2023년 상업용부동산 투자전략
최근 제안받는 다양한 투자 건과 여러 LP들과의 대화, 그리고 어려운 투자여건 속에서도 펀드 레이징에 성공한 펀드들의 전략을 보며 2023년에 투자자와 운용사가 집중하고 있는 투자전략에 대해 가볍게 적어보겠다.
1. 투자 관망세가 기본전략
소나기는 피해 가야 한다. 급격한 금리인상에 따른 수익성 악화도 문제지만, 2023년을 엄습하는 경기침체 리스크(임차수요 악영향 등)는 더 우려되는 부분이다. 안전자산인 우량 회사채에 대한 비중 확대가 대세로 자리 잡고 있는 가운데 과감하게 부동산 투자 타이밍을 잡기가 쉽지 않아 보인다.
한편, 올해 주요 공제회에서 문제 됐던 유동성이 바닥난 문제도 2023년까지는 지속될 것으로 보인다. 드라이파우더를 갑자기 없앨 수 있는 방법은 거의 없기 때문에 타이트한 유동성 관리 하에 점진적으로 드라이파우더를 소진하여 내부적으로 관리 가능한 수준에 도달할 때까지는 유동성 긴축 기조가 계속될 것으로 보인다. 부동산 투자를 더욱 어렵게 하는 부분이다.
2. 대출투자 유효
위에서 언급한 바와 같이 현재 Equity 투자는 (좋은 투자기회가 있는 경우에도) 어려워 보이기 때문에 좋든 싫든 대출투자를 할 수밖에 없다. 그렇다고 대출투자 여건이 나쁘다는 의미는 아니다. 현재 급격한 금리상승에 따라 리스크 대비 리턴이 양호한 물건들이 시장에 속출하고 있기 때문이다. 올 한 해 수많은 대출펀드가 우후죽순처럼 조성됐고, 조성된 후 바로 약정액을 전부 소진하고 또 조성된 펀드도 있다.
특히, 그간 높은 요구수익률을 추구하는 공제회가 접근하기 어렵던 담보대출(저수익률)도 검토 가능할만한 금리 수준으로 올라왔다. 우량자산 선순위담보대출 IRR이 8%를 넘어가기 때문이다. 그러나 선순위담보대출은 투자할만한 대상이 많지 않고, 금리급등에 따라 DSCR 충족도 쉽지 않다. 과거에 DSCR 1.2 수준은 메자닌담보대출 허들이었으나, 최근 선순위담보대출도 DSCR 1.2면 거래가 된다. 이 DSCR 수준이 유지되는 것도 중요하기 때문에 DSCR 유지를 위한 트리거 조항도 다양하게 개발되고 있다. 담보대출임에도 대출기간이 1년짜리 상품도 제안받았는데, 1년 단기로 운용할 생각이었으면 차라리 브릿지론을 투자했을 것이다. 또한 최근 대부분 변동금리 조건인데, 투자기간(통상 3년) 내 큰 폭의 금리인하 리스크를 헤지 하기 위해 하한 수익률을 미리 설정하고 투자하기도 한다.
PF대출과 브릿지론은 레고랜드 사태에 따라 최근 몇 달간 아예 투자검토 대상에서 제외했었다. 대출금 상환 안정성이 아무리 충분하다고 하더라도 PF투자하자는 말 자체를 회사에 꺼내기가 어려운 분위기였기 때문이다. 그러나 이런 고금리 투자기회를 놓쳐서는 안 될 것이고, 내년에는 선별투자할 계획을 갖고 있다. 현재 우량한 본 PF대출이 10% 중반, 브릿지론은 20%에 육박한다. 충분한 Equity가 투자돼 있고(낮은 LTV 사용), 우량 시행사와 그룹사 계열 메이저 시공사가 참여한 사업이라면 투자할 수 있다고 본다.
3. NPL 투자기회 확대 예상
최근 유효한 NPL 투자전략은 과거 은행에서 내놓는 대규모 NPL Pool을 입찰을 통해 할인매입하는 투자방식이 아니라, 브릿지론에서 본 PF로의 전환에 실패하는 사업장 등에 대한 특수한 투자기회(Special Situation, SS)를 운용사 네트워크를 활용한 비공개 방식으로 투자하는 것을 의미한다. 과거 NPL 입찰방식 투자에 안 좋은 기억을 갖고 있는 투자자가 많기 때문에, NPL이라고 하면 일단 부정적인 이미지를 떠올릴 수 있다. 그래서인지 운용사들은 SS펀드 혹은 Opportunistic 전략 펀드로 펀드명을 순화하고 있다. 최근 급격한 시장 변동성 발생에 따라 향후 부실자산이 상당규모 발생될 것으로 예상되기 때문에, NPL 전략의 펀드에 실탄을 준비하고 기다리면 좋은 투자기회가 많이 올 것으로 보인다. 누구에게나 보이는 투자기회인듯하다. 그래서 많은 운용사가 NPL 전략의 펀드를 준비하고 있다. 그러나 이 전략의 유효성을 떠나 악화된 투자심리, 유동성 부족현상 및 고금리 우량채권 투자기회가 발생 중인 현 상황으로 인해 대부분 펀드 레이징 단계에서 실패하고 있는 것으로 보인다. 운용사는 증권사 등 SI를 모집해 상당규모의 보통주 투자 후 우선주 트렌치에 기관투자자를 모집하고 있으나, 이 또한 투자자들의 마음을 쉽게 움직이지는 못하고 있다. 수천억원 규모의 자금모집을 계획 중인 운용사도 있어 보이나, 보통주 버퍼를 최대한 많이 두고 펀드규모를 축소해서 펀드 레이징하는 것이 현실적으로 클로징 가능성이 있어 보인다. 펀드만 설정되면 대략 2023년 하반기부터는 좋은 NPL 투자기회들을 포착할 수 있을 것으로 예상된다.
4. 기타 : 우량자산 저가 매입 기회 지속 모니터링 필요
최근 급격하게 확대된 시장 변동성으로 인해 우량자산 Fire sale을 기대할 수도 있는 상황이다. 그러나 개인적으로는 운영 중인 코어자산의 경우 급매로 처분될 가능성이 높지 않다고 본다. 금리가 인하되는 경우 자산가격이 상승 반전될 가능성이 높기 때문이다. 부동산 장기투자의 힘을 알고 있는 투자자들은 펀드만기가 도래했다고 하더라도 원하는 가격이 아니면 Exit하지 않고 펀드연장 등을 통해 장기보유할 것이다. 이미 몇몇 펀드에서 이런 기류가 있음을 보았다.
다만, 공사 중인 자산을 좋은 조건으로 선매입 할 수 있는 기회가 보인다. 디벨로퍼는 자산이 아무리 좋아도 장기보유하기보다는 빠르게 파는 것을 선호하기 때문이다.(물론 case by case다) 3~5년 후 준공 예정인 오피스들이 몇 개 있는데, 진지한 협상을 통해 적정가격이 도출된다면 적극적인 투자검토가 필요해 보인다.
