강의 8_부동산 파도타기를 잘해야 부자가 됩니다.
부동산 파
강의 8_부동산 파도타기를 잘해야 부자가 됩니다.
내가 사면 내리고 팔면 오르는 분은 정말 본능에 충실한 분입니다. 공부는 하나도 안 하고 나를 믿는다며 신앙심 같은 "감투자"를 시전합니다. 전 재산일 수도 있는 부동산 투자를요. 미친 건가 싶을 때도 있지만... 혹시 '감'이 맞을 수 있으니 자기 돈인데 뭐 각자 알아서 투자하는 것으로 보통 마무리합니다. 그런데 전 절대로 그렇게 가르쳐드리지 않았습니다. 누군가는 비싸게 사고 싸게 팔 때, 반대의 경우는 비싸게 팔고 싸게 산 것이잖아요. OK? 어느 쪽입니까? 투자로 손해 보는 사람과 투자로 이익 보는 사람 둘 중에 선택한다면?
쌀사비판
이유 같은 거 없습니다. 쌀 대 사고 비쌀 때 팔아야 이익이죠. 어랏. 마치 물건 사고파는 것 같죠? 맞습니다. 부동산도 사고파는 물건이고 부동산만의 독창적인 시장이 있기 때문에 시장의 원리를 따릅니다. 시장의 원리는 간단해요. "수요와 공급 그리고 변수"입니다. 어려운가요?
다시 풀어서 말해드리면 부동산은 사고팔 수 있는 물건이고 물건은 부동산시장에서 거래가 돼요. 시장에는 수요가 있고 공급이 있는데 수요엔 기본수요(결혼, 이혼, 분가, 학교, 독립 등의 이유로 집이 필요한 수요)와 이주 수요(재개발, 재건축으로 인한 멸실로 인한 이주자 수요)가 있습니다. 여기에 투자수요(집을 매수한 후 임대주택으로 공급하고 시세차익을 원하는 투자자 수요)가 있습니다.
공급에는 신규 아파트 공급(도시개발(택지, 신도시), 재건축.재개발 시행사업, 임대주택(뉴스테이, 공공임대, 민간임대))가 있습니다.
기본수요+이주수요+투자수요 X 변수(정책, 금리, 유동성, 심리, 국외 상황 등)
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도시개발+시행사업+임대주택 사업
(수요X유동성)
------------------ = 아파트 가격
공급
아 복잡한 것을 쉽게 만들려 하니 이렇게 나오네요. 이제 이 공식으로 아파트 가격을 예측해 보겠습니다.
(수요X유동성) ↑
------------------- = 아파트 가격 ↑
공급 ↓
(수요X유동성) ↓
------------------- = 아파트 가격 ↓
공급 ↑
이렇게 공식으로 만들어서 아파트 가격이 올라갈지 내려갈지 예측해 볼 수 있습니다. 급 답답해오죠? 수요, 공급, 유동성은 어디서 .... 요즘은 부동산 데이터 구하는 것이 매우 쉽습니다. 지인, 아실, 호갱노노, 네이버부동산 등등 수없이 많은 부동산 빅데이터 제공 업체가 있죠. 저도 필요한 데이터는 앱에서 보기도 합니다. 하지만, 가장 정확한 정보를 원한다면 전국투자 타이밍에서 수요(기본수요+이주 수요)와 공급(일반공급+임대 공급)을 지역/매월 그래프를 보면 가장 정확한 데이터를 볼 수 있습니다.
전국 부동산 투자 타이밍 종이책은 절판되었고, 부린이 6기 회원 중 데이터해설반이 되면 최신 버전으로 이용할 수 있습니다.
시장의 흐름을 설명하기 위한 기본 상식인 수요와 공급 그리고 변수를 쉽게 설명하려고 노력했습니다. 전 이보다 쉽게 설명할 수 있진 못해요. 이제 데이터를 그래프로 만들어 보겠습니다.
전국에서 서울로 전입신고 한 사람과 서울에서 전국으로 전출간 사람을 빼면 기간 내 수요가 이익(↑)인지 손실(↓)인지 알 수 있습니다.
아래 그래프에선 서울시의 기본수요(월간 필요 물량-빨간 막대선)과 이주 수요(빨간 점선), 공급물량(임대, 일반, 오피스텔)을 볼 수 있습니다. 기본수요+이주 수요를 보고 공급되는 물량을 기간별로 보면서 수요보다 공급이 적은 시기가 상승 사이클, 수요보다 공급이 많은 시기가 하락 사이클이라고 보시면 되고, 여기에 서울과 연관 있는 수도권의 물량까지 더해보면 부동산 투자의 성공 여부에서 가장 중요한 투자 타이밍을 볼 수 있습니다.
유동성은 변수이기도 하고 상수인 것 같기도 합니다. 미국이 금리를 올린다! 는 것은 변수인데 자본주의 시스템에선 성장을 위해선 경기부양이라는 명목으로 유동성을 공급해야 합니다.
여러분의 인생이 바뀔 수 있습니다.
여기에 변수는?? 모릅니다. 모르니까 변수죠. 변수를 알고 싶다면 부동산 투자의 역사를 공부해서 예전 사이클에 영향을 주었던 변수들이 왔을 때 어떻게 대응해야 할지 공부해두세요. 아파트 가격은 수요. 공급. 변수로 시기마다 크고 작은 상승. 하락장을 형성하고 있습니다. 과거의 역사를 공부하며 미래의 변수를 예측하는 것은 거의 불가능합니다. 하지만, 눈앞에 온 변수가 어떤 영향을 미칠지 "대응" 을 준비할 수 있으니 부동산 공부 게을리하지 마세요. 여러분의 인생이 바뀔 수 있습니다.
