청개구리 전략으로 얻은 빌라 낙찰 성공기
청개구리 전략으로 얻은 빌라 낙찰 성공기
마산에서의 몇 차례 경매 경험을 통해, 나는 부동산 경매의 핵심을 깨달았다.
"경쟁이 덜한 물건을 찾아라."
대부분의 사람들이 선호하는 물건은 그만큼 경쟁률도 높다.
아파트 시장만 봐도 그렇다.
역세권, 대단지, 신축, 그리고 로얄층이 주목받는 이유는 간단하다.
재판매할 때 유리하고 시세가 상승할 때 더 크게 오르기 때문이다.
그러나 경매에서는 이와 반대로 접근하는 것이 중요했다.
대단지보다는 소규모 나홀로 아파트, 로얄층보다는 1층, 아파트보다는 빌라나 구축.
남들이 주목하지 않는, 어찌 보면 비주류의 매물들.
나는 이 ‘청개구리 전략’이 경매에서 성공할 수 있는 유효한 방식이라는 걸 알게 되었다.
하지만 무작정 ‘싸기만 하면 된다’는 생각은 경매에서 가장 위험한 함정이다.
현장을 답사하고 꼼꼼히 물건을 확인하면서 얻은 또 다른 교훈은,
아무리 저렴하더라도
**'내가 직접 살 수 있을 정도의 최소한의 조건을 갖춘 물건'**이어야 한다는 것이었다.
신축 빌라의 함정: 매물에 숨겨진 진실
어느 날, 지어진 지 채 6개월이 되지 않은 신축 빌라가 눈에 띄었다.
분양가는 2억 원이었지만 경매가로 무려 5천만 원까지 떨어진 상황.
경제적 부담도 적어 보이고, 신축이라는 점에서 충분히 매력적이었다.
하지만 섣부른 판단은 금물이었다. 나는 그 빌라를 실제로 보기 위해 임장에 나섰다.
현장에서 발견한 문제는 상상 이상이었다.
지하실 하수도 문제로 인해 심한 악취가 지하부터 올라와 실내 전체에 퍼져 있었다.
환기조차 어려워 창문을 열어도 냄새는 쉽게 사라지지 않았다.
이 상황에서 실거주가 어렵다는 판단이 섰고, 나는 낙찰을 포기했다.
그로부터 몇 달 후,
그 빌라가 위치한 지역 부동산에 들러 상황을 확인했을 때 놀라운 소식을 들었다.
해당 빌라의 전세, 매매 매물이 그대로 쌓여있었고,
건설사마저 도산하여 하수도 문제를 해결할 방안조차 없다는 것이었다. 문제의 빌라를 낙찰받은 사람들은 분명 큰 난관에 직면했을 것이다.
나는 **'싸다고 무조건 좋은 매물이 아니다'**라는 점을 다시금 깨달았다.
나만의 빌라 낙찰 기준 3가지
이 경험을 통해 나는 빌라 경매에서 더욱 신중하게 고려해야 할 기준을 세우게 되었다.
첫째, 건축 5년 이하일 것
빌라는 아파트만큼 관리가 철저하지 않은 경우가 많고, 오래될수록 누수, 균열 등 다양한 문제점이 발생한다. 특히 관리가 부실할 경우, 시간이 지남에 따라 내부 상태가 급속히 악화되는 것을 종종 보았다. 그래서 빌라는 가급적 5년 이하의 매물을 고르는 것이 안전하다는 결론을 내렸다.
둘째, 초등학교나 유치원이 인접해 있을 것
빌라는 아파트보다 주거 환경이 떨어질 수 있다는 고정관념이 있지만, 인근에 초등학교나 유치원이 위치해 있다면 이야기가 달라진다. 어린 자녀를 둔 가정에서는 주거지를 선택할 때 교육기관의 접근성을 중요하게 생각하기에, 이 조건만으로도 해당 빌라는 충분히 높은 수요를 보장받을 수 있다.
셋째, 주변에 공원, 마트 등 생활편의시설이 존재할 것
아파트보다 생활 인프라가 부족할 수 있는 빌라에서, 공원과 마트 같은 생활편의시설의 존재는 큰 장점이다. 생활하기 편리한 환경이 갖춰져 있다면, 이는 임차인들에게도 큰 매력으로 다가온다. 사람들의 기준은 결국 비슷하기 때문에, 이러한 조건을 갖춘 빌라는 경매에서도 경쟁률이 높아질 수밖에 없다.
이 세 가지 조건을 모두 만족하는 빌라를 나는 결국 낙찰받았다. 다음 편에서 그 빌라가 어떻게 나의 소유가 되었는지, 그리고 그 이후의 과정을 상세히 소개하고자 한다.
