2024년 1분기 국내 상업용 부동산 트렌드
CBRE, JLL
Overall
2024년 1분기가 마무리되었습니다. 지난달 미 연준은 금리 동결을 선언해 미국 중앙은행 기준금리는 5.50%를 유지하고 있습니다. 미국 3월 CPI는 전년 동기 대비 3.5%를 기록했으며, 이에 따라 미국의 기준금리 인하 가능성은 더 낮아지고 있습니다. 당초 올해 상반기부터 기준금리 인하 가능성이 점쳐졌으나, 현 시점 6월 연준의 기준금리는 최소 동결될 것으로 예상되고 있습니다. 혹은 연내 기준금리 인하가 아닌 인상에 대한 예상도 조심스레 등장하고 있습니다.
한국은행 기준금리는 4월 3.50%를 유지하기로 했으며 이는 10회 연속 금리 동결입니다. 국내 소비자물가는 전년 동기 대비 3.1%를 기록해 한은의 목표치 2%를 훨씬 웃돌고 있습니다. 총선, 중동전쟁 등으로 코스피 지수는 전주 대비 3.35% 하락해 2500대를 기록했습니다. 원/달러 환율은 작년 말 대비 7% 이상 상승했습니다.
CBRE에 따르면, '24년 1분기 서울 상업용 부동산 투자 시장은 3조 8,039억원으로 작년 동기 대비 약 12% 증가했습니다. 아크플레이스 등 대형 자산 거래가 지난해부터 걸쳐 이번 분기에 마무리되며 거래 규모가 증가했습니다. 총선 후 PF 시장에 대한 우려 또한 커지고 있습니다. 올해 연말까지 만기가 도래하는 PF 대출 중 약 60%가 브릿지론으로, 이들이 본PF로 넘어가지 못할 경우 막대한 손해로 이어집니다. 하반기에는 본격적으로 경공매 물건이 쏟아질 것으로 보이며 이에 따라 NPL 시장도 활발해질 것으로 보입니다.
아래의 내용은 CBRE와 JLL의 2024년 1분기 리서치입니다.
Office
2024년 1분기 서울 A급 오피스 평균 공실률은 2.9%, CBD 1.3%, GBD 0.7%, YBD 9.15%를 기록했습니다. YBD는 42,900평의 대형 오피스 TP타워가 준공되며 공실률이 일시적으로 상승했으며, 대부분의 공간이 임대차 계약 완료되어 입주를 앞두고 있습니다. TP타워의 명목 임대료는 월 평당 141,000원 임차 수요는 증평 수요와 업그레이드 수요 모두 견고한 것으로 보입니다.
월 평균 제곱미터당 실질 임대료는 서울 34,401원, CBD 34,212원, GBD 37,800원, YBD 31,227원을 기록했습니다. 이는 전분기 대비 4.2% ~ 12.4% 상승한 수치이며 YBD가 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 전년 대비로는 12.9% ~ 23.8% 상승했으며 여전히 임대료 상승 폭이 가파른 것으로 보입니다. 서울 평균 명목 임대료는 월 평균 제곱미터당 36,390원이며, 서울 A급 오피스 평균 렌트프리는 0.7개월로 나타났습니다. 강남 A급 입지의 경우 실질적으로 렌트프리는 없는 것으로 보입니다.
서울 오피스 시장에는 현재 많은 매물들이 등장하고 있으나, 거래 종결까지 마무리되는 경우가 많지 않습니다. 높은 금리와 임대료 탓에 매도자와 매수자 간의 눈높이가 불일치하는 Price Discovery가 이어지고 있습니다. 거래가 이루어지는 경우는 우수한 입지의 우량 코어자산, 상장리츠의 투자, 블라인드펀드 활용, 사옥 수요의 전략적 투자자들이 참여하는 경우가 대부분입니다.
주요 거래 사례로는, GBD 아크플레이스가 약 7,917억원에 거래되었으며, CBD 케이스퀘어시티가 약 3,080억원, 서울로타워가 약 3,099억원, 메트로타워가 4,156억원에 거래되었습니다.
Logistics
2024년 1분기 수도권 A급 물류센터 공실률은 15.4%를 기록했으며, 이는 전분기 대비 235bps 상승한 수치입니다. 화성, 평택 등 수도권 남부를 중심으로 신규 물류센터가 많이 공급되었습니다. 수도권 A급 물류센터 월 평균 명목 임대료는 평당 34,000원으로 나타났으며 관리비의 경우 월 평당 500원에서 1,000원 수준으로 인상된 경우들이 나타나고 있습니다.
수도권 물류 시장 Cap. Rate는 5.5%로 나타났으며, 여전히 저온센터는 공급 과잉으로 투자 시장에서는 상온 센터가 선호되고 있습니다. 브룩필드 청라 로지스틱스센터는 저온 창고 일부를 상온으로 전환할 계획을 가지고 있으며 향후 이러한 사례가 종종 등장할 것으로 보입니다.
쿠팡은 임차 활동을 어느정도 재개한 것으로 보이며, 알리와 테무 등 중국계 이커머스 기업들의 한국 진출이 본격화되면서 물류 시장에서의 귀추가 주목받고 있습니다. 2025 ~ 2026년 이후부터는 공급절벽이 예상되면서 물류 시장의 공급과잉 문제가 어느정도 해결될 것으로 점쳐지고 있습니다.
올해도 상업용 부동산 시장은 여전히 침체될 것으로 예상되고 있습니다. 한편으로는 이러한 시기에 새로운 대안이 등장하기도 합니다. 전략적 투자자들의 대두, 보통주-우량주 딜 구조, 판교-분당 권역 및 성수 권역의 대두, 그리고 이제 마곡지구의 등장까지, 시장이 성장하고 성숙해지기까지 거치는 굴곡에서 다양한 플레이어들의 전략을 주목할 필요가 있습니다.
