현직 공인중개사입니다
부동산 창업일기 #9
현직 중개사입니다.
중개사의 가장 큰 역할은 부동산을 사고파는 이들을 연결시켜 주는 것입니다. 그리고 부동산의 상태를 파악하는 역할을 맡습니다.
대출 유무, 법무, 세무, 행정 업무에 대한 안내 등은 중개 성사를 위한 서비스직 엄연히 중개사의 의무가 아닙니다. 한국 중개사는 오직 중개에 대한 수수료로 아파트 기준 0.4% 정도를 수취합니다.
미국의 경우 부동산에서 중개, 세무, 법무, 행정을 도맡아서 진행하며 3% 이상 수수료를 받습니다. 따라서 개인 부동산보다는 법인이 주를 이루고 있죠.
공인중개사가 하는 일을 정리하자면
중개사: 부동산 권리분석, 상태 분석, 확인 설명, 중개 계약 그리고 행정사, 법무사, 세무사들과 연동을 통해 부동산 거래에 대한 전반적인 운전자 역할을 맡아야 합니다.
행정사: 권리에 관한 서류 작성
법무사: 그 밖의 법적 서류 작성
세무사: 취득세, 소득세, 양도소득세
일반 개인이 이 모든 걸 감당하기 힘들기 때문에 중개사가 있는 것이고 중개 그 자체가 컨설팅인 이유입니다.
경우에 따라 집 하나 보여주고 서류 좀 만들었다고 몇 십몇 백씩 받는 거 보니까 배알이 꼴립니다. 하는 일도 별로 없어 보이는데 내 돈을 너무 많이 가져가는 것 같습니다. 그러나 부동산만 덜렁 보여주고 계약하는 건 쉽지 않습니다. 그 정도로 매물이 좋다면 매수인도 매도인도 다 알기 때문이죠. 중개업은 심리학과 경제학 그리고 커뮤니케이션과 정보 수집 능력, 프레젠테이션과 글쓰기까지 모두 해낼 수 있는 종합 예술인 셈입니다.
전세사기에 대해
알시다시피 한국의 법은 금융 사기에 관대합니다. 만일 전세 사기범에게 무기징역 그리고 가족에 대해서도 금융거래, 해외 출국 제한을 하면 쉽게 사기 칠 수 있을까요? 전세에 대해서는 대출 제도 축소 제한 관련 법만 튼튼하게 만들어져도 사기 피해를 더 방지할 수 있습니다. 전세는 엄밀히 말해 임대인 사적 대출을 위한 금융 제도지 부동산 제도라고 할 수 없습니다. 월세 부담 완화를 위해 연세를 낼 경우 월세에 비해 할인을 해주면 모를까...
월세는 임차인이 주거를 목적으로 임대인에게 매달 사용료를 내주는 거지만 전세는 임차인이 일정 비용을 빌려주고 그 대가로 임대인에게 이자 대신 거주하는 방식입니다. 따라서 전세권자는 엄밀 채권 자지 임차인이 아닙니다. 이 경우 전세권자는 본인이 전세금만큼 자금을 굴려서 얻는 이득보다 전세권을 구매하고 주거를 해결할 때 이득이 크면 선택하는 게 옳게 된 전세입니다.
돈 이란 게 어떨 땐 빌린 사람이 갑이 되기도 하고 을이 되기도 합니다. 전세도 마찬가지입니다. 집을 하나 두고 집주인과 세입자 간에 전세금을 두고 상황에 따라 그 위치가 달라집니다. 다음 전세가 구해지지 않는데 현전세입자가 나가겠다고 하는 순간 전세입자가 갑이 됩니다. 만일 이런 상황에 전세금 인상까지 요구한다면 집주인은 그야말로 멍청한 선택을 한 것이죠. 그러나 전세가 구해지지 않는다는 사실은 사실이 아니게 될 수도 있고 갑자기 하루 만에 구해지기도 합니다. 부동산 거래를 들여다보면 정말 기괴하기 짝이 없습니다. 이런 부동산 시장에서 유리한 사람은 여유로운 투자자뿐이죠.
상태 좋은 전세 매물이 귀해서 전세권 설정자가 즉 임대인 우위 시장인 거지 원래는 반대여야 합니다. 생각해 보세요. 임대인은 전세 임차인 못 구하면 대출금을 갚을 수 없습니다. 임대인이 갑처럼 느껴지는 이유는 매물이 귀해서지 완전 경쟁 시장이 되면 임대인은 가장 큰 위험에 노출된 투자자(다주택자) 일뿐입니다. 하지만 부동산은 절대 완전 경쟁 시장이 될 수 없는 구조를 지니고 있습니다. 부동산 시장은 매우 음흉하고 폐쇄적입니다.
주거가 사람의 가장 중요한 수단이며 1번 관심사여서 중개사가 더 욕을 먹는 게 당연하지만 그들이 50억짜리 아파트 하나를 중개하기 위한 비용을 고려한다면 현행 수수료는 여러분의 감성과 다르게 박한 편입니다. 물론 50억짜리를 매달 1개씩 하는 큰 부동산은 엄청 벌겠지만 이 또한 평균의 함정이고 현업 중인 10만 중개사의 대다수는 선량하고 고작 밥벌이만 하는 경우가 많습니다.
사기꾼 중개사도 있습니다. 거래를 위해 부동산의 하자를 축소 은폐하거나 서류 조작을 하기도 합니다. 물건에 대한 하자는 막을 수 있습니다. 그러나 사람에 대한 하자는 중개사가 막을 수 없습니다. 공인 중개사에게 무슨 권한이 있다고 사기꾼을 막을 수 있을까요? 그냥 경험상 사기꾼일 수도 있겠다 짐작만 할 따름이죠. 그런 공인중개사에게 거래에 대해 수수료 0.4% 받았다고 거래 사기에 대한 책임까지 지라는 건 부동합니다. 그건 정부와 국회가 법과 제도로 해야 합니다. 현행 공인중개사 법으로 중개사가 부동산 사기를 막을 수도 없고 따라서 책임도 법 안에서만 지게 됩니다.
이번 22대 총선에서도 부동산에 관해 다양한 공약이 나오겠지만 전세는 서민정책이라는 프레임을 깨지 않는 한 전세사기는 계속 발생하게 됩니다. 중개사나 일반인인 우리들은 법 안에서 생각하지만 사기꾼들은 법 밖에 있기 때문에 정상인인 우리는 어떻게 할 수가 없습니다. 사고방식 자체가 다릅니다.
그러면 어떻게 해야 할까요? 스스로 열심히 공부하는 수밖에 없습니다. 주식투자? 암호화폐? 안 해도 누가 칼 들고 협박하지 않습니다. 그러나 여러분 결국엔 부동산 거래할 수밖에 없습니다. 따라서 여러분 주거 안정과 집에 들어가는 목돈을 안전하게 지키기 위해서라도 반드시 부동산에 대한 전반적인 상식의 질적 상승을 이루어야 합니다.
그럼 어떻게 해야 한다? 제 글을 읽어주시면 됩니다.
