2024년 2분기 국내 상업용 부동산 트렌드
CBRE Korea, Savills Korea
Overall
2024년 상반기가 마무리되었습니다. 미국 중앙은행 기준금리는 여전히 5.50%를 유지하고 있습니다. 미국 6월 CPI는 전월 대비 0.1% 하락하면서 COVID-19 이후 처음으로 하락세를 기록했습니다. 캐나다와 유럽 중앙은행은 지난달 기준금리를 인하하면서 각각 4.75%, 4.25%를 유지하고 있습니다.
한국은행 기준금리는 7월에도 여전히 3.50%를 확정하면서 12번째 금리 동결을 유지하고 있습니다. 다가오는 9월 미국 중앙은행 기준금리 인하가 점쳐지면서 10월에는 국내 기준금리 인하가 예상되고 있습니다. 다만, 가계대출이 최고치를 경신하는 동시에 연체규모도 폭등하고 있어 가계부채와 인플레이션 관리 측면에서 정부도 기준금리 인하에 신중한 자세를 보일 것으로 예상됩니다.
아래의 내용은 CBRE Korea와 Savills Korea의 '24년 2분기 마켓 리포트를 참고한 글입니다.
Office
서울 A급 오피스는 평균 1.8%의 공실률을, CBD 1.6%, GBD 1.5%, YBD 2.5%를 기록하고 있습니다. YBD의 경우, TP타워와 앵커원의 신규 공급 여파가 아직 남아있어 전분기 대비 공실률이 0.6%p 상승했습니다. 금번 분기 서울 A급 오피스 실질임대료는 전분기 대비 2.5%, 전년 대비 15.4% 상승한 35,166원/㎡(116,047원/평)를 기록해 여전히 상승세를 이어가고 있으며, 상반기 누적 6.8%의 상승률을 보였습니다. 주요 권역 실질 임대료는 CBD 34,340원/㎡(113,322원/평), GBD 39,365원/㎡(129,904원/평), YBD 31,905원/㎡(105,286원/평)을 기록했습니다. 평당 관리비의 경우 서울 평균 46,200원, CBD 48,300원, GBD 44,100원, YBD 45,000원으로 조사됐습니다.
최근 주목받고 있는 거래는 구 삼성물산 사옥인 '더에셋'입니다. 외국계 투자사들, 국내 대형 운용사들이 치열한 경쟁을 벌인 끝에 삼성SRA자산운용이 우선협상자로 선정되었습니다. SRA는 평당 4,500만원선을 제시한 것으로 알려졌으며, 삼성화재와 삼성생명 등 삼성그룹의 역량을 활용할 것으로 보입니다.
주요 권역에는 신규 공급이 제한적이므로 향후 임대료 상승세가 지속될 것으로 보입니다. 다만, 마곡지구와 성수 권역 등 신규 업무지구의 성장세와 기업들의 선호도 변화 등은 주목할 필요가 있습니다.
Logistics
수도권 A급 물류 시장 평균 공실률은 21.3%로 작년 말 대비 2.6%p 상승했습니다. 상온은 14%, 저온은 43%로, 여전히 저온 물류센터 리스크는 높게 유지되고 있습니다. 최근에는 기존 저온 센터를 상온으로 전환하거나 저온 일부를 상온으로 전환해 복합 자산으로 운영하는 경우가 증가하고 있습니다. 수도권 A급 상온 물류 평균 명목 임대료는 34,875원/평, 저온은 61,640원/평으로 조사되었으며, 각각 이전 반기 대비 0.8%, 0.4% 상승했습니다.
최근에는 고금리 환경과 공사비 증가 등으로 인한 시행사 자금난으로 PF 상환이 불가한 사업장이 증가하고 있습니다. 이에 따라 연대보증 또는 책임준공 확약에 따라 건설사가 채무를 인수하는 경우가 등장하고 있습니다.
Retail
2024년 5월 기준 누적 국내 소매판매액은 약 264조원으로 전년 동기 대비 0.5% 성장을 기록했습니다. 저렴한 제품을 판매하는 온라인과 편의점, 대형마트 위주로 성장이 관찰되었습니다. 명품 수요로 소매 판매액 성장을 견인했던 백화점은 금번 분기에 하락세로 전환하는 모습을 보였습니다. 주요 가두상권은 역성장을 이어가고 있으나, 성수, 한남 등의 신흥 상권은 견고한 임대율을 기록하고 있으며 명동과 강남, 가로수길 등 전통적인 가두상권도 회복의 조짐을 보이고 있습니다.
Hotel
2023년 서울 평균 객실 이용률(OCC)은 77%로 COVID-10 이전인 2019년 78% 수준으로 회복했으며, 서울 호텔 평균 객실 요금(ADR)은 2019년 대비 31% 상승했습니다. 코로나19 기간 동안 4성급 호텔들이 주거 및 오피스로 컨버전되며 기존 공급 객실수는 약 1,000여 실의 객실이 감소했으나, 코로나19 이전부터 계획되어 있던 4성급 호텔들이 대거 준공되면서 지난 4년 동안 4성급 호텔 객실수는 오히려 약 1,040여 실이 순증가했습니다. 5성급 호텔의 경우, 약 2,900여 실이 신규 공급되었지만 10개의 호텔이 폐업하면서 지난 4년 동안 5성급 호텔 객실 수는 약 60여 실이 순증가했습니다. 2023년 11월 서울 5성급 호텔의 ADR은 2020년 대비 약 47% 상승한 32.2만원 수준을 형성하고 있습니다.
지난 6월에는 여의도 콘래드 호텔이 IFC와 분리되어 4,000억원 이상 금액에 매각됐습니다. 1분기에는 신라스테이 광화문과 G타워 광화문이 거래 완료됐으며, SFC 옆 서울 뉴국제호텔은 오피스로 리모델링 중에 있습니다.
최근 부동산 시장은 점점 더 우선주 투자자 모집이 어려워지고 있습니다. 이에 따라 딜클로징 사례도 희귀해지고 있으며 대형 우량 자산 위주로 투자 집행이 이루어지고 있는 것으로 보입니다. 하반기 기준금리 인하가 조심스레 예상되면서 이에 따른 기관 투자자들의 귀추를 주목할 필요가 있습니다.
