왜 전세가 없을까? 당연하지!
feat. 역지사지 부동산 경제
2021년 말 현재의 핫이슈도 역시 '부동산'이다.
최근 3,4년간 빠질수 없는 키워드 부 동 산.
상대적 박탈감으로 '벼락거지'를 양산해내고 있다.
뉴스를 보면 그중에서 서민들의 생활과 직결된 주제중 하나는 전세대란인듯 하다.
전세가 부족해서 이사를 갈수가 없고 월세로 전환되는 비율이 높아서 서민들의 주머니가 가벼워지고...등등
전세란말은 아다시피 집을 소유하지 않고 임차를 하되 보증금만을 걸어놓고 월세를 지급하지 않는 형태이다.
현금유출이 없이 한번의 목돈이 필요한 주거 형태이다. 계약기간은 보통 2년단위로 이루어진다.
나는 내자신에게 물었다. 전세가 없는건 너무 당연하지 않을까?
입장을 바꿔놓고 생각해보자.
전세가 없다는것은 전세를 놓는 임대인이 상대적으로 적고 전세를 구하는 임차인이 상대적으로 많다는 것이다. 기억이 나지 않겠지만 전세가격의 등락이 적었던 그 시기를 기준으로 했을때 상대적으로 말이다. 무너진 균형은 새로운 균형점을 찾아 시장에서 이동하고 있고 지금은 그러한 과정에 놓여 있는듯 하다. 그 균형점은 가격상승과 품귀현상을 반영하여 작금의 현실에 이르렀을 것이다.
내가 임대를 할 집이 한채 있다고 가정해보자.
현재 서울에 있는 모 아파트를 기준으로 실제 사례를 생각해보자.
네이버부동산 실거래기준 매매가는 12억 6천만원이다.
1. 전세 7억원 (매매가 대비 전세가 51~55%)
2. 보증금 2억원 + 월세 약 200만원전후
전월세 전환율을 통계청(KOSIS)고시비율로 계산해도 유사하다.
전세가와 월세 보증금의 차액인 5억원을 예금 했을 경우의 이자는 2%이율을 기준으로 세금제하고 나면 월 70만원 전후이다.
현재 금리도 낮고 마땅한 투자처도 없으며 위험한 투자를 하기도 내키지 않을텐데... 어떤 선택을 할까. 아니 이러한 수식과 설명을 다 빼놓고 그냥 생각해봐도 좋다. 어떠한 계산을 하던 감으로 선택을 하던 말이다.
당신이라면 어떤 선택을 하겠는가?
이 상황에서 임대인의 입장에서 월세를 받으려는 사람이 많을까 아니면 전세를 받으려는 사람이 많을까.
월세를 선호하는 인구가 많을것이다. 왜? 단순계산을 해봐도 금액적으로 월세를 받는것이 이득이고 불확실성(투자수익의 변동성)도 적다.
이렇게 만약 임대인의 기호가 2번에 집중되는데 임차인의 기호는 1번으로 집중된다면 전세가는 더 오르게 될것이다. 그것이 우리 실생활에 있는 시장이 균형을 찾아가는 과정이다.
현상을 있는그대로 이해해보자.
그렇다면 이런 상황에서도 전세를 구하는 임대인은 어떤 사람일까? 지금 당장 큰 금액이 필요한 경우일 것이고 대표적으로는 전세끼고 집을 구매하려는, 요즘말로 갭투자자 일것이다. 확률적으로 다주택자가 전세 임대인의 상당수이지 않을까? 현재에는 이런 갭투자들을 포함한 다주택자들을 건전한 상거래가 아닌것으로 몰아가고 시장에서 배척하기 위해 많은 노력이 있다. 세금 및 제도적인 억압과 압력으로 말이다. 물론 그중에 시장에 악영향을 끼치는 갭투자자들도 있는것은 사실이다. 그안에서 큰 흐름상으로는 전세 시장이 합리적인 선택으로 사그라들고 있는것이다. 갭투자로 집을 사는 사람들이 줄어든만큼 공급은 줄어들고 그만큼 전세 공급자는 줄어들게 되었다.
결론적으로 전세수요자는 변동이 적은데 전세 공급자들이 줄어든 셈이다. 경제적이익 측면에서도 그렇고 합리적인 개개인들의 선택으로 그러한 현상이 보여지고 있는것이다.
의아할것이 없는 당연한 현상이다.
시장의 균형을 규제라는 엉뚱한 방향으로 일그러뜨리고나서 그 일그러진 시장을 다시 규제라는 몽둥이를 들고 혼을 내주려다보니 반작용으로 제각각 튀어나가는 모습이 현실인것 같다. 이런 내용들은 경제학원론이나 부동산학개론등의 책에서 빈번하게 등장하는 내용이긴 하다.
특히 부동산학개론에서는 정부의 '저렴한' 임대아파트가 임대시장에 끼치는 영향을 자세하게 시계열순으로 설명하고 있다. 해당 임대아파트에 당첨된 사람들에게 돌아가는 일시적 혜택 그리고 시장 임대료의 조정으로 인한 시장공급의 조정, 그리고 그 조정된 시장에 진입하게 되면서 지불해야 하는 프리미엄등...
결국 사회전체의 효용이 감소하는 결과로 이어진다. 그리고 '가장 효율적인 지원 방안은 일부 저소득계층에게 지원금형태로 임대료 지원을 해주는것이 가장 효율적'이라는 취지로 책에는 기술되어 있다.
오늘을 둘러보면 순리적인 시장의 균형을 지향하는 환경을 벗어나서, 국가가 거대한 카지노처럼 국민들과 게임을 하고 있는듯 하다. 카지노에 들어오는 모든사람이 돈을 따려고 오듯 세상을 사는 모든 사람들은 가진 자산을 가능한 증식하려고 한다. 카지노는 그러한 꿈을 장려하기라도 하면서 주머니를 털어간다. 그런데 국가는 그러한 과정을 요행과 탐욕으로 바라보고 심지어 서민들의 손발은 감성으로 묶어놓으려고 한다. 그러고는 뒤에선 엉뚱한 우연들로 배를 채워가는 사람들이 존재하는듯 하다. 그런 환경속에서 시민들은 그렇게 상대적 박탈감으로 증오만남은 개와 돼지가 되어간다.
이렇듯 생각해보면 그나마 카지노는 인간적이다. 그들은 티 안나게 통계적인 함정을 만들어 놓고 고객들의 일확천금의 판타지를 자극한다. 그런데 지금의 현실은 세금과 기형화된 시장을 만들어 놓고 시민들을 고통속의 몇가지 요행에 길들여지게 하고 있는것 같다. 그중의 가장 큰 요행적 행운은 청약이 되고 있고 말이다. 그마저도 디자인된 행운일수도 있다는 의심을 거둘수 없으니... 참...
인생의 모든 것들이 아주 복잡한 운에 좌우되고 어떤 목표를 달성하는 것이 아니라 당첨되는것이 행복의 전부가 된 오늘이다. 꾸준하고 성실한 노력으로 얻게되는 과실에 가치를 두는 세상과 멀어진 기분. 이것이 지금 시대를 살아가는 사람들의 최악의 불행이 아닐까 싶다.
