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May 06. 2024
대출의 두 얼굴
신생아 특례대출 반드시 사용하세요.
:: 신생아특례 대출
2023년부터 2024년 결혼을 했거나, 계획이 있다면, 무조건 신생아특례 디딤돌대출을 이용하는 것이 유리하다. 대출금리가 연 1.6%에서 최고 3.3% 밖에 되지 않는다. 시중 주택담보대출 이자율이 2024년 4월 현재 평균 4% 대인점을 감안하면 무조건 이득이다.
지원자격은 무주택세대주 및 1주택 세대주(대환대출)여야 한다.
대출 신청일 기준 2년 내 출산(2023년 1월 1일 이후 출생아부터 적용) 해야 한다.
부부합산 연소득 2억원 이하, 순자산가액 4.69억원 이하여야 한다. 대출 대상 주택은 주거전용면적 84㎡ 이하주택으로 9억원을 넘지 않아야 한다. 부부합산 소득 구간에 따라 이자율이 각각 적용된다.
대출한도는 최대 5억원까지 가능하지만 LTV,DTI 조건이 있다. LTV 70%(생애최초경우 80%) DTI는 60% 이내 조건이다.
:: 서울지역 아파트를 매수하기 위해 대출은 반드시 필요하다.
서울지역 민간 아파트를 사려고 한다면 최소 6억에서 10억이상이 필요하다. 100% 현금으로 매수하는 것은 불가능하다. 반드시 레버리지가 필요하고, 필요가 없더라도 레버리지를 이용하는 것이 수익을 극대화 할 수 있다.
시장 상승기에 부채는 현재 보유한 자본에 비해 더 많은 수익률을 가져 올 수 있다. 반면 경기가 침체할 경우 이자율은 높아지고, 보유자산가치가 하락하여 부채원금을 상환해야 하는 더블 위기를 초래하기도 한다.
:: 시장 상승기의 담보대출 이자
나는 2007년경에 대출 끼고 광명시 철산동 우성아파트를 매수했다. 금융위기가 시작되기 약 1년전쯤 이었다. 아이들 유치원과 가까운 아파트를 생각없이 매수 했다. 3억에 매수 하고, 금융위기가 발생하기 전까지 3억6천까지 조금씩 올랐다. 집값이 오르는 시기에는 100만원 남짓한 이자가 부담으로 느껴지지 않았다. 상승하는 아파트 가격을 보면서 이자는 부자가 될 수 있는 티켓 값 이라 생각하기도 했다.
:: 시장 침체기의 더블 펀치
금융위기가 터지고, 집값은 내가 매수한 금액보다 5천만원이상 빠진 2억5천만원 까지 폭락했다. 아파트 투자경험이 없는 상태에서 급작스런 시장급락은 엄청난 두려움을 느끼게 했다. 그 전까지 집은 사고 싶으면 사고, 팔고 싶으면 파는 물건인 줄 알았다. 금융위기때문에 시장이 하락하자 집을 보겠다는 사람이 7개월 동안 단 한 명도 나타나지 않았다. 손실은 걷잡을 수 없이 불어 나고 있었다. 투자 원금 3억을 투자해서 5천만원의 손실도 모자라, 매월 100만원씩 이자가 발생하고 있었다. 완전한 투자실패라 생각했다. 밤에 잠도 오지 않았고, 지옥 같은 시기가 영원히 계속 될 것 같은 두려움에 이자가 통장에서 빠져나갈 때마다 입이 바짝바짝 말랐다. 매월 급여에서 이자를 납부하는 상황은 금융위기 이전이나 이후나 변함이 없었지만 이자 지출에 대한 현실적 부담감은 두배 이상이었다. 그나마 실거주라 다행이었지, 임대라도 했다면 영락없는 깡통전세 위기를 맞았을 것이다. 이자에 대한 부담감이 커지자 손실이든 수익이든 집을 빨리 팔아 치워야겠다 는 생각밖에는 없었다. 2010년에 하반기쯤부터 부동산 시장에 온기가 돌기 시작했다. 다행인지 불행인지 내가 매수한 금액에 사겠다는 사람이 나타나자 마자 묻지도 따지지도 않고 서둘러 팔아버렸다.
시장이 폭락하면서 느껴지는 이자는 추락하는 비행기에 구멍 난 연료통처럼 느껴진다.
:: 대출 촉수엄금
대출에 대한 트라우마는 그 후 10년 동안이나 나의 부동산 투자에 걸림돌이 되었다. 아무리 좋은 아파트가 저가에 나왔더라도 매수에 소극적이었다. 대출을 최소화 한 채로 거래를 하려니 자금 설계가 늘 막혔다. 대출에 대한 두려움 때문에 금융위기 이후 10년 동안 적어도 5건 이상 좋은 거래를 놓쳤다. 처음부터 레버리지에 두려움이 없었다면, 그래서 부채를 적절하게 이용했다면, 당시 투자 금액의 두배 이상 수익을 가져왔을 것이다.
:: 직장인에게 대출이란.
직장인은 특히 대출을 두려워 한다. 수입이 단 한가지로 정해져 있기 때문이다. 매달 받는 급여에서 이자를 지출하기 때문에 다른 생활비와 긴밀하게 연결되어 있다. 언제든 직장에서 퇴출 될 수 있다는 불안함 또한 선뜻 대출을 극한으로 이용하지 못하게 되는 이유다. 유일한 수입원인 급여가 끊기면 이자를 감당 할 수 없게 된다. 영끌한 아파트가 경매에 넘어갈 수 도 있다는 불안감은 직장인 대출자에게 언제나 족쇄가 된다.
과도한 레버리지는 위기에 취약한 것은 사실이다.
:: 레버리지의 양면성
상승과 하락이 반복되는 부동산 시장에서 레버리지는 기회가 왔을 때 부족한 나의 자산에 순간적인 에너지를 몰아주는 모르핀과 같은 역할을 한다. 내 능력 만으로는 실현 불가능한 기회를 붙잡을 수 있게 하는 강력한 무기다. 특히 시장이 상승할 때 적절한 레버리지를 활용한다면 수익률을 극대화 할 수 있는 마법 같은 도구 다.
부채는 위험과 기회의 두가지 양면성을 내포하고 있다. 자산증식의 막강한 칼이 될 수 있지만, 섬세하게 다루지 않으면 그 칼 끝이 나를 향할 수 도 있다.
:: 적절한 레버리지, 분수에 맞는 대출의 적정수준은 어느 정도일까?
투자자가 시장의 흐름을 파악할 수 있는 능력이 있다면, 지금 대출을 일으켜야 할 때인지, 대출을 삼가하고 줄여야 할 때인지를 알 수 있다. 매수하려는 부동산의 가치를 정확히 분석할 수 있다면 대출을 어느정도 까지 일으킬 것인지 추정이 가능하다. 과도한 탐욕을 통제하고, 안정적인 투자의 실력을 갖춘 투자자라면 자신의 목표수익을 조절할 수 있다. 안정적인 목표수익 관리는 언제나 안정적인 리스크 관리가 가능하도록 한다.
