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by 은행밖 은행원 Apr 11. 2023

빌라 장기 투자의 힘

2030 세대를 위한 부동산 경매 (15)

내가 금융기관 직원으로서 현업에서 경험하는 대출 관련 레버리지에 대해 앞에서 자세히 설명했다. 레버리지는 잘 쓸 때 큰 부를 창출할 수 있다. 그런데 레버리지는 대출만이 아니다. 시간도 레버리지가 있다.

“2030세대가 기성세대보다 유리한 점은 시간의 레버리지다.”

빌라 투자에 관한 공부를 깊이 한다면 빌라 혹은 단독주택 등 도시 및 주거 환경정비법에서 정한 재개발 사업 등으로 지정되기 전·중·후 빌라들을 매입할 때 급여 생활보다 더 빠르게 돈을 모을 수 있다. 나의 대출자들은 내가 거주하는 성남에 재개발 유망지에 단독주택을 매입해 한 층을 비워두고 자신 혹은 부모님과 같이 전입해 거주 요건을 갖춘 후 지역별로 옮겨 다니며 재개발 투자를 하는 것을 목격했다. 그렇게 투자하면 도시와 지역, 사람마다 다르지만 여러 채를 전·월세를 끼고 사면 세월이 지났을 때 상당한 차익으로 돌아온다. 그런데 이것이 제일 유리한 세대는 바로 가 젊은 세대인 2030세대다. 당연히 세월이라는 시간으로 투자할 수 있는 여력이 기성세대보다 월등히 많고 이것을 시장에서는 몸테크라고 부르기도 한다.

재개발로 지정이 안 된다고 하더라도 인근 토지 2~4필지 정도를 묶어서 구축 빌라, 단독주택 등을 허물고 신축하는 건축업자가 매입해 이익을 거두는 예도 있다. 공통적인 것은 시간을 두고 투자한다면 내 돈이 저렴하게 들어간 상태로 생각보다 큰 이익을 거둘 수 있는 수단이 빌라로 투자하는 방법이다. 흔히들 말하는 빌라 이런 모습일 것이다.

동네 분위기 어둡고 우범지대 같고 각종 편의시설은 떨어져 있고 여러 가지 악조건의 집합체라고 여길 것이다. 당연하다. 나의 스터디원들도 처음에는 물건을 가져오면 과외형으로 밀착 공부해보자고 하면 십중팔구 번듯한 아파트만 가지고 오다가 나와 공부를 한두 달 지속하면 눈높이를 맞추고 자금의 현실성을 가미해 빌라 물건을 가져와 투자 공부하고 빛을 보는 부분을 볼 때 부동산 투자는 인식의 전환이 시작인 듯하다. 과거 빌라의 사례를 예를 들어보자.

2012년에 경기 성남에 빌라를 낙찰 받았다고 가정해본다. 이 물건은 실제로 내가 그 시절 입찰했던 것과 유사한 빌라이기도 하다. 대출은 낙찰가 7,500만 원의 80퍼센트인 6,000만 원으로 내 돈은 1,500만 원만 있으면 된다. 웬만한 신용 대출 금액만으로도 내 돈은 마련할 수 있다. 그렇다면 사실상 은행 돈으로만 투자를 할 수 있는 셈이다. 이자율은 편의상 5퍼센트로 계산한다. 물론 대출 금리가 5퍼센트 이하였던 시절도 있다는 것은 고려해야 한다. 이곳을 낙찰 받고 정상화한다면 월세 수입이 있는데 방 두 개면 보증금 1,000만 원에 월세는 30~40만 원 내외의 이익을 거두고 있다. 보증금은 내 주머니로 들어오니 실제 투자금은 500~1,000만 원만 있으면 된다. 4년 뒤 이 빌라의 시세는 어떻게 되었을까?

2016년 같은 빌라의 같은 층 거래가는 법원 감정가에 1,000만 원 더 상승한 1억 3,500만 원에 거래되었다. 공실이고 월세 수입이 하나도 없다고 극단적으로 가정해도 500~1,500만 원 넣어놓고 4년 만에 6,000만 원이 오른 셈이다. 수익률은 여러분이 계산해보라. 대충 계산해도 수백 퍼센트다. 이래도 금리가 오르고 내리고를 논할 수 있는가? 금리 때문에 부동산 투자를 하지 않는다는 것은 진실을 보지 못한 것이다. 공부하고 지역과 물건을 고른다면 결과가 달라진다는 이야기다. 내가 오프라인 강의 때 이런 사례를 이야기하면서 은행에 예금만 하시는 분들의 수요를 조사한 다음 투자하라는 의미에서 이렇게 표현한다.

“아이고! 은행에 예금 넣어주셔서 감사합니다. ○ 퍼센트 이자 드립니다.”

어떤가! 이런 이야기를 들으면 웃지만 슬픈 이야기이다. 진짜 부자들은 예금이 없다. 이것이 진실이다. 그들이 가지고 있는 예금이란 그저 부동산이나 기타 실물 자산을 다시 구매하려고 단기간 넣어놓는 것일 뿐 혹은 본인의 사업상 회전되어야 할 일시적 자금 정도일 뿐이다. 그런데 일반 고객들은 예금하러 창구로 밀려온다. 이것이 부자와 부자 아닌 사람들의 자금 운용의 차이이며 진실이다. 대부분 사람은 어떠한가! 돈을 모아서 결혼할 때 집을 사려고 한다. 위 사례처럼 4년 만에 저렇게 오르는데 여러분의 연봉이 1년에 1,000만 원씩 오를 수 있는가. 모아서는 절대로 부자가 될 수 없는 사례를 증명했다. 판단은 여러분께 맡긴다. 계속 그대로 투자를 관망하고 회사에서 주는 급여에 만족하고 살아갈지 어렵더라도 고민하고 멘토를 찾아서 망망대해 널브러진 고기들을 잡으러 나아가서 진짜 자유를 누릴 것인지를 판단해보시라.

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