애증의 부동산 그래도 2
투자성향에 따라 달라지는 부동산 투자 방법
제가 쓴 글은 참고만 하세요.
투자는 신중히 하시고 전적으로 본인책임입니다.
Q4. 그래도 실거주집이 없으면 너무 불안해요. 전 아이도 있단 말이에요.
A: 맞아요. 저도 그 마음 압니다. 암요.
어느 책에 선가 나왔었어요.
자신이 파이어를 원하는지 안정적 투자자를 원하는지에 따라 투자방향이 달라야 한다고요.
님은 후자시네요.
Q5. 그럼 저는 지금 사도 되나요?
A: 실거주집이라면 언제든 괜찮다고 생각해요. 단, 원리금을 갚을 돈이 부부소득의 40% 이내(DSR)에서요. 아이가 어리다면 휴직을 해서 소득이 줄어드는 경우도 생각해야 합니다. 대출(신용대출 포함)을 과하게 내면 집값이 오르지 않는 이상 하우스 푸어가 되니까요. 팍팍하게 살면서 견디던지 심지어 손해 보며 던질 수도 있고요.
내가 살 집도 싸게 사면 좋겠지만 내 집의 안정감을 생각한다면 가격 변동 크게 생각 안 하고 사는 게 낫지 싶어요. 전 거의 꼭지에 잡고도 원리금 부담이 20 퍼 내외라 그럭저럭 괜찮았어요. 실거래가 보면 속 쓰리지만요.
마음은 지인짜 편하더라고요. 내가 집주인이니 집이 더 이뻐 보이기도 하고 벽지가 좀 긁혀도 마음 끓이지 않아도 돼서 좋았습니다. 2년마다 계약 걱정 안 해도 되니 큰 변수 하나가 없어진 느낌이었습니다.
그동안
2년 뒤에 집주인은 계약 연장을 해줄까?
화장실이 조금씩 새는데 연락했다가 계약 연장 안 해주면 어쩌지?
벽지가 긁혔네... 하아 얘들아...
잘 안 알려져서 그렇지 부동산도 손절 의외로 많습니다. 호갱땡땡 앱을 보면 실거래마다 이력이 나옵니다 대부분 차익을 거두었지만 손절도 간혹 보이기도 합니다.
특히 재개발 분야는 상승장일 때 무섭게 오르지만 분위기가 안 좋으면 프리미엄이 급하강하더라고요.
경매에도 관심이 많아서 매각물건명세서를 가끔 보다 보면... 다 그런 사연들입니다.. 남의 돈(은행, 캐피털,, 상호저축, 지인돈, 세입자 돈인 전세금) 빌렸다가 못 갚아서 강제 처분 당하는 물건들, 세금 못 내서 공매로 넘어간 물건들... 사업하다가 직원 월급 못줘서 담보 잡힌 거 나온 물건들...
Q6. 사실..... 실거주집도 집이지만 고민인 점이 있어요.
아이가 초등 들어가기 전까지 이사를 많이 다니라던데 어떤가요?
A: 아이가 어리다면... 저도 괜찮다고 생각합니다. 부부의 생각이 같아야 하겠지만요.
생각이 많이 다르다면 전 굳이 이사 많이 다니지 않고, 후일을 위해 현금 쌓아놓으며 공부하는 것이 낫지 싶어요. 잘 살아보자고 하는 투자인데 다른 한쪽이 괴로워한다면 돈은 벌 수 있어도 행복과는 멀어지겠지요. 생각이 다르더라도 공부로 무장해서 사야 되는 시기라면 설득을 해도 좋고요.
예전에 집은 사고 싶지만 잘 몰랐던 때는 감정적으로 말하며 배우자 탓을 많이 했습니다. 공격하면 방어하는 것이 진리인데 근거 없이 주장만 했으니 당연했지요. 지금은 모든 것이 제 탓이라고 생각하고 있습니다.
갈아타고 싶다면 이렇게 할 것 같습니다.
앞으로 새로운 집을 가게 될 경우 우리 가족에 돌아오는 이점과 주변 호재, 공급, 대출여력과 소비정도 등을 브리핑하고 의견을 구한다면 배우자도 정성 들여 생각하겠지요. 채권투자를 시작할 때 했던 방법이기도 합니다.
제 지인은 집을 사고 싶을 때 이렇게도 설득했다고 합니다. 집값 떨어져도 괜찮으니 내 집에서만 살고 싶다고요. 그리고 친정에서도 좀 도와준다고 해서 허락받았다고도 했어요.
거주와 투자를 분리해서 수익률을 극대화 하는 방법도 있어요. (타인의 전세금을 레버리지로 쓰기 때문에 각별힐 주의가 필요함)
나는 월세 살면서
투자용 집은 갭투로 매수해 놓기
이건 조건이 필요합니다.
1. 자본주의의 이해가 많이 되어 있어야 하고
2. 역전세에 대해 대비도 해놓아야 하고
3. 물건에 대해 확신이 있어야 해요.
4. 부부의 생각도 어느 정도 일치해야 하고요.
곰팽이 나고, 허름한 집에서 후일을 도모하며 견디는 건 쉬운 일이 아니니까요. 어느 한쪽이 밀어붙였다가 집값이 오르지 않으면 매일 부부싸움 납니다. 특히나 아이가 있다면 초등 전까지만 추천드립니다.
투자모임에 나가서 들어보니 내 아이가 공사장 주변에서 욕 찍찍 갈기는 아이들이랑 노는 거 도저히 못 보겠어서 철수했다는 분도 있었어요. 성인이야 어느 정도 독립적이기도 하지만 아이들은 어디 그런가요. 맹모까지는 못 되더라도 안정적인 환경에서 키우고 싶은 마음은 똑같을 테니까요.
Q7. 전 실거주 갈아타기를 하면서 불리고 싶어요. 지금도 가능한 거지요?
A: 부동산 상승장에서는 다주택자만큼 효과가 좋습니다. 우리나라는 일시적 1 가구 2 주택이라고 갈아타기 하는 실수요자들에게는 비과세라는 혜택을 주거든요. 의도하지는 않았지만 비과세를 한번 받은 적이 있어요. 그 조건이 기존주택을 사고 1년 뒤에 신규주택을 사고, 기존주택을 1년 안에 팔아야 하며(지금은 지역에 따라 2년인가 3년인가)로 바뀌었을 거예요. 투기지역 여부에 따라 실거주를 2년 해야 하는 조건도 있었고요. 이 조건 맞추는 것이 힘들었어요. 기한 내에 팔고 거주를 맞추는 게 쉬워 보여도 인생이 따닥따닥되지는 않을 때가 많으니까요.
갈아타기 비과세는 어찌 보면 홈런이라고 할 수 있어요. 그래서 이것만 잘해서 실거주 만으로도 자산을 불리신 분도 있었고요. 이분이 딱 떠오르네요.
<그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다/ 훨훨>
그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다 저자박성혜(훨훨) 출판매일경제신문사발매 2020.11.05.
-비닐하우스 15년 살이에서 30억 경제적 자유 이룬 입지 분석 전문가
-어느 신문사 재테크 박람회에서 뵈었는데 얼마나 임장을 다니셨는지 서울 곳곳으로 거의 랩을 하시더라고요.
이렇게 생각합니다. 운이 좋으면 비과세 갈아타기를 할 수도 있겠지만 꼭 이것 만들 고집 하지는 않으려 해요. 인생이 어디 계획대로 되던가요...
상승장을 만나야 하고, 매도 매수가 잘 안 되면 머리털 다 뽑힐 수 있어요. 먼저 이사 갈 집 사놓고 내 집 안 팔려서 동동거리는 사람이 얼마나 많게요. 타이밍도 안 맞으면 새집은 비싸게 사고, 헌 집은 싸게 팔고 가 될 수 있어요.
Q8. 그럼 투자로서의 부동산은 별로라는 얘기인가요?
A: 나라랑 사이좋게 반띵 한다는 마음으로 사볼까 싶다가도... 세금과 부동산 수수료, 법무비용, 근저당설정비용, 이사비까지 알아보면 알아볼수록... 이 비용을 상쇄할 만큼 상승할 것 같지가 않아 멈춰있습니다.
지금은 채권 쪽이 더 나은 거 같은데??라는 생각이어서 선뜻 마음이 가지 않네요. 대출상황이 녹록지 않기도 하고요.
Q9. 그럼 지금은 올 스톱인가요?
A: 그러면 아니 되지요.
지금 같은 시기가 공부하기도 좋고, 언제 올진 모르겠지만 준비가 되어야 기회가 왔을 때 잡을 수 있으니까요.
특히 경매공부 해보세요.
