중개수수료, 누가 내야 할까요?

중개인과 임대/임차인의 관계

어느 날 이른 아침, 집주인이 올려달라는 만큼의 월세를 올릴 수 없어 조만간 이사를 가야 하는(소위 방 빼야 하는) 손님으로부터 문자가 왔다. 말로 표현하지 않아도 새벽 6시라는 시간이 얼마나 다급한지 짐작케 한다.

참고로
 콘도에 월세 살고 있는 외국인이라면, 2022년 이후 5:5의 확률로 이사를 가야 하는 쉽지 않은 상황이 이어지고 있다. 현재 관리하고 있는 손님이긴 하나, 집을 옮길 때 중개수수료가 부담이 돼서 더 이상 중개인(우리)을 사용하지 않기로 했고 중개인 측에 직접 연락을 해서 집을 결정하려는데 집을 보여준 중개인이 수수료를 요구해 온 상황

(의역) 좋은 아침입니다. 물어볼 게 있는데 프로퍼티 구루에서 단기임대 매물로 집을 봤고, 집주인 쪽 중개인만 있는데 이럴 때 계약서는 누가 준비해야 하나요?

(의역) 집주인 중개인이 나한테 수수료를 내라고 했어요. 이번계약은 3개월이고 최소한의 수수료는 세입자한테 받아야 한다고. 아무튼 이번주 토요일에 다른 집도 보기로 했는데 싱가포르에서 이게 정상인가요?
이것저것 물어봐서 죄송합니다..

(의역)그렇지만 그녀는 집주인 쪽 중개인인데 왜 내가 수수료를 전부 부담해야 하는지 알 수가 없어요. 집주인한데 수수료 전액 부담하라고(집주인한테 받으라고)하는 건 어려울까요?

죄송합니다. 저희는 이에 대해 뭐라 말씀드릴 수는 없습니다. 모든 케이스는 전부 집주인에 따라 달라서요. 확실하게 말씀드릴 수 있는 건 중개인은 집주인/세입자 양쪽으로 부터 수수료를 받을 수 없습니다. 그러니 중개인이 수수료를 내라고 했다면 집주인이 수수료를 내지 않을 것이라는 의미입니다.

(의역)그럼 중개인이 양쪽에서 수수료를 받으면 불법인 거, 맞나요?

예, 맞아요

(의역) 월$3950에 3개월 계약을 할 건데, 중개인이 $987.50+부가세를 내라고 했어요. 제가 보기엔 비싼데 싱가포르에서는 이게 보통인가요?

(의역) 네. 가격은 통상적인 수준입니다. 계산식은 대략
 $3950(월세가격)/12개월(1년) =$329.17(1개월당 수수료) X3(계약기간)= $987.51+8% 부가세 (입니다)

월세 400만 원도 비싼데 3개월간의 중개수수료가 105만 원 정도 든다면...? 당연히 뜨악 싶을 수 있다.

'중개인이 해주는 게 뭐 있다고..! 그 정도는 나도 할 수 있지'라고 생각하고 시작한다한들 이건 이렇습니다라고 명확히 말해주는 사람도 기재된 곳도 없고 수수료는 비싸고.. 객지생활 만만치 않다.

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중개인과 집주인/세입자(임대인/임차인)의 관계

매물광고를 보고 연락을 하면 계약체결까지 대개는 아래와 같은 유형으로 진행된다.

유형 A. 집주인과 세입자가 직접 계약 (하늘색 점선)

매물광고를 중개인 자격증 없이 집주인이 직접 올릴 수 없는 관계로 이런 경우가 많지는 않다.

1. 집주인이 중개인 자격증을 따서 중개인으로 일하고 있거나

2. 계약해서 2년 정도 살고 난 후, (계약갱신할 때 집주인이 중개수수료를 내지 않으려고)

중개인을 거치지 않고 직접 연락하거나,

 3. 집주인과 세입자가 친구라면 가능한정도

(단, 친구끼리라면 금전관계는 확실히 해두는 게 우정은 오래가기 마련)

유형 B. 집주인의 중개인과 세입자의 중개인이 있다.(초록색 점선)

이 경우 집주인과 세입자가 직접 만날 일은 거의 없다. 세입자 측 중개인은 집주인 연락처를 모르고

집주인 중개인도 세입자 연락처는 커녕 이름도 제대로 기억 못 하는 경우가 많다.

중개인끼리 대변인으로서 모든 서류절차, 교섭 등을 진행하기에 서로의 고객에 대해서는

터치하지 않는 것이 상도덕으로 간주되기도 한다

입주하는 날 집주인이 인사차 들렸다고 해도 세입자 측 중개인은 명함을 건네지 않으며

집주인과 세입자가 직접 연락처를 주고받는 경우는 문제가 되지 않는다.

(어차피 중개인은 계약에 직접 관여 못하는 제삼자이니 계약당사자끼리 연락하는 것까지

말릴 수는 없는 것이다)

유형 C. 1명의 중개인, 직접(Direct) 연락한 세입자(핑크색 점선)

이때 중개인은 집주인 내지는 세입자 둘 중에 하나로부터 수수료를 받게 된다.

위의 설명처럼 양쪽에서 중개수수료를 받을 수 없기 때문이다. 

광고의 매물설명에 "Agent Fee Apply(수수료 적용)"이라고 되어있는 매물에 해당하며

이미 세입자중개인을 사용하고 있고 해당매물을 봐야겠다면, 둘 중에 하나 선택을 해야 한다.

(기존의 중개인을 포기하고 매물의 중개인을 선택하거나, 중개인은 그대로 두고 매물을 포기하거나)

따라서 이 모든 얘기를 종합해 보면 '수수료를 내는 사람=고객'이라는 얘기일 뿐 처음부터 입장 확실하게

'나(중개인)는 누구 편'은 아니라는 것

수수료지불에 대한 오해가 생기는 이유

간혹 집주인만 수수료를 내는 것으로 오해를 하는 경우가 많다. 왜 그럴까?

코로나 이전, 테넌트마켓 일당시 (B의 경우 즉) 양쪽 모두 중개인이 있을 경우

한 달 월세에 해당하는 수수료를 집주인이 주로 부담했다. 가령 월세가 $5000일 경우 오너가 지급하면 양쪽 중개인은 반반 각 $2500을 수수료로 나눠가졌다(이 관계를 co-broke/코브로크라고 칭한다)

물론 월세 $4000 이하일 경우는 수수료 금액이 작아지기에 중개인이 수수료를 나누고 싶어 하지 않아 하니 집주인/세입자 각자 손님들에게 알아서 받아야 했다. 그러나 최근과 비교하면 비교적 수수료를 부담하지 않아도 되는 경우가 많은 편이었다. 잦은 계약성사로 인해 일부 친한 중개인끼리는 수수료를 반반씩 부담한다 한들 그만큼 계약 성사건수가 늘어나니 별 문제가 되지 않았던 것.

당연한 얘기지만 집계약을 하는데 월세가 저렴하다고 작성해야 하는 서류가 줄거나 절차가 생략되지는 않는다. 월세가 100 만원이든 500만 원이든 해야 할 일은 같고 똑같이 일하고 반값만 받는다면 누가 좋아할까.

이런 연유로 월$4000 짜리 집을 빌려주고 $2000 챙기느니 $4000 챙기게 해주는 세입자 쪽에 우호적인 것은 너무나도 당연한 것이다. 그러나 바이어마켓으로 바뀌며 이 현상은 더욱 심화되었는데 이는 수수료 지불이 부담스러운 직접 세입자(유형 C)가 늘었기 때문이다.

바이어마켓(Buyer's Market) : (공급) 매물은 부족하고, 찾는 사람(수요)은 많을 경우 집값은 오르기 마련이니 집주인이 유리한 위치를 선점하는 상황을 일컬음

셀러스마켓/테넌트마켓(Seller's Market/Tenant Market) : 매물은 차고 넘쳐 빈집이 많은데, 찾는 사람이 적을 경우 집값은 떨어지고, 세입자를 받으려는 집주인 쪽의 경쟁이 치열해지니 세입자가 유리해지는 시장상황

중개인이 없을 때 생길 수 있는 문제점(유형별)

어느 유형이든 중개인을 끼지 않고 셀프로 모든 것을 해결해야 하는 경우 당연히 더 많은 시간과 노력이 든다.

돈이라는 것이 자고로 또 다른 유형의 자산(시간)을 아끼고 조금 더 편해지기 위해 사용하는 것이 아닌가.

다만 수수료를 내느냐 아니냐에 따라 (편 가르기까지는 아니어도) 지원군 하나 얻는 셈이니 없을 경우 초래될 수 있는 상황들은 아래를 참고하면 좋을 듯하다.

유형 A-1. 계약 갱신하는데 집주인이 직접 얘기하자고 연락을 해왔다 : 중개수수료 아끼려고 중개인을 걷어냈다면 어떤 경우에도 집주인 본인의 지출을 가능한 아끼려고 할 테고, 가령 수리나 하자가 발생했을 경우 세입자 측에 청구해 올 가능성이 높아진다.

A-2. 집주인이 중개인인 경우 : 일반 집주인보다 정보가 많은 만큼 더 세세하게 요구사항이 많을 수 있다.

유형 B. 계약 갱신하는데 집주인이 중개인을 생략하고 세입자 측 중개인에게 연락해 왔다 : 세입자 측 역시 수수료가 부담된다면 중개인을 사용하지 않아도 된다. 이럴 경우 유형 A로 계약이 진행된다. 물론 집주인이 만만치 않은 상대임을 직감했다면, 그대로 중개인을 쓸 수도 있다. (물론! 수수료는 발생한다)

세입자 측 중개인이 있긴 하나 집주인으로 부터 수수료를 받았을 경우, 세입자 입장을 대변하기는 하나 수수료는 집주인으로 부터 받았기에 문제가 생겼을 경우 아무래도 집주인에게 강력하게 어필하기에는 한계가 있는 것도 사실이다.