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Sep 11. 2022
자영업자를 위한 법률 Series 1. 임대차 #4
"저 사과나무에 달린 사과는 누구의 것일까"
#4. 저 사과나무에 달린 사과는 누구의 것일까?
추석 명절이 지나갑니다. 거리의 많은 가게가 오늘도 문을 열었습니다. 휴일도 없이 일하는 자영업자들이 아니었다면 오늘 거리의 풍경은 많이 달랐을 겁니다. 오늘은 성실하게 일하는 자영업자가 일궈 낸 가게에 담긴 ‘권리금’에 관한 이야기를 하고자 합니다.
2022년 가을의 하늘먼저, 권리금이란 무엇일까요? 보통 장사를 시작하기 위해 가게를 알아보면 보증금과 월세 외에도 권리금이 계약조건으로 붙어있는 경우가 많이 있습니다. 권리금은 누구에게 왜 주는 것일까요? 그리고 권리금을 주고 장사를 시작한 나는, 나중에 권리금을 받을 수 있을까요? 누구에게 어떻게 받아야 할까요?
상가건물임대차보호법은 권리금을 법률 규정으로 명문화하고 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보호하는 장치를 마련해두고 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조의3부터 제10조의7까지 5개의 조항입니다). 간단히 요약하면 이렇습니다.
권리금이란
‘권리금’이란 ① 시설권리금(영업시설과 비품 등), ② 영업권리금(고객, 명성, 노하우, 거래처 등), ③ 바닥권리금(장소적 이점 등)을 모두 포함하는 개념입니다. 즉, 가게를 운영하는 과정에서 위와 같은 유무형의 재산적 가치를 넘겨받거나 이용하는 대가로 건물주인이나 임차인에게 지급하는 것입니다. 그간 들인 노력의 대가이기도 하고, 새로운 곳으로 옮기기 위한 밑천이기도 합니다.
실제로 권리금 문제로 소송하는 경우, 권리금을 위와 같은 세 가지 기준으로 감정하여 평가합니다. 가게를 시작할 때 권리금을 지급했다면 그에 대한 계약서나 지급내역, 영수증을 챙겨두시고, 가게를 운영하며 들인 각종 인테리어 비용에 대한 자료도 잘 챙겨두시면 좋겠습니다. 매출전표와 같이 영업상황을 확인할 수 있는 자료도 도움이 됩니다. 고객 명단이나 거래처 명단도 잘 관리해두시면 좋습니다. 미리미리 모아두세요.
권리금 회수 기회의 보호
상가건물임대차보호법은 자영업자가 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보호하는 장치를 마련해두고 있습니다. 임차인이 3기 분의 임차료(3번이 아니고 3기분, 즉 ‘3달 치의 임차료’를 의미합니다)를 연체하였다는 등 잘못한 일이 없다면, 임대인은 임차인이 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 종료시까지 새로운 임차인을 소개하면 그와 새로운 임대차계약을 체결함으로써 기존 임차인이 새로운 임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보호하여야 한다는 것입니다.
물론 임대인은 임차인이 주선하는 새로운 임차인이 보증금과 임차료를 지급할 자력이 없는 등의 경우라면 새로운 임대차계약의 체결을 거절할 수 있습니다. 그러나 만약 임대인이 위와 같은 정당한 사유 없이 임차인이 주선하는 새로운 임차인과 임대차계약의 체결을 거절하면, 이를 권리금 회수에 대한 방해행위로 보고, 임대인에게 임차인이 받을 수 있었던 권리금에 상응하는 손해를 직접 배상할 것을 규정하고 있습니다.
다시 정리해보겠습니다. 가게를 옮기거나 정리하는 과정에서 권리금을 회수해야겠다는 생각이 들면, 아래의 순서대로 일을 진행하시면 얼추 맞습니다.
① 희망하는 권리금 산정하기 (앞에서 적어놓은 권리금의 개념과 기준에 맞추어 계산해보세요)
② 주변 부동산 등에 가게를 내놓기 (우선 기존의 임대차계약의 조건과 권리금을 기준으로 내놓으시면 됩니다. 상가건물임대차보호법은 임대인이 각종 세금과 주변 시세 등에 비추어 현저히 고액의 보증금과 월세를 요구하는 것을 권리금 회수에 대한 방해행위로 규정하고 있습니다)
③ 새로운 임차인과 권리금 계약 체결하기 (법무부에서 만든 ‘표준권리금계약서’를 참고하세요. http://moj.go.kr/bbs/moj/119/237967/artclView.do)
④ 임대인에게 새로운 임차인을 소개하고 새로운 임대차계약의 체결을 주선하기 (임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 주선이 가능한데, 협상기간을 고려하셔서 가급적 시간을 넉넉히 두고 주선하시기를 권해드립니다. 그리고 주선했다는 점이 증거로 남을 수 있도록 문자와 내용증명 등을 모두 활용하시기를 권해 드립니다)
