brunch

매거진 단독주택 집짓기 02 부동산 토지

라이킷 15 댓글

You can make anything
by writing

C.S.Lewis

계정을 잊어버리셨나요?

by 집짓는Jay Dec 27. 2021

전원주택/단독주택 토지매매, 땅찾는 방법 1탄

한줄요약: '땅이 알아본다' 당신이 준비되어 있다면

1. 타운하우스? 전원주택? 단독주택의 종류별 특징정리 에서 다양한 집의 스타일과 각각의 장단점을 이야기해봤다. 그럼 본격적으로 내집짓기로 들어가보자. 건축주 입장에서 집짓기는 대략 아래의 단계로 나눌 수 있다.

1. 사전준비, 공부, 구체화, 결심의 단계

2. 집을 짓기위한 땅, 토지구입 혹은 구옥구매의 단계

3. 건축가 선정과 설계의 단계

4. 시공 단계

5. 인테리어, 세금, 법적 절차 및 완공의 단계

6. 입주, 보수, 관리

그 중 오늘은 2번에 대해서 이야기 해보겠음. 1에서 막연히 상상하고 그려보던 행복의 나래는 2에 들어가면 본격적으로 현실의 벽과 마주하게 된다. 왜 첫집 장만하러 아파트 돌아다니다보면, 아 하늘아래 내 집은 없는건가 현타오잖아. 그런 느낌이라고 보면됩니다. 다만 개인적으로는 막막했지만 참 재밌었던 시간이었던거같다. 차근차근 따라오시라.

마음가짐: 내땅은 어디에 있나?

과연 내 땅이 있기는한가? 본격적으로 부동산 돌며 땅찾아 헤맨 시간은 반년남짓되는거 같다. 그 기간동안 고민하고 좌절하고 기대하다 싸우고 난리였다. 아는거없을 때는 세상천지 빈땅같았다. 집짓는거 만만해보였다. 막상 공부 좀하고 찾아보니 마땅한 땅이 정말 없는거다. 나는 그나마 나은 경우다. 맘에 드는 땅찾아 몇년째 고민하는 분도 꽤있다. 집을 지을 터전을 찾는 일은 그만큼 왕도가 없는거같다.

이때 생각해두어야할 것이 있다. 먼저, 이걸 어떤 패스해야할 목표!라고 생각해 조급해하지말고 과정 자체를 가능한 즐겨보자. 내가 살곳을 찾아다니는 일은 다양한 곳을 방문해 분위기도 보고 집도 구경하는 일이다. 그러니까 본질적으로 핫플탐방, 여행이랑 비슷하다. 매주 여행 떠나는 기분으로 방문할 곳을 선택하고 맛집을 찾아두고 거기에 지어질 예쁜 집을 상상하며 떠나보자. 정말 마음에 맞는 여행지가 내가 살 곳이되는거다. 한가지 더, 이 과정은 생각을 보다 구체화하고 지식을 쌓아가는 매우 중요한 시간이다. 여기까지야 혼자 공상이지, 이 단계를 넘어가면 이제 자금을 집행하고 돌이킬 수 없는 결정을 해야한다. 그전에 가능한 많은 것을 보고 경험하고 공부하는 것은 정말 피가되고 살이된다.

흔히들 이런 말을한다. '땅이 알아본다' 진짜 그러했다! 맞는 땅이 없는 것은 아직 그 땅을 발견하지 못했기 때문인거 같다. 믿거나 말거나지만, 땅과 땅주인은 서로 알아보게 되는거 같다는 생각을 하곤한다. 개인적으로도 처음 방문했던 땅이 나머지 수십곳을 방문하는 동안 계속 머리속을 아른거렸다. 연결해주는 분을 만났고 운때가 맞더니 결국 그 땅을 계약했다. 그러니까 너무 조급할 필요없는거같다. 결국엔 여기구나! 싶은 땅을 발견할거고 그건 누가 말해주는게 아니라 내 눈과 수준에 맞춰 '스스로 깨닫게' 된다.

위치선정: 어디에 살 것인가?

처음 땅을 보러다니려면 그야말로 위치부터 막막하다. 듣고 본것도 있고 정보는 다양하고, 강남근접이 어떻네, 어디가 뜬다네, 여기가 살기좋다든데 등등. 아파트 같은 그냥 지어진 집 보러다니면, 살던데 근처나 뭐 상급지나 대중이 잡히는데 토지는 정말 제로베이스이거든. 내가 살 곳을 결정하는데 참고할 것은 2가지 정도다.

1. 정부와 지자체는 국토를 계획적으로 관리한다! 그냥 빈땅에 다 집을 지을 수 있는게 아니였다; 그러니까 지구관리계획 등으로 토지를 구분하고 그에 따른 건축물의 용도와 법적 한계 등을 꽤나 꼼꼼하고 합리적으로 계획하고 있다는 것. 서울 구도심 같이 오래되고 대책없는 난개발은 제외지만. 대충 도심의 중심으로 갈수록 높은 건폐율, 용적율, 높이를 허용하고, 멀어질수록 자연스럽게 이 제한을 낮춰 인구 과밀을 해소한다고 이해하면 될거같다. 주거/상업/공업/녹지 지역의 구분도 마찬가지다. 이걸 이해하면 일단 어느지역이 살만한 동네인지 알 수 있다. 큰 도로 옆에 높은 빌딩이 있고 상점에서 빌라+상점, 공원, 그리고 대규모 아파트 단지로 이어지는 형태도 눈에 들어오기 시작한다. 그럼 내가 집을 지을만한 토지가 어디인지 대충 감이 올거다.

2. 땅찾다 정신차려보면 전국을 돌고 있다;; 현실적으로 생각해보자. 직장 혹은 생활반경 중심에 점을 찍고 원을 그린다. 그 안에서 적합한 토지를 찾아보는 방법이다. 가족들의 생활반경이 다르다면, 그 원과 원의 교집합에서 찾아보면 된다. 이때 전철이나 고속도로 등이 연결된다면 원은 확장된다. 현실 가능한 반경을 그리고 거기서 적합한 토지를 찾으라는거다. 여유롭게 살자! 하고 시골땅 샀다가 막상 구체화되면서 현타오는 경우가 많다. 광화문 출퇴근하는데 어디 용인넘어가 가능하겠나? 시골 한번 안살아보고 로망만으로 타향살이 감당되겠나? 다만, 현대인의 생활권은 대충 도심이고 여기서 앵간히 원을 넓혀도 선택가능한 대안이 잘 나오지 않는다는게 문제라면 크은 문제다;; 점점 원을 넓혀가며 열심히 발품을 팔아볼밖에.

땅의조건: 나에게 맞는 땅을 어떻게 찾을까?

우리 주위에는 여러가지 토지가 있다. 이 중 나에게 맞는 땅을 어떻게 찾을까? 먼저 내가 고민해두어야할 것을 알아보자. 기본적으로 알아둘 것. 토지는 아파트에 비해 쉽게 사고 팔아지지 않는다. 그러니까 조급해하지말자. 반대로 나중에 다시 팔때도 같은 조건이라는 것을 명심한다.

1. 나는 어떤 땅을 원하는지 정리해본다.

나는 본격적으로 토지를 찾아나서기 전, 그동안의 정보를 바탕으로 생각을 정리하는 시간부터 갖었다. 그리고 원하는 땅의 조건을 아래와 같이 정리해봤다. 여러분도 해보시라. 여기에는 법적이나 구체적인 조건들이 포함되지 않아도 된다. 그건 어차피 실전으로 들어가면 하나하나 벽에 부딪힐테니까 미리 상상에 제한을 둘 필요는 없다. 그저 나와 우리 가족이 꿈꾸는 집, 살고 싶은 동네가 어떤 것인지 비교적 자유롭게 그려보면 된다. 세상에는 다양한 땅이 있고 사람마다 원하는 조건은 천차만별이다. 일단 나의 기준이 있어야 판단이 가능하다.

<내가 원하는 토지의 조건>

걷고 싶은 동네, 살고 싶은 동네

좋은 카페가 두세곳 있는 곳

우리 수준에 너무 낮지도 높지도 않은 이웃이 있는 곳

0~00억에 살수 있는 땅이나 집이 있는 곳

A지역과 B지역 출퇴근이 가능한 위치

10년은 마음편히 살수 있는 동네

주변에 편의 시설이 갖춰져있는 동네

내가 잘 알고 있는 동네

2. 가용 가능한 비용을 명확히 산정한다.

전체적인 비용이 얼마나 어떻게 드는지는 추후 정리해보겠다. 다만, 나에게 적합한 땅을 찾기 위해서는 현재 내가 토지를 구매하는데 가용가능한 예산이 얼마인지를 정확하게 파악해두는게 필요하다. 이는 부동산을 가든, 온라인에서 찾아보든, 사실상 가장 중요한 기준이기도 하다! 중요한거 '명확하게 기준을 잡을 것'. 예를들어, 5억에서 7억이면, 백퍼 7억 언저리의 땅만 눈에 들어오게된다. 모든 토지는 냉철할 정도로 가치에 맞게 가격이 매겨져있다. 비싼땅이 당연히 좋다. 2억 차이는 너무 크잖아. 가능한 명확한 범위를 정해두자. 또 하나는 '오버하지 말 것' 집짓기가 불행해지는 가장 큰 이유는 빠듯한 예산에서 오는 경우가 많은거같다. 내 예산 범위에서 여유를 두고 토지를 구해야 집짓는 과정이 행복해질 수 있다. 돈에 쫏겨 하나하나 덜어내야하는 상황이 되면 그 자체가 스트레스다ㅠ 애초에 분수에 맞게 기준을 잡자.

3. 발품을 팔아야한다.

다시한번 말하지만, 땅은 백이면 백 다다르고, 각자가 원하는 땅은 다 다르다. 결국 자신이 공부하고 자신이 결정하는 수밖에 없는거다. 누가 사기꾼이고 누구는 잘 몰라서 어떤 땅을 사고 어떤 땅을 안사는게 아니다. 이때 발품을 파는 것은 매우 중요하다. 걸어보고 경험해봐야한다. 그래야 보인다. 어떤 정보나 온라인은 통한 것은 하나의 뷰를 제공하는 참고자료일 뿐이다. 직접 가서 땅을 밟아보면 정말 알 수 있다. 이땅이 내땅인지 아닌지. 뭐 이상한 얘기하는게 아니고, 진짜 그러해요;; 발품을 무시하지 말고 직접 가보자! 차타고 가지말고 대중교통 이용해 가보고 걸어보자.

4. 그리고 집짓기로 돈벌기.

논쟁적인 부분이다. 근데 기본적으로 집을 짓겠다는 행위는 적어도 대한민국에서는 기본적인 자산증식의 테크트리에서 이탈하겠다는 명확한 선언이라고 생각한다. <부자아빠, 가난한 아빠>에 따르면, 집은 주머니에서 돈을 빼가는 대표적인 부채이다. 아파트도 그러한데, 직접 건축을 하는 행위는 임대를 고려하는 것이 아닌 이상, 투자의 성격에서 바라보는게 오히려 이상한 일이라는거다. 그보다는 여유로운 삶, 노년의 행복, 경쟁에서 한발빼기 정도의 느낌에 가깝지 않겠나? 아니면 찐부자라 몇십억 집에 넣는건 대충 불로소득으로도 가능한 얘기던가.

다만, 집은 토지의 관점으로 접근해야한다. 아파트야 이십년 지나도 집으로 쳐주잖아. 단독주택은 20년 넘으면 땅값만 받는다. 그리고 내가 살 집을 짓는데 5~10년 살고 나가려는 사람은 없지 않나? 그러니까 해당 토지의 위치와 해당 지역의 향후 입지 조건을 전반적으로 고려하는게 그나마 고민해볼 수 있는 범위이다. 지금은 시골이지만 10년 20년 후에는 도시에 편입될거라거나, 향후 건폐율 등이 상승할거라거나, 도로나 전철이 깔린다거나. 그러니까 장기적 안목으로 현재의 모습보다 미래에 베팅해보는 수가 있겠다. 그래봤자 그돈으로 아파트 사는게 백번낫지 않을까 싶긴한데ㅋㅋㅋ 당신은 그런 일을 하려고 하고 있다는건 인정해야한다.