3기 신도시, 이 돈에도 청약이 될까?
얼마를 벌고, 얼마를 들고있어야 입주가 가능한가
3기 신도시 사정청약이 오픈됐다. 이걸 써야하나, 아니면 어떻게든 버텨서 서울 청약 기회를 잡아야하나를 고민하다 불현듯 생각이 들었다. "잠깐, 근데 나 지금 자격은 있는건가?"
이번 사전청약(공공분양)에서 가장 현실적인 지역은 성남복정1이다. 차후 자녀양육으로 본가(처가)와의 거리와 출퇴근을 모두 고려하면 인천계양과 남양주진접은 선택할 수 없었다. 성남복정이라고 베스트는 아니었지만 나머지보다는 낫다는 판단이다.
0. 성남복정1지역, 비성남 거주자에게도 물량이 있나?
사실 성남시에 살고있지 않은 나에게 기회가 돌아올 확률은 0% 수준이다. 자녀가 없는 나는 신혼부부·생애최초 특공을 써야하는데, 성남복정1의 경우 '현재'성남시 거주자에게 에게 100%가 우선공급되기 때문이다. 성남에서 미달이 나야만 수도권 거주자에게 공급되니 사실상 가능성이 없다고 봐야한다.
그렇지만 청약경험을 늘리는 것도 중요할테니...경험삼아 써보기로 한다.
성남시 신청 결과 미달돼야 수도권 거주자에게 공급된다..그렇다고 한다.1. 쓸 수 있는 자격요건이 되나?
가장 먼저 사전청약이 가능한지부터 찾아봐야 한다. 무주택·청약통장 보유 등은 해결인데, 까다로운 것이 소득·자산요건이다. 공공분양인지 신혼희망타운인지, 생애최초공급인지 신혼희망타운 공급인지에 따라 다 다르기 때문이다.
먼저 나는 아직 자녀가 없고 (2인가구), 맞벌이(배우자 소득有) 상태다. 이 경우 생애최초 우선공급을 받기 위해서는 2020년 기준 부부의 월 총소득이 603만160원 이하여야 한다. 신혼부부 우선공급의 경우는 723만6192원이하면 된다.
월 총소득은 홈택스 지급명세서 제출내역 조회로 연소득을 확인해 12로 나눠보면 된다. 나와 와이프의 '근로소득원천징수 영수증 상의 총급여액(21번)'의 총합은 6939만6700원이다. 12개월로 나누면 578만3058원으로 기준을 딱 통과한다. (내 소득이 대한민국 도시근로자 월평균소득 이하라는 의미다... 참 작고 소중하고 슬프다.)
여기에 보유 부동산은 없고 자동차 평가액도 기준보다는 한참 미달(2200만원수준)하니 신청자격은 확실하다. 사전청약의 소득요건 등은 입주자모집공고 시점이니, 더이상 걱정하지 않아도 되는 것.
2. 돈은 있나?
다음 확인해야 할 것은 청약에 당첨됐다고 낼 돈이 있냐는 점이다. 기를쓰고 청약을 했는데 계약금 잔금을 못 낼 수도 있다. 가뜩이나 언론에서도 분양가가 싸지 않다고 난리인데, 괜히 비교적 비싼 성남 복정지역을 썼다가 계약금을 못내서 탈락할 수도 있으니까.
공고문에 따르면 7월 현재 기준 성남복정1의 추정분양가는 전용51㎡가 5억8609만원, 전용59㎡ 6억7616만원이다. 확정된 분양가는 빠르면 내년 9월 공개된다. 일단 자녀와 함께 3인 이상 가구가 살 수 있는 전용 59㎡로 따져보자.
결론부터 얘기하면, 입주시 LTV의 60%까지 대출을 받는다고 하면, 필요한 금액은 대략 2억7000만원 수준이다. 현금 2.7억이 있으면 가장 좋겠지만, 없다면 DSR 규제 이하에서 신용대출을 추가할 수 있다.
출처=사전청약 입주자공고문2-1. 어떻게 계산했나?
시기별로는 우선 계약금으로 먼저 현금 6761만원이 필요하다. (아직 3기신도시 계약금, 납입일자 등은 확정되지 않았지만 통상적으로 진행되는 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 전제했다)
중도금은 4억570만원인데, 다행이 모두 대출받을 수 있다. 분양가가 9억 이하다보니, DSR·DTI 비율과 관계없이 중도금은 모두 대출이 가능해져서다. 추후 이는 주택담보대출로 전환된다. 다만, 경우에 따라 1회차 중도금 10%p를 대출 말고 현금 자납하라고 하는 곳도 있으니 6761만원은 더 보유해놔야 할 수도 있다. 추후 확인이 필요하다.
남은 잔금 2억284만원은 입주 시 내면 된다. 대부분 현재 살고 있는 집의 전세를 빼서 입주할 테니 큰 문제는 안 될 것이다.
그렇다고 한다3. 괜찮은 비용일까?
3억원이 안 되는 돈으로 6억 넘는 아파트에 입주할 수 있으니 이론적으론 괜찮아 보일 수도 있다. 하지만 신혼부부 입장에서 보면 만만치 않은 것임은 분명하다.
현재 나는 3억원짜리 전세아파트에(대출2억+내돈1억) 살고있다. 여기에 2년여간 모은 돈이 1억여원이 있다. 문제는 다음 전세아파트다. 전세값이 천정부지로 올라 다음 집은 대략 4억원선에서 구해야 할 것으로 보인다. 결국 계약금 납입일에 최소 7000만원 가량의 돈을 추가로 마련한단 것. 불가능한 금액은 아닐 것 같은데, 쉬운 일도 분명 아니다.
이러니 자꾸 부모찬스가 필수템이란 소리가 나온다.. 지역적으로 좀 싼 지역의 다른 곳을 알아보면 되는데, 길바닥에서 보내야 할 시간, 피로감 등을 생각하면 엄두가 나지 않는다. 다 허물어져 가는 곳이나 입지가 안좋은 곳을 찾아보면 되겠지만, 그러느니 전세를 사는 게 낫다는 생각도 들고.
어쨌든 청약자체는 써볼까 한다. 서론에서도 언급했지만 사실상 가능성은 제로지만. 그래도 기회가 있다니 써보고 탈락하는 게 낫다는 생각이다. 도대체 내 집은 언제구해지는 걸까.
