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매거진 글로벌 부동산 시장 경제와 트렌드

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by Urban Syntax Aug 01. 2022

1주일에 담긴 미래 1년

JLL

JLL US의 리서치입니다.

미 연준 75bps 금리 인상.

2분기의 GDP는 약세.

인플레이션은 여전히 가파른 상태.

우울한 분위기 속 소비는 양호.

상업용 부동산 시장은 불확실.

금주 내(7월 마지막 주)의 이벤트 및 데이터들이 마치 1년 간의 경제 활동들을 일주일 안으로 축약한 것처럼 보이기도 합니다. 이들은 앞으로 경제와 상업용 부동산 시장의 향방을 결정짓는 축이 될 수 있습니다. 지난주 공개된 데이터에 따르면, 연준이 금리 인상과 더불어 금리에 민감한 경제 활동을 다지려는 노력이 어느덧 결실을 맺고 있는 것으로 보입니다.

미 연방공개시장위원회 회의

가장 중요한 일정은 미 연방공개시장위원회의이며, 75bps 금리 인상이 유력하다는 점입니다(7월 28일 75 bps 인상 확정). 최근 공개된 데이터에 의하면 100bps 인상은 없을 것으로 보입니다. 이러한 움직임은 목표 금리가 225 bps에서 250 bps 사이에 안착할 것으로 보입니다. 지난 긴축 사이클의 정점으로부터 목표 금리 범위가 이동할 것으로 보입니다.

연준은 수요의 성장을 늦추려 하고 있으며 주택 시장에서 이에 대한 신호가 등장하고 있습니다. 지난주 주택건설업자 심리 지수는 팬데믹 초기 이래 가장 낮은 수준까지 떨어졌으며, 주택 거래와 인허가 및 착공 또한 약세를 보이고 있습니다. 가격은 아직 낮아지지 않았지만 연준은 그간의 움직임이 의도한대로 이동하는 것으로 보고 있습니다. 강조해왔던 것처럼, 여전히 최종 금리가 금리 인상 속도보다 중요합니다. 금주의 회의 이후, 추가적인 인상은 경기 후퇴를 야기할 가능성이 있습니다. 자본 조달 비용이 증가하면서 경제 성장에 있어 리스크를 증가시킬 수 있습니다. 기관들이 대출금을 회수할 수도 있을 뿐만 아니라 수익률도 영향을 받을 것이며 달러화는 더욱 비싸질 수 있습니다.

2분기 GDP

경제 성장은 미약하게나마 성장을 지속할 것으로 예측되나, 위축 가능성 또한 있습니다. 그러하다면, 2020년 상반기 팬데믹 이후 처음으로 GDP 하락이 연속되는 분기가 될 것입니다. 우리 모두 2021년의 빠른 페이스에서 성장이 어느정도는 줄어들 것이라는 걸 알고 있습니다. 우크라이나 전쟁이나 팬데믹과 같은 외부 이벤트들은 둔화를 가속화하고 있습니다. 주택 시장의 둔화는 소비나 투자가 그러한 것처럼 2분기 성장을 억제한 것으로 보입니다. 재고 또한 둔화된 성장률에 거들었습니다. 긍정적인 면은, 국제무역이 경제 성장에 기여했다는 점이며 이는 지난 2년과는 확연히 다른 모습입니다.

소비 데이터

6월 신규 주택 거래는 기존 주택 거래와 같이 하락세를 보일 것입니다. 일부 품목이 낙관적인 전망을 보임에도 불구하고 6월 내구재 수주는 높은 금리 압력을 받을 것으로 보입니다. 명목과 실질 모든 면에서 6월 개인 소득 및 지출은 우울한 분위기에도 불구하고 증가하고 있습니다. 높은 인플레이션이 지속됨에 따라 7월 소비 심리는 낮은 수준을 유지할 것으로 보입니다.

더욱 가파라지는 인플레이션

6월 개인소비지출 디플레이터는 헤드라인과 핵심 지표 모두에서 인플레이션이 이어지고 있음을 보이고 있습니다. 에너지로 야기된 위기로 인해 헤드라인에서의 변화가 이어질 것으로 보입니다. 그러나 최근 몇달 간 약간의 조정들이 관찰되는 것으로 보아 핵심 지표들은 기존과 같은 상태로 머물 수도 있습니다. 광범위한 보상의 지표인 고용 비용 지수는 노동 시장 위축되는 와중에도 의미있는 증가를 보이고 있습니다.

상업용 부동산 시장에서의 의의

금주의 이벤트들이 과거를 반영하는 동시에 미래에 대해서도 많은 것들을 담고 있습니다. 이전 분기들에 비해 미래에 대한 불확실성이 커지고 있는 것으로 보입니다. 팬데믹이나 전쟁과 같은 비경제적인 요소들이 전망을 뒤집고 있습니다. 이러한 불확실성은 경제의 탄력과 상업용 부동산 시장에도 영향을 미치고 있습니다. 사람들은 일반적으로 실수에 대한 두려움으로 결정을 미루거나 피합니다. 경제 둔화는 문제를 악화시킬 뿐입니다.

이러한 점들이 최근의 상업용 부동산 데이터와 이벤트들을 통해 보이고 있습니다. 자산 형태를 막론하고 몇몇 임차인들은 벌써 공간을 반환하거나 축소하고 있습니다. 순흡수율은 산업용 자산이나 아파트에서도 둔화되고 있습니다. 이미 몇몇 시장과 자산에서는 전대가 증가하고 있습니다. 특히 오피스의 경우, 작년 한 해 경험한 오피스 회귀로 인해 불확실성을 마주하고 있습니다. 이러한 행동 패턴은, 만약 너무 많은 이들이 앞으로 불확실하고 힘든 시간이 이어질 것이라 생각해 그에 맞추어 자신의 행동을 바꾸는 '자기실현 예언'이 되고 있습니다. 따라서 지금까지 상업용 부동산 시장의 하락세에 대한 명확한 신호가 보이지는 않지만, 둔화와 리스크가 쌓이고 있습니다. 불확실성에 대한 경고는 경제의 향방이 투명해지기 전까지 만연할 것으로 보입니다.

출처 : JLL US

https://www.us.jll.com/en/trends-and-insights/research/a-year-in-a-week

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