리츠(REITs)의 성과지표
FFO, AFFO
지난 글에서 다루었듯, 리츠는 vehicle과 주식회사의 성격을 동시에 가지고 있기 때문에 감가상각에 대해 조금은 다른 관점으로 바라봅니다. 이에 따라 리츠에 대한 가치평가는 새로운 지표를 사용합니다. 다만, 해당 지표들은 국내 시장 특성상 필드에서는 크게 언급되지 않기도 합니다. 하나의 리츠 아래에서 자산의 편입 또는 매각이 자주 일어나지 않기 때문입니다.
FFO(Fund From Operation)
리츠는 그 특성으로 인해 당기순이익만으로는 부동산투자회사의 성과를 제대로 측정하기 어렵습니다. 따라서 FFO를 통해 비현금성 흐름과 일시적인 현금흐름을 제한 성과를 보여줍니다.
FFO = (당기순이익) + (감가상각비) +/- (자산 매각차익)
자산의 매각차익은 일시적인 이벤트이기 때문에 FFO가 증가하기 위해서는 임대료가 상승하거나 공실률을 낮추는 등의 운용이 필요합니다. 일반적으로 일상적 관리를 위한 비용 지출은 그 변화가 크지 않기 때문입니다.
또한 리츠는 부동산투자회사법에 따라 이익의 대부분(100분의 90 이상)을 주주들에게 배당 지급하기에 사내유보금 등을 쌓아두지 않습니다. 따라서 신규 자산 편입 건이 있을 경우 유상증자를 통해 재원을 조달합니다. 일반적으로 유상증자는 주주가치 희석에 대한 이슈가 따라붙지만 리츠의 유상증자는 새로운 투자 활동을 의미하기에 주주가치 희석과는 다른 관점으로 바라볼 필요가 있으며 호재로 해석되기도 합니다.
AFFO(Adjusted Fund From Operation)
NOI(순영업소득)에는 CAPEX(Capital Expenditure, 자본적 지출)이 포함되지 않습니다. CAPEX는 자산운용에 있어 비용이 아닌 투자로 인식되어 감가상각의 대상이 되는 자산으로 인식되기 때문입니다. 그러나 순현금흐름에는 당연히 영향을 미칩니다. 따라서 감가상각을 무력화하는 FFO에서는 알 수 없는 반복적 자본지출을 AFFO에서는 고려함으로써 보다 객관적인 성과를 판단할 수 있도록 합니다.
AFFO = FFO - (반복적 자본적 지출)
리츠는 부동산 투자를 주 목적으로 하기에 일반적인 주식회사에 대한 성과 평가와는 차이가 있습니다. 이러한 차이를 인식하고 각 리츠에 대한 성과를 측정했을 때 보다 객관적인 접근이 가능할 것입니다. 다음 글을 통해 리츠에 대한 가치 평가에 대해 서술해보겠습니다.
