[판결] 조합원 자격 없어도 조합가입계약 무효 아냐
대법원, "조합원 자격 없더라도 조합가입계약 무효 아냐"… 부당이득 반환 판결 파기환송
대법원이 조합원 자격 요건을 갖추지 못한 원고가 지역주택조합과 체결한 조합가입계약이 원시적 불능으로 무효라고 판단한 원심을 뒤집고 사건을 다시 심리하도록 환송했다.
이는 조합원 자격 요건을 위반한 계약이 단속규정을 위반한 것일 뿐, 그 자체로 당연히 무효가 될 수는 없다는 대법원의 기존 판례를 재확인한 판결로 주목된다.
◇ 사건 개요 ◇
지역주택조합인 피고와 조합원 자격이 없는 원고는 피고의 조합설립인가 신청일 이후 조합가입계약을 체결하고, 원고가 계약금을 납입했다.
이후 원고는 "조합원 자격이 없는데 계약을 체결했으므로, 계약이 원시적 불능으로 무효"라며 계약금 반환을 청구했다.
1심과 원심은 "주택법령상 조합원 자격 요건을 갖추지 못한 원고와의 계약은 무효이므로, 피고는 원고에게 계약금을 부당이득으로 반환해야 한다"고 판결했다.
그러나 대법원은 이 판단이 잘못되었음을 지적하고 원심을 파기환송했다.
◇ 대법원의 판단 ◇
1. 조합원 자격 요건 위반은 계약 무효 사유가 아니다
주택법 제11조 제7항 및 주택법 시행령 제21조 제1항에 따르면, 지역주택조합의 조합원은 조합설립인가 신청일부터 입주 가능일까지 세대원 전원이 주택을 소유하지 않거나, 85㎡ 이하 주택 1채를 소유한 세대주여야 한다.
그러나 이 조항은 단속규정(행정적 규제)일 뿐, 계약의 효력을 결정하는 효력규정이 아니다.
따라서 조합원 자격이 없는 사람이 체결한 조합가입계약이 당연히 무효가 된다고 볼 수 없다. 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다17954 판결, 대법원 2011. 12. 8. 선고 2011다5547 판결 등 기존 판례와 같은 입장이다.
2. 통정(서로 짜고)하여 단속규정을 위반한 경우에만 계약이 무효가 될 수 있다
만약 원고와 피고가 조합원 자격 요건이 없다는 사실을 알고도 이를 숨기거나, 위반을 묵인한 채 계약을 체결한 경우, 이는 **"선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 법률행위"**로 볼 수 있으며, 따라서 계약이 무효가 될 수도 있다(대법원 1993. 7. 27. 선고 93다2926 판결, 대법원 2015. 9. 10. 선고 2012다44839 판결 참조).
그러나 이번 사건에서는 원고와 피고가 통정하여 법을 위반한 증거가 없으므로, 계약이 무효라고 볼 수 없다.
3. 원심의 판단 오류
원심은 "주택법령에 따른 조합원 자격이 없으면 계약은 당연히 무효"라고 판단했다.
그러나 대법원은 **"조합원 자격이 없다는 사실만으로는 계약이 무효가 될 수 없으며, 통정하여 법을 위반한 증거가 없다면 계약의 효력은 인정된다"**고 보았다.
따라서 계약 무효를 전제로 한 원심의 부당이득 반환 판단은 잘못되었으므로, 다시 심리할 필요가 있다며 원심을 파기환송했다.
◇ 판결의 의미 및 시사점 ◇
이번 판결은 지역주택조합 가입과 관련한 법률관계를 명확히 정리한 중요한 사례로 평가된다.
조합원 자격이 없는 사람과의 계약도 유효할 수 있다. 주택법상 조합원 자격 요건은 행정적 규제(단속규정)에 불과하며, 계약 효력에 직접 영향을 주지 않는다. 즉, 조합원 자격을 갖추지 못했다고 해서 계약이 무효가 되는 것은 아니다.
다만, 계약 당사자가 통정하여 법을 위반한 경우는 계약이 무효가 될 수 있다. 만약 조합이 불법적으로 조합원을 모집하고 무자격 조합원과 계약을 체결한 정황이 입증되면, 계약 무효 가능성이 있다.
부당이득 반환 소송을 제기하는 경우, 계약 무효 여부를 신중하게 따져야 한다. 원고(계약자)는 단순히 "조합원 자격이 없었다"는 이유만으로 부당이득 반환을 주장하기 어렵다. 통정한 불법 행위가 입증되지 않는 한, 계약은 유효하게 유지될 가능성이 크다.
◇ 결론: 대법원, 원심 판결 파기환송
대법원은 "조합원 자격이 없다고 해서 조합가입계약이 자동으로 무효가 되는 것은 아니다"라며 원심 판결을 뒤집고 사건을 다시 심리하도록 환송했다.
이번 판결은 지역주택조합 관련 계약 분쟁에서 조합원 자격 문제를 어떻게 해석해야 하는지에 대한 법적 기준을 명확히 제시했다는 점에서 중요한 의미를 갖는다.
