리츠의 주식회사 특성에 따른 이슈
리츠(REITs - Real Estate Investment Trust)는 부동산투자회사 또는 부동산투자신탁 등으로 불립니다. 리츠는 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 하는 금융투자기구로, 주식회사의 법인격을 갖습니다. 즉, 리츠는 「부동산투자회사법」에 의해 설립되고 운용되지만, 금융투자기구이면서 주식회사라는 특성에 따라 「부동산투자회사법」에서 정한 특별한 경우를 제외하고는 「상법」을 준용합니다.
감가상각
이러한 특성에 따라 발생하는 대표적인 괴리가 '감가상각'입니다. 감가상각은 기업회계에서 고정자산에 대하여 매 일정한 회기마다 반영하도록 규정하고 있습니다. 그러나 이는 실제 자산의 내재가치가 감소하는 개념이 아닌, 발생주의 회계원칙에 따라 인식되는 개념입니다. 건물의 경우, 경제학적 관점에 따라 시간이 지나면서 물리적 마모와 퇴화가 진행되는 것이 지극히 당연합니다. 그러나 자산 자체의 가치는 단순히 물리적 효용 측면에서만 결정되지는 않습니다. 그렇지 않으면 대체투자로서 부동산 투자의 강력한 특징인 '인플레이션 헷지'가 성립되지 않습니다. 압구정 현대아파트와 대치동 은마아파트가 단순히 오래되어 마모된 자산이라고 가치가 평가절하되지 않는 맥락을 생각해보면 이해가 쉬울 것입니다.
주식회사의 법인격으로 설립되는 리츠는 펀드와 달리 기업회계 기준에 따라 감가상각을 인식합니다. 부동산 투자를 목적으로 하는 리츠의 특성을 고려하여, 이러한 현실과의 괴리를 보강하기 위해 「부동산투자회사법」에서는 위탁관리부동산투자회사가 이익을 초과하여 배당할 수 있도록 규정하고 있습니다. 초과배당금의 기준은 해당 연도의 감가상각비의 범위에서 정할 수 있도록 하고 있습니다. 감가상각비는 실제 현금흐름에 영향을 끼치지 않기 때문입니다.
리츠의 중요한 특징 중 하나는 배당 등 주주에 대한 수익 환원을 중시한다는 점입니다. 「부동산투자회사법」에서 리츠는 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당하도록 규정하고 있습니다. 운영 회기에서 부동산투자회사의 순이익은 매출액에서 수선유지비, 감가상각비, 이자비용 등을 제하게 되는데, 여기에서 비현금성 흐름인 감가상각비는 다시 더하여 주주의 배당을 최대화하는 것입니다.
최근 시행된 리츠의 배당확대법도 이러한 맥락에서 등장했습니다. 기존에는 리츠의 수익이 줄지 않더라도 리츠의 자산평가액이 줄어들면 미실현 손실분을 제하고 배당해야 했습니다. 해당 법안은 회계상으로만 인식되는 비현금성 흐름인 이를 제하지 않고 주주들에게 배당할 수 있도록 하여, 배당을 더욱 극대화하는 것을 골자로 합니다.
금산법
우리나라는 금융과 산업의 분리를 원칙으로 하고 있습니다. 리츠가 주식회사이기 때문에 나타나는 또 하나의 특징은 「금융산업의 구조개선에 관한 법률」에 의해 규제된다는 점입니다. 리츠는 금융회사가 아닌 일반기업으로 분류됩니다. 이에 따라 금융기관 및 그 금융기관과 같은 집단에 속하는 금융기관은 리츠 발행주식 총수의 100분의 20 이상을 소유하기 어렵습니다. 예를 들어, 한 금융지주의 여러 계열사가 한 리츠에 투자하는 경우 그 지분의 총합이 20%를 넘지 못하도록 하는 것입니다.
이렇듯 리츠의 주식회사라는 법인격으로 인해 나타나는 특징들이 있습니다. 따라서 리츠가 가진 고유 특성을 인지하고 일반기업을 보는 관점, 펀드를 보는 관점과 차이를 두고 리츠를 살펴볼 필요가 있습니다.
