등기부등본 어떻게 보는지 모르겠다면?

부동산 완전정복

전월세 사기가 기승을 부리는 요즘, 내 보증금을 지키고 싶다면 꼭 해야 할 일이 있어요. 등기사항전부증명서를 확인하는 거예요. 흔히  등기부등본이라 불리는 문서죠.  

최소 세 번 확인하세요

부동산 계약을 앞두고 있다면 최소 세 번 등기부등본을 확인해야 해요. 첫 번째는 계약하기 전, 두 번째는 잔금을 치르는 날, 세 번째는 전입한 다음 날이에요.

계약 전에

계약하는 사람이 실제로 이 집의 주인이 맞는지 근저당, 가압류 등 권리관계가 있는지 확인하세요. 

계약하고 잔금을 치르는 날에

계약 전에 확인한 사항이 달라지지 않았는지 확인하세요. 소유주와 계약자가 달라지지 않았는지, 계약 전에 없었던 근저당, 가압류 등 권리관계가 생겼는지 꼭 봐야 해요. 이때 가장 중요한 건 서류 하단에 있는 발급 일자와 시간, 잔금 당일을 확인하는 거예요.

전입한 다음 날에

마지막으로 계약 전과 달라진 내용이 있는지 한 번 더 확인하면 좋아요. 

‘대법원 인터넷등기소’에서 누구나 쉽게 등기부등본을 열람할 수 있는데요. 최근에 말소된 내역이 있는지, 집주인의 신용 상태가 좋은지 확인하려면 말소 사항을 모두 포함한 버전으로 신청해야 해요. 

 

 

이것만 확인하세요

등기부등본은 표제부/갑구/을구 3개로 구성되는데요. 각 항목에서 다음 내용을 확인할 수 있어요.  

표제부

주소, 건물 명칭 등 해당 부동산의 기본적인 정보를 확인할 수 있어요.

갑구

집주인을 확인할 수 있어요. 

을구

집주인에게 빚이 있는지 알 수 있어요. 

 

표제부를 보는 건 어렵지 않아요. 건물의 기본 정보니까요. 반면에 갑구와 을구를 보는 건 어렵게 느껴질 수 있는데요. 예시를 통해 하나씩 알려 드릴게요.

 

집주인을 알 수 있는 ‘갑구'

갑구에서는 딱 한 가지만 확인하면 되는데요. 현재 이 집을 소유한 사람이 누구인가 하는 거예요. 갑구에서 가장 마지막 순위번호에 있는 사람이 현재 소유주죠. 그러니 아래 예시에서는 4번이 현재 집주인이라고 할 수 있어요. 소유권 이전은 총 네 번. 즉, 이 집의 주인은 총 네 번 바뀌었다는 것도 알 수 있죠. 

 

집주인이 누구인지 알았다면 다음 세 가지 내용을 꼭 확인해야 해요. 

마지막 순위번호에 있는 사람이 집주인, 계약자와 같은 사람인지 확인하세요.

동명이인일 수 있으니 신분증을 보면서 이름, 생년월일, 주소지를 확인하세요. 

가계약금을 보낼 때도 돈을 받는 사람이 집주인이 맞는지 꼭 확인하세요. 

 

■ 등기목적에 ‘가-’로 시작되는 단어가 보인다면

집주인의 상황이 복잡하다는 뜻이니 주의하세요. 

· 가등기: 집이 법적으로 넘어갈 예정이라 집주인이 바뀔 수 있다는 뜻이에요.

· 가압류: 집주인이 빌린 돈을 갚지 않아 채권자가 압류를 걸어놓은 거예요.  집주인의 상황이 복잡하다는 뜻이죠.  

 

빚을 알 수 있는 ‘을구' 

을구를 볼 때는 정신을 바짝 차려야 해요. 이 집에 빚이 얼마나 있는지 알아야 하니까요. 을구를 꼼꼼히 보면 전세 사기를 당하거나 경매에 넘어갔을 때 내 보증금을 지킬 수 있는지 알 수 있어요. 

이런 집은 괜찮아요

위의 예시는 안심할 수 있는 집이에요. 근저당권설정과 채권최고액을 보면 알 수 있는데요. 

근저당설정권이 보이면 집주인이 해당 집을 담보로 돈을 빌렸다는 거예요.

채권최고액은 집주인이 빌린 금액이에요. 

돈을 빌려준 사람이 집주인에게 돈을 갚으라고 요구할 수 있는 최대 금액이죠. 보통 실제로 빌려준 돈보다 더 높게 설정해요. 그런데 근저당권설정에 빨간 줄이 그어져 있죠? 집주인이 빚을 다 갚았기 때문이에요. 즉 말소된 깨끗한 집이죠. 

이런 집은 위험해요

을구에 빨간 줄이 보이지 않는, 즉 근저당권이 살아 있는 집은 주의해야 해요. 집주인이 아직 갚지 못한 빚이 있다는 뜻이니까요. 만약 집이 경매로 넘어가면, 낙찰금이 선순위채권자(가장 먼저 돈을 받을 수 있는 채권자)에게 돌아가고, 내 순서까지 오지 않으면 보증금을 그대로 날릴 수 있어요. 

부동산 뉴스레터 ‘두부레터’와 함께 만든 콘텐츠입니다.