지 대출에 대한 부담도 적어 도심 외곽 지역에 하우스 가격은 상승하고 있습니다.
코로나 여파로 분양가보다 낮은 가격들로 투자 가능한 콘도들도 나오고 있어서 전재산에 반이 들어간 소중한 콘도의 가격이 내려간 거 같아서 마음이 아픕니다. 하지만, 토론토는 해외 이민자와 투자자가 몰리는 도시라 시세차의 이익이 올라갈 거라 믿고, 2년 후를 기다려 보렵니다.
