상호 금융 연체율과 미분양 부동산 담보대출

서민금융기관의 몰락

전문투자자부터 가정주부까지 부동산에 뛰어드는 나라.

이런 환경에서 부동산 임대사업자에 대한 심사 이야기를 한다는 것이 불필요하다 생각할지 모르겠습니다.

이유는 '내가 너보다 더 알아'라는 일종의 반감에서 시작하겠지만, 그래도 '일'로서, 채권자의 시각은 이렇다는 걸 알릴 필요가 있다고 생각해 글로 옮기게 되었습니다.

최근 새마을금고, 농협, 수협, 신협을 비롯한 상호금융 기관들의 연체율이 높다는 기사가 많습니다.

금융을 잘 모르는 대중으로서는 이 위기가 조금은 의아합니다.

왜냐하면 이들 금융기관에는 나름의 대출한도규제와 빡빡한 RTI 등, 세부 내규가 존재하기 때문이죠.

정확한 수치는 파악하기 힘들지만 이들 대부분 연체 여신은 법인 부동산 담보대출과 연관이 있습니다.

여기까지 들어보면 '담보인데도 왜 연체율이 높냐?'는 의문이 생길 겁니다.

핵심은 이들 기관들이 취득한 담보물이 대부분 미분양 담보대출이라는 것이 가장 큰 문제.

생각보다 상호금융 기관들이 신용대출을 하는 경우는 많지 않습니다.

심사 단계에서 일단 통과하기 어렵습니다. 

그런데 그 부결의 사유가 대부분 '담보를 가져와라'로 귀결된다는 게 문제를 키운 거죠.

그렇다면 왜 법인일까?

사실 상호금융기관의 1차적인 고객은 개인사업을 하는 사장님들입니다.

하지만 이들 개인사업자에 대한 여신도 무작정 확대하기 어렵습니다.

각 차주별 TE (Total Exposure)가 있기 때문에 개인사업자 여신을 가져가면 조건 따지지 않고 부결을 맞는 셈이죠.

여기에서 악순환이 시작.

실적을 올려야 하는 영업 입장에서는 어떡해서든지 심사 통과가 우선입니다.

개인사업자는 TE 때문에 안되고 신용대출도 안된다고 하니 법인사업자 담보대출이라는 무기를 들고 나타나는 겁니다.

그런데 여기서 법인은 사실 '편법 법인'입니다. 

말 그대로 개인사업자와 다름없는 1인 법인인 셈.

사실 개인사업자에 대한 여신규제를 피하기 위해 부동산 임대법인이 난무하고 있는 상황이 지속된 지는, 꽤 된 이야기입니다.

이제는 설립 1년 차 이내의 법인 임대사업자를 보면 웃음이 나오죠.

지분 100%를 개인 1인이 보유하고 있는 법인은 그래서 귀엽기까지 하죠. 

(이러한 것들이 개인사업체와 무엇이 다른가)

탈법과 불법이 난무하는 부동산 임대사업 시장에서 심사에 있어 제일 중요하다고 생각하는 것은 첫째도, 둘째도 역시나 Cash flow입니다.

만약 이 부분에 대한 체크가 사전에 이루어졌더라면 이 정도의 연체율은 나오지 않았을 겁니다.

최근 2~3년 사이 심사하는 물건 대다수가 분양에 나섰다 경기침체로 임대로 전환된 것임을 감안했을 때,

금융비용과 매칭이 되는 안정적인 임대차 수익은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다.

물론 해당 여신의 Exit 구조가 결국은 '분양'에 있다는 견해는 존중하지만, 당장 대출을 취급하는 채권자 입장에서 분양가능성에 대한 현금흐름 보충은 아득히 먼 이야기라고 볼 수 있기 때문이죠.

쉽게 말해 '임대수익으로 금융비용납입이 가능하겠는가'는 근래 심사에 있어 기본이 되고 있다는 뜻이라고 봐도 무방합니다.

불확실한 분양매출은 일단 접어둬야 된다는 말.

당장의 확실한 월세 수입이 더 중요한 시대에 우리는 살고 있기 때문이죠.

여기까지 오면 좋은데 여기서 또 다른 문제가 발생합니다.

바로, 가장 임차인의 등장이 바로 그것.

관계회사에 대한 임대와 가족에 대한 임대가 떡 하니 자리 잡는 형국인데, 이 경우에는 트렌드라는 말로 아무리 얼버무려도 무조건 쳐내야 합니다.

하지만 연체된 상호금융 여신에서는 이런 것들이 비일비재합니다.

임차인이 누구든지 간에 '현금흐름이 나옵니다'라는 말로 심사를 통과했을 겁니다.

정말 바보 같은 행동인데 반드시 체크해야 하는 포인트입니다.

바로 임차인도 심사대상에 포함해야 된다는 것.

잊지 말아야 할 점입니다.

또 늘 강조하는 재무융통성이 있습니다.

'분양이 덜 되어 돈이 묶인 상태에서 새로운 사업을 전개할 수 있는 여력이 있는가?'

혹은

'임대차 만기 시 버틸 수 있는 여력이 있는가?'에 대한 검토가 필요하다는 말이죠.

최근 상업용 부동산 임대시장에서 필수적인 검토사항입니다.

이를 보완하기 위해 최근에는 상환력이 부족한 부분에 있어 이자를 선납받는 조건을 내세우고 있습니다.

'나 이자 충분히 낼 수 있어!'를 말로만 하지 말라는 의미.

마지막으로는 비재무적 요소로 '업력'을 조심스레 제시해 봅니다.

1~2년 전 심사 사례 중 인상적이었던 케이스였는데 하루가 멀다 하고 새로 생겨나는 시행법인들 틈바구니에서, 설립 후 10년 이상의 기간이 경과한 법인은 굉장히 희귀했습니다.

그만큼 기업의 가치를 아는 대표자였고 계속기업으로서의 가능성을 온몸으로 표현해 주는 근거가 되었다고 생각했고 큰 무리 없이 승인을 한 기억이 있네요.

마무리합니다.

서울을 중심으로 주거용 부동산 시장은 회복이 되었지만, 상업용은 안심할 수 없는 불확실성이 많습니다.

그렇다고 뒷짐 지고 있을 수는 없죠.

지역적 이점이나 시공사의 브랜드 네임 가지고 설득하고 영업하는 시간은 이제 아닌 듯합니다.

돌다리도 두들겨 보는 심정으로 조심스럽게 접근해야 하는 순간이지 않나 싶네요.

도움이 되기를 바라며!