그린 브릭 파트너스(GRBK):빠르게 성장하는 건설기업

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그린 브릭 파트너스(GRBK)는 미국 지역 주택 건설업체입니다. 생소하신 분들이 많으실 텐데, 이번 연도에만 +150%가 상승한 주식입니다. 금리 상승에도 불구하고 미국 신규 주택 시장은 활황을 맞이하고 있으며, 관련 ETF(SPDR Homebuilders ETF)는 연초에만 +40%가 상승했습니다. 

비즈니스

그린 브릭 파트너스는 2021년 포춘이 선정한 미국에서 가장 빠르게 성장하는 주택 건설기업입니다. 

8개의 주택 건설 업체를 보유하고 있으며 다양한 지역에 포트폴리오를 보유하고 있습니다. 

- 텍사스(Texas): 5개

- 그루지야(Georgia): 1개

- 플로리다(florida): 1개

- 콜로라도(colorado): 1개

그린브릭파트너스가 보유한 건설 업체들 활동 지역

고성장 지역을 중심으로

그린브릭파트너스의 강점 중 하나는 현재 미국에서 인구가 가장 빠르게 증가하는 지역에서 활동하고 있는 것입니다. 주 활동지역인 텍사스, 플로리다, 그루지야는 인구도 많고 성장률도 가장 높습니다. 아래는 2010년 이후 인구 증가율입니다. 

텍사스: +21.3%

플로리다: +20.53%

그루지아: +13.94%

2023년 미국 주별 인구 현황 및 증가율

많은 전문가들이 미래에는 텍사스가 미국의 중심이 될 수 있다고도 언급하고 있습니다. 특히 델라스와 오스틴은 가장 빠르게 인구가 증가하고 있는 곳 중 하나입니다. 아래는 2100년에 미국 인구 상위 10개 도시를 예측한 결과입니다. 그만큼 그린브릭파트너스는 고성장하는 지역에서 주택건설을 진행하고 있습니다. 

2,100년 미국 인구 상위 10개 도시

낮은 부채 비율

그린브릭파트너스의 또 다른 강점은 좋은 재무상태에 있습니다. 부채비율은 23.8%로 동종 업계대비 좋으며, 평균치인 34.0%에 비해서 우수한 부채비율을 보여줍니다. 또한 3.3%의 낮은 이자율로 고정금리부채를 보유 중입니다. 이는 경기침체에서 기업이 살아날 가능성을 높여줍니다. 

그린브릭파트너스와 경쟁사들 부채비율

경쟁사 대비 높은 수익성

그린브릭은 시장에서 가장 마진율이 높은 기업 중 하나입니다. 업계 평균 21.5%보다 훨씬 높은 수준으로 높은 매출총이익률은 수익성 향상에 많은 도움을 줍니다. 또한 수익성 지표인 ROE/ROA/ROIC는 업계 평균대비 훨씬 높습니다. 

그린브릭파트너와 경쟁사들 gross margin

그린브릭 수익성

밀레니얼 구매자들을 타깃

댈러스 지역은 낮은 생활비, 탄탄한 고용 시장, 주에서 소득세 면제, 따뜻한 기후 덕분에 많은 젊은이들이 유입되고 있습니다. 특히 35~44세 밀레니얼 시대 구매자들이 증가하고 있으며, 이들은 활발하게 주택 구입을 고민하는 나이로 그린브릭에게는 좋은 고객이 됩니다. 

실제로 2023년부터 향후 10년간 '주택 구입 나이'로 진입하는 밀레니얼 사람들이 많아집니다. 이는 여전히 주택 건설 시장이 빠르게 성장할 수 있음을 보여줍니다. 장기적으로 더 많은 주택 구매 수요가 늘어날 것으로 예상됩니다. 

주택 구입 나이로 들어오는 밀레니얼 사람들

미국 부동산 시장 상황

현재 미국 부동산 시장은 주택 공급이 부족한 상황입니다. 1983년 이후로 40년 만에 가장 낮은 재고를 가지고 있습니다. 물량이 없는 이유가 뭘까요? 

현재 금리는 역사적으로 가장 빠르고 높게 상승했습니다. 이에 모기지 대출 금리고 빠르게 증가했습니다. 현재 미국 주택 구입자들의 대부분이 낮은 모기지 금리를 이용하고 있습니다. 그럼 그들이 지금 주택을 팔고, 다시 굉장히 높은 금리로 돈을 빌려서 주택을 구매할 이유가 있을까요? 당연히 없습니다. 

이러한 상황들이 현재 주택 재고율이 낮은 이유가 되면서 주택 건설시장은 자연스럽게 수혜를 받고 있습니다.

총 주택 재고 현황표

리스크

주택 가격 하락

달라스와 애틀랜타의 주택 가격이 하락하기 시작했습니다. 이는 그린브릭의 매출이 감소할 수 있습니다. 주가는 조정이 있을 수 있습니다.  

달라스 주택 가격

애틀랜타 주택 가격

경기 침체 가능성

경기 침체는 부동산 가치의 하락으로 이어지는 경향이 많습니다. 부동산 가치의 하락은 그린브릭에게 치명적입니다. 하지만 그린브릭은 낮은 부채비율과 레버리지도 낮기 때문에 살아남을 가능성이 높습니다. 또한 경기 침체로 힘이 빠진 경쟁사들을 인수하여 몸집을 키우는 기회가 될 수도 있습니다. 

내부자 매도

주요 투자자 David Einhorn은 자신의 헤지 펀드 Greenlight Capital을 통해 몇 주 전에 회사 지분의 약 20%를 50달러 초반에 매각했습니다. 그 외 내부자들의 매도세도 이어졌습니다. 내부자 매도는 투자 심리를 악화시켜 매도세를 부추길 수 있습니다. 

내부자 매도 현황

결론

- 그린브릭파트너스는 밀레니얼 세대를 등에 업고 빠르게 성장하고 있습니다. 

- 현재 미국에서 인구가 가장 빠르게 증가하는 지역에 사업을 집중하고 있습니다. 

- 그린브릭은 경쟁사대비 수익성이 가장 높으며, 부채비율도 낮습니다.

- 최근 주택 가격하락이 보이고 있으며, 내부자 매도가 진행되는 것은 리스크로 작용합니다.