임대료 평가시 최근 트랜드 반영 방법
임대료는 어떻게 결정하지
임대료 평가방법과 기준
곽상빈 변호사/회계사/감정평가사
감정평가에 관한 규칙 제22조에 의하면 “감정평가업자는 임대료를 감정평가할 때에 임대사례비교법을 적용하여야 한다.”라고 규정하여 임대사례 기본법을 적용하는 것을 원칙으로 한다. 물론 일정한 경우 적산법을 적용하여 임대료를 평가할 수 있다. 또한, 감정평가 실무기준 400의 3.3.3에서 임대사례비교법을 정의하는데, 임대사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가 방법을 말한다.
여기서 중요하게 챙겨야 할 부분이 바로 가치형성요인의 비교일 것이다. 임대사례와 대상물건 간에 종별, 유형별 특성에 따라 지역요인이나 개별요인 등 임대료의 형성에 영향을 미치는 여러 요인에 차이가 있는 경우에는 이를 각각 비교하여 대상물건의 임대료를 개별화, 구체화하여야 한다. 이때 중심으로 검토되는 요소가 역세권(접근가능성)인 것이다.
감정평가사는 임대사례의 수집 및 선택하여 임대료를 평가하게 되는데 감정평가 실무기준 400의 3.3.2.2.에 따르면 임대사례비교법으로 감정평가할 때에는 임대사례를 수집하여 적정성 여부를 검토한 후 (i) 임대차 등의 계약내용이 같거나 비슷한 사례(1호), (ii) 임대차 사정이 정상이라고 인정되는 사례나 정상적인 것으로 보정이 가능한 사례(2호), (iii) 기준시점으로 시점수정이 가능한 사례(3호), (iv) 대상물건과 위치적 유사성이나 물적 유사성이 있어 지역요인, 개별요인 등 가치형성 요인의 비교가 가능한 사례(4호)를 모두 갖춘 하나 또는 둘 이상의 적절한 임대사례를 선택하여야 한다. 여기서도 역세권 등 지역요인을 고려하게 된다.
이때 중요한 부분이 개별요인 인데 이제는 개별요인에 고려해야 하는 것이 물리적인 위치와 형상뿐만 아니라 “앱세권”, “인지도 및 브랜드” 등 무형의 요소를 보다 고려해야 하는 시대가 되고 있는 것이다.
역세권에서 앱세권으로, 확대되는 언택트 트렌드를 반영한 감정평가의 필요성
역세권은 유동인구가 많고 소비가 많은 지역을 말한다. 그동안 창업과 상권을 분석할 때 가장 먼저 고려하는 특징이 역세권이며 높은권리금과 임대료를 보장하는 요소이기도 했다.
그러나 코로나19(COVID 19)로 인하여 사회적 거리두기가 지속되면서 집에서 바로 접근하고 취할 수 있는 거리를 추구하게 되었다. 개인의 카드 소비 금액 중 집을 중심으로 500m 이내에서 소비하는 비중은 2018년에는 26%, 2020년에는 33%로 증가하였고, 집에서 5km이상 떨어진 곳에서 소비하는 비중은 38%에서 31%로 감소하였다. 집에서 바로 누릴 수 있는 것들에 대한 가치가 상승하는 추세에 온 것이다.
1인 가구가 증가하면서 가정간편식을 이용하거나 배달 음식을 선호하는 것이 하나의 트렌드가 되었다. 이 트렌드의 중심에는 O2O 배당 플랫폼이 있다. 스마트폰으로 앱을 실행하면 지금 나의 위치를 중심으로 식당을 조회할 수 있고, 각 식당의 메뉴와 리뷰까지 볼 수 있다. 더 나아가 몇 번의 터치만으로 주문이 완료되기 때문에 식당에 전화를 걸어 주문할 필요도, 배달원을 만나 직접 결제를 할 필요도 없다. 이러한 언택트 시대의 트렌드가 감정평가를 할 때에도 충분히 반영되어야 한다고 생각한다.
배달 앱 시장 규모가 2020년에 6조원을 돌파하면서 소비의 패턴을 바꾸고 매년 시장을 증식시키고 있다. 이제 예비 창업자들은 역세권을 고집하지 않고도 매장의 매출과 배달을 동시에 공략할 기회를 확보하게 된 것이다. 최근 역세권 임대상권의 폐업 속도도 가속화 되고, 유명한 거리의 상권의 공실률이 늘고 있다. 이러한 상황에서 그 전처럼 감정평가를 해 봤자 현재의 시장가치를 반영하기는커녕 잘못된 평가가 되고 만다.
또 참고해 볼만한 것이 금융 빅데이터 플랫폼(www.bigdata-finance.kr)이다.
물론 유료 데이터들이 많이 있지만 해당 플렛폼에서는 코로나19로 인한 각종 지역 시장변화, 수도권 지역별 매출액 동향, 각 지역별 프랜차이즈 업체의 밀집정도 등을 통해서 상권분석과 함께 다양한 개별요인 분석을 할 수 있는 데이터를 확보할 수 있다. 감정평가뿐만 아니라 예비 창업자나 상가에 투자하려는 투자자들도 이러한 데이터를 활용하여 분석의 정밀도를 높일 수 있다고 생각한다.
곽상빈 변호사/회계사/감정평가사
