왜 세입자들은 여전히 울상일까?

'토허제'에도 여전히 웃지 못하는 세입자들

by 부자 Apr 04. 2025

서울시가 지난달 24일부터 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 ‘토지거래허가구역’(이하 토허제)으로 재지정했다. ‘토허제’란 일정 면적 이상의 집을 거래할 때 지방자치단체장의 허가를 받도록 하는 제도다. '토허제'에서는 투자 목적이 아닌, 실제로 살 사람만 집을 살 수 있다. 이 제도의 목적이 부동산 투기 억제와 집값 안정이기 때문이다. 이렇게만 보면 '토허제'는 무주택자들에게 좋은 소식처럼 들린다. 그러나 꼭 그렇지만도 않다. 그 이유가 무엇일까?

토허제가 시행되면서 대출 규제도 함께 강화된 것이 문제였다. 이로 인해 실거주 목적을 가진 사람들까지 어려움을 겪게 되었다. 예를 들어, '토허제'가 지정되기 전에 주택 매매 계약을 맺은 일부 사람들은 갑작스럽게 대출 승인을 받지 못해 계약을 포기해야 했다. 은행들이 금융당국의 지침에 따라 대출 심사를 더욱 엄격하게 적용하면서, 다주택자뿐만 아니라 실거주 목적의 매수자들도 대출을 받기 어려워진 것이다. 특히, 투기과열지구에서는 대출이 사실상 막혀 주택을 사려던 수요자들이 큰 혼란에 빠졌다. 대출 규제뿐만 아니라 금리 문제도 실수요자들에게 부담이 되었다. 기준금리가 내려가면서 대출금리도 함께 낮아질 것이라는 기대가 있었지만, 현실은 달랐다. 예금금리는 하락했지만 대출금리는 그대로이거나 오히려 오르면서 은행들의 예대금리차만 더 벌어졌다. 결국 집을 사려는 사람들은 여전히 높은 금리 부담을 떠안아야 하는 상황이다. '토허제'는 본래 부동산 투기를 막고 집값을 안정시키기 위한 제도다. 그러나 실제로는 실거주자들까지 대출 규제와 금리 부담에 가로막혀, 원하는 시기에 집을 사기 어려운 현실을 마주하게 되었다.

앞으로 시장은 어떻게 움직일까? 전문가들은 토허제 재지정과 대출 규제 강화로 인해 단기적으로 주택 거래가 위축될 가능성이 크다고 본다. 주택을 사고 싶어도 대출이 막혀 자금 조달이 어려운 실수요자들이 늘어나면서, 매수세가 약해질 수밖에 없기 때문이다. 다만, 장기적으로는 다른 변수가 작용할 수 있다. 만약 정부가 추가적인 대출 규제 완화 조치를 내놓거나, 금리 인하가 본격적으로 이루어진다면 주택 매매 시장이 다시 활기를 띨 수도 있다. 특히, 서울과 수도권의 주택 수요는 꾸준하기 때문에 토허제와 대출 규제에도 불구하고 집값이 쉽게 떨어지지 않을 가능성도 있다. 결국, 관건은 금융당국과 서울시의 정책 방향이다. 시장 안정화를 위해 '토허제'와 대출 규제를 유지하더라도, 실수요자들의 주거 부담을 줄일 수 있는 보완책이 필요하다. 예를 들어, 무주택자나 1주택자의 대출 규제를 일부 완화하거나, 금리 부담을 덜어주는 정책이 나온다면 현재의 혼란을 줄일 수 있을 것이다. 앞으로 정책 변화에 따라 주택 시장이 어떤 방향으로 흘러갈지 지켜볼 필요가 있다.