[시장] 국내 부동산 금융시장의 규모
부동산 금융은 부동산의 개발, 매입, 운영, 임대차, 처분 등을 위한 자금을 공급하는 시스템이다. 부동산의 개발 과정에 필요한 자금과 금융서비스(신탁/자산관리 등)를 공급하는 것은 개발금융이고, 완성된 부동산의 매입, 운영, 임대차, 매각/처분 등을 다루는 것은 실물금융에 속한다. 실물금융은 다시 대상이 되는 부동산의 유형에 따라 주택금융과 상업용부동산으로 구분할 수 있다. 요약하면, 주택금융, 상업용부동산금융, 개발금융이 부동산 금융을 구성하는 세 개의 영역이라 할 수 있다.
부동산 금융시장 중에서는 주택금융 시장이 가장 크다. '23년말 기준 국내 금융기관의 주택담보대출 잔액은 1,064조원에 달한다. 주택 시가총액이 6,209조원('22년)이므로, 주택가액의 17%에 달하는 자금이 제도권 금융시장을 통해 유통되고 있다. 1,064조원의 주택금융에는 일반적인 주택담보대출 외에도 전세대출, 중도금대출/이주비대출, 주택연금 등이 포함되어 있다. 전세대출, 중도금대출, 주택연금 규모가 '23년 잔액 기준으로 각각 160조원, 100조원, 10조원 가량이므로, 일반적인 주택담보대출 시장이 70% 가량을 차지한다.
주택금융 시장의 주요 플레이어는 은행이다. 1,064조원의 주택담보대출 중 은행은 63%에 해당하는 672조원을 보유하고 있다. 공공기관인 주택도시기금/주택금융공사가 15%, 비은행(저축은행, 신협, 상호금융, 새마을금고, 우체국예금)과 기타 금융기관(보험, 연기금, 여전사, 증권, 자산유동화회사, 대부업자 등)이 나머지 22%를 차지한다. 공공기관을 제외한 민간 금융사 기준으로는 은행의 점유율이 80%를 넘는다.
상업용부동산 금융은 주택금융과 달리 주기적인 집계자료가 없다. 한국은행에서 부정기적으로 집계치를 발표하고 있는데, '23.9월 기준 상업용부동산 담보대출은 525조원이다. 하지만 6대 은행, 저축은행 상위 20개사, 상호금융의 대출만을 포함하고 있어, 보험사 등을 추가하면 실제 시장규모는 더 크다. 일례로, 상업용부동산에 주로 투자하는 국내 사장리츠 중 주요 7개사(SK, ESR켄달, 신한알파, 코람코라이프, 디앤디플랫폼, 삼성FN, 한화)의 차입금을 보면, 은행이 56%, 보험사가 25%를 차지하고 있다. 개인이 주로 구매하는 중소형 상업용부동산은 은행/저축은행/상호금융이 주로 취급하겠지만, 기관이 투자하는 오피스, 물류센터, 호텔 등은 은행과 함께 보험사가 주로 담보대출을 취급한다. 한국은행의 상업용부동산 담보대출 기준으로 은행의 점유율은 57%로, 주택금융에 비해 상업용부동산 대출에서는 은행 외 금융사의 취급 비율이 높다.
한국은행 금융안정보고서(2023.12) : p.41 참조
개발금융 시장은 부동산업/건설업에 대한 기업대출과 전문 개발금융인 PF로 구분할 수 있다. '23년말 기준 부동산업/건설업 대출(시설자금+운영자금)은 563조원, 부동산PF는 150조원 가량(토지담보대출, 새마을금고 대출 등 제외)이다. 단, 부동산업/건설업 대출이 꼭 개발사업에만 사용되는 것은 아니므로, 전문 개발금융인 PF로 한정하면 시장규모는 150조원 가량이라 할 수 있다. PF는 은행보다 비은행이 주도하는 시장으로, '23년말 기준 은행의 대출잔액은 전체의 29%에 불과하다. 실물대출에 비해 리스크가 높은 영역이어서, 채권회수를 중시하는 은행보다 고수익을 추구하는 증권, 캐피탈, 상호금융, 저축은행 등이 활발하게 참여하고 있다.
대출이 아닌, 자기자본 투자(PI)도 부동산 금융에 포함된다. 단, 주택금융과 개발금융의 자기자본 투자는 집계치가 없고, 상업용부동산은 개인/기업/기관의 직접투자를 제외한 간접투자(리츠+부동산펀드)만 추이를 확인할 수 있다. '23년 4분기 기준 리츠의 투자자본(총자본)은 33조원, 부동산펀드의 투자자본(순자산)은 170조원이므로, 간접투자를 통해 상업용부동산에 약 200조원이 투자되어 있다.
상업용부동산을 중심으로 자기자본 투자가 늘어나기는 했지만, 여전히 국내 부동산금융은 대출 위주의 시장이다. 단, 리츠/펀드가 가파르게 성장하고 해외 자본도 유입되면서 상업용부동산에서는 자기자본 투자자가 점차 시장을 주도하고 있다. 한편, 개발시장은 여전히 대출기관 위주이지만, 부동산 PF 시장이 위기를 겪으면서 점차 자본투자 시장이 확대될 것으로 보인다. 해외처럼 시행사의 자기자본 부족을 보완해주는 금융 투자자가 늘어나고, 자기자본을 거래 또는 유동화하고, 부실자산을 거래하는 시장이 커지면서 개발시장의 자본구성도 점차 다양해질 가능성이 크다.
