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Mar 25. 2024
변경된 부동산 청약제도
주택공급에 관한 규칙(시행 2024. 3. 25.) 등 살펴보기
부동산 청약제도가 대폭 개편되었다는 기사가 쏟아지고 있으나, 대략적인 설명만 있을 뿐 정작 무엇이 어떻게 바뀌었는지를 제대로 설명하는 곳이 없었습니다. 또한, 부동산 청약제도 관련 법령을 찾아보니 너무 복잡하여 제대로 이해하기가 어렸습니다.
따라서, 이번 기회에 저와 같이 정확한 정보에 목마른 분들을 위해 변경된 부동산 청약제도를 법령에 근거하여 알기 쉽게 정리하고자 합니다.
본 개편은 「주택공급에 관한 규칙」및 「공공주택 특별법 시행규칙」이 2024. 3. 25. 개정되고 바로 시행됨에 따라 변경된 사항입니다.
1. 공공주택 신생아 특별공급 신설 (2세 미만의 자녀)
- 청약 가능 요건
입주자모집공고일 현재 2세 미만의 자녀가 있을 것
공공주택만 해당 (공공주택의 입주자격 충족 필요)
주택공급에 관한 규칙 제35조의3(국민주택의 신생아 특별공급)
① 사업주체(공공주택사업자만 해당한다)는 그가 건설하여 공급하는 국민주택을 입주자모집공고일 현재 2세 미만(2세가 되는 날을 포함한다)의 자녀가 있는 무주택세대구성원에게 한 차례에 한정하여 1세대 1주택의 기준으로 특별공급할 수 있다.
② 제1항에 따른 특별공급의 비율 및 입주자 선정 기준 등은 「공공주택 특별법 시행규칙」에서 정하는 바에 따른다.
2. 다자녀가구 특별공급 기준 완화 (3자녀 → 2자녀)
- 청약 가능 요건
입주자모집공고일 현재 미성년자인 두 명 이상의 자녀가 있을 것
공공주택/민영주택 구분 없음(단, 공공주택 등의 경우 가구당 월평균소득 120% 이하)
주택공급에 관한 규칙 제40조(다자녀가구 특별공급)
① 사업주체는 건설하여 공급하는 주택을 그 건설량의 10퍼센트(출산 장려의 목적으로 지역별 출산율, 다자녀가구의 청약현황 등을 고려하여 입주자모집 승인권자가 인정하는 경우에는 15퍼센트)의 범위에서 입주자모집공고일 현재 미성년자인 두 명 이상의 자녀를 둔 무주택세대구성원에게 한 차례에 한정하여 1세대 1주택의 기준으로 특별공급할 수 있다.
② 제1항에도 불구하고 제18조 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업주체가 건설하여 공급하는 85제곱미터 이하의 주택은 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득(태아를 포함한 가구원 수가 4명 이상인 세대는 가구원수별 가구당 월평균소득을 말한다. 이하 같다)의 120퍼센트 이하인 무주택세대구성원에게 특별공급할 수 있다
3. 민영주택 신생아 우선공급 신설
- 청약 가능 요건
입주자모집공고일 현재 2세 미만의 자녀가 있을 것
신혼부부 특별공급 또는 생애최초 주택 구입자 특별공급에 해당할 것
민영주택일 것
주택공급에 관한 규칙 제41조(신혼부부 특별공급)
① 85제곱미터 이하의 민영주택을 건설하여 공급하는 사업주체는 그 건설량의 18퍼센트의 범위에서 연간 주택건설계획량 등을 고려하여 국토교통부장관이 정하여 고시하는 비율에 해당하는 수의 주택을 제1호 각 목의 요건을 제3항 각 호에서 정하는 바에 따라 갖춘 사람에게 제2호 각 목의 순위에 따르거나 추첨의 방법으로 한 차례에 한정하여 1세대 1주택의 기준으로 특별공급할 수 있다.
1. 공급요건
가. 입주자모집공고일 현재 혼인기간(「가족관계의 등록 등에 관한 법률」 제15조제1항제3호에 따른 혼인관계증명서의 신고일을 기준으로 산정한다. 이하 같다)이 7년 이내일 것
다. 무주택세대구성원일 것. 다만, 신혼부부는 혼인신고일부터 입주자모집공고일까지 계속하여 무주택자여야 한다.
라. 해당 세대의 월평균 소득이 다음의 어느 하나에 해당할 것
1) 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 140퍼센트(배우자가 소득이 있는 경우에는 160퍼센트로 한다) 이하일 것
마. 입주자모집공고일 현재 2세 미만(2세가 되는 날을 포함한다)의 자녀가 있을 것
주택공급에 관한 규칙 제43조(생애최초 주택 구입자 특별공급)
① 사업주체는 건설하여 공급하는 국민주택을 그 건설량의 25퍼센트의 범위에서 입주자모집공고일 현재 생애 최초(세대에 속한 모든 자가 과거 주택을 소유한 사실이 없는 경우로 한정한다. 이하 이 조에서 같다)로 주택을 구입하는 자로서 다음 각 호의 요건을 제2항 각 호에서 정하는 바에 따라 갖춘 사람에게 한 차례에 한정하여 1세대 1주택의 기준으로 추첨의 방법으로 입주자를 선정하여 특별공급할 수 있다.
1. 제27조 제1항 의 1순위에 해당하는 무주택세대구성원으로서 저축액이 선납금을 포함하여 600만원 이상인 자
2. 입주자모집공고일 현재 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람
가. 혼인 중이거나 자녀가 있는 사람
나. 가목에 해당하지 않는 사람으로서 제4호에 해당하는 사람
3. 입주자모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자[과거 1년 내에 소득세(「소득세법」제19조 또는 제20조에 해당하는 소득에 대하여 납부하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 납부한 자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다]로서 5년 이상 소득세를 납부한 자. 이 경우 해당 소득세납부의무자이나 소득공제, 세액공제, 세액감면 등으로 납부의무액이 없는 경우를 포함한다.
4. 해당 세대의 월평균 소득이 다음 각 목의 어느 하나에 해당할 것
가. 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득[4명 이상인 세대는 가구원수(주택공급신청자의 직계존속은 1년 이상 같은 주민등록표에 올라 있는 경우만 가구원수에 포함한다)별 가구당 월평균 소득을 말한다. 이하 이 조에서 같다]의 130퍼센트 이하일 것
5. 입주자모집공고일 현재 2세 미만(2세가 되는 날을 포함한다)의 자녀가 있을 것
4. 부부 동시 청약 신청 허용
- 변경: 부부가 당첨일이 같은 주택에 대해 청약하는 경우 선 접수분은 유효한 당첨으로 함
- 기존: 부부가 당첨일이 같은 주택에 중복 당첨되면 둘 다 부적격 처리하였음
주택공급에 관한 규칙 제55조의2(부부 동시 당첨에 관한 특례) ① 부부가 당첨일이 같은 주택에 대해 각각 청약한 경우로서 부부가 각각 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 청약 접수일(분 단위까지의 접수시간을 포함한다. 이하 같다)이 빠른 사람의 당첨만을 유효한 당첨으로 한다. 이 경우 청약 접수일이 같은 경우에는 생년월일이 빠른 사람의 당첨을 유효한 당첨으로 한다.
1. 국민주택에 당첨된 경우
2. 제35조, 제35조의2, 제35조의3 및 제36조부터 제47조까지의 규정에 따른 특별공급 중 어느 하나에 해당하는 특별공급 주택에 당첨된 경우
3. 제54조 제1항에 따른 재당첨제한 적용 대상 주택에 당첨된 경우
② 부부가 당첨일이 같은 주택에 대해 각각 사전청약한 경우로서 각각 사전당첨자가 된 경우에는 사전청약 접수일(접수일이 같은 경우에는 생년월일)이 빠른 사람의 당첨만을 유효한 당첨으로 한다.
5. 배우자의 당첨 및 주택 소유 이력 미적용
- 변경: 혼인 전 배우자가 청약에 당첨되었거나 주택을 소유하였더라도 신혼부부·생애최초·신생아 특별공급에 청약 가능
- 기존: 배우자의 혼인 전 당첨이력 있으면 특별공급 청약 불가하였음
제55조의3(신생아 특별공급 등의 신청 요건에 관한 특례) 다음 각 호의 특별공급을 신청하려는 사람은 그 배우자가 혼인신고일 전에 해당 호에서 정하는 사실이 있는 경우에도 특별공급을 신청할 수 있다.
1. 제35조의3 또는 제41조에 따른 특별공급의 경우: 당첨자로 관리된 사실
2. 제43조에 따른 특별공급의 경우: 당첨자로 관리된 사실 및 주택을 소유했던 사실
6. 배우자 청약통장 가입기간 합산
- 일반공급 가점제에서 배우자 통장기간의 50%합산(최대 3점)
주택공급에 관한 규칙 [별표1] 가점제 적용기준(제2조제8호 관련)
입주자모집공고일 현재 주택공급신청자와 배우자가 주택청약종합저축에 가입하고 있는 경우에는 제46조에 따른 특별공급의 경우를 제외하고 그 배우자의 주택청약종합저축 가입기간(이 별표 제1호 다목에 따른 기준에 따라 산정한 가입기간을 말한다)의 50퍼센트에 해당하는 기간에 대해 이 발표 제2호 나목에 따라 산정한 점수(3점을 초과하는 경우에는 3점을 말한다)를 주택공급신청자와 주택청약종합저축 가입기간에 관한 가점 점수에 합산할 수 있다. 이경우 합산한 점수가 17점을 초과하는 경우에는 17점으로 한다.
7. 공공분양주택 입주자격 중 맞벌이 소득요건 완화
- 본인 및 배우자가 모두 소득이 있는 경우에는 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 200% 이하
- 외벌이의 경우에는 기존과 동일함
- 맞벌이란 소득세법 제19조 제1항에 따른 사업소득 또는 같은 법 제20조 제1항에 따른 근로소득을 말함
공공주택 특별법 시행규칙 [별표6] 분양전환공공임대주택 및 공공분양주택의 입주자 자격
국토교통부장관이 정하는 바에 따라 산정한 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 130퍼센트[본인 및 배우자가 모두 소득이 있는 경우에는 200 퍼센트] 이하일 것
8. 공공주택 청약 시 자녀수에 따른 소득과 자산요건 완화
- 공공주택 청약 시 자녀('23. 3. 28. 이후 출생자녀)가 있는 경우에는 최대 20%p 가산된 소득과 자산요건을 적용함
- 자녀 1인: 10%p, 자녀 2인 이상: 20%p, 자녀 1인 + 기존 미성년 자녀 1인: 20%p
- 일반공급: 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100%(분양전환공공임대주택은 가구원 수가 1명인 경우에는 120퍼센트, 2명인 경우에는 110퍼센트)
- 특별공급:
가. 다자녀(월평균소득 120%, 맞벌이 200%)
나. 신혼부부(월평균소득 130%, 분양전환공공임대주택으로서 가구원 수가 2명인 경우 140%, 맞벌이 200%)
다. 생애최초(월평균소득 130%, 분양전환공공임대주택으로서 가구원 수가 2명인 경우에는 140퍼센트, 맞벌이 200%)
라. 신생아(월평균소득 140%, 분양전환공공임대주택은 가구원 수가 2명인 경우 150%, 맞벌이 200%)
- 예시[뉴홈 신혼특공]: 월 최대 1,1154만원 → 1,319만원, 자산: 3억 6천 2백만원 → 4억 3천 1백만원
공공주택 특별법 시행규칙 [별표 6] 분양전환공공임대주택 및 공공분양주택의 입주자 자격
3. 그 밖의 사항
가. 제1호(일반공급 입주자격) 및 제2호(특별공급 입주자격)에도 불구하고 2023년 3월 28일 이후 출생한 자녀가 있는 경우 해당 세대의 월평균소득 요건의 충족 여부는 제1호 및 제2호의 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 기준 비율에 다음의 구분에 따른 값을 가산한 비율을 기준으로 판단한다.
1) 2023년 3월 28일 이후 출생한 자녀만 1명 있는 경우: 10퍼센트포인트
2) 2023년 3월 28일 이후 출생한 자녀가 2명 이상 있는 경우: 20퍼센트포인트
3) 2023년 3월 28일 이후 출생한 자녀가 1명이고, 2023년 3월 28일 전에 출생한 자녀가 있는 경우: 20퍼센트포인트
9. 모든 특별공급 유형에 추첨제 신설
주택공급에 관한 규칙 제41조(신혼부부 특별공급)
③ 제1항에 따른 특별공급 대상 주택은 다음 각 호의 순서에 따라 공급해야 한다. 이 경우 각 호에 따른 특별공급 대상 주택 수를 산정할 때 소수점 이하는 올림한다.
1. 특별공급 대상 주택 수의 15퍼센트는 제1항제1호 각 목의 요건을 모두 갖춘 사람 중 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100퍼센트(배우자가 소득이 있는 경우에는 120퍼센트로 한다) 이하인 사람에게 공급한다. 이 경우 공급순위는 제2항에 따른다.
2. 특별공급 대상 주택 수의 5퍼센트는 제1항제1호 각 목의 요건을 모두 갖춘 사람 중 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 140퍼센트(배우자가 소득이 있는 경우에는 160퍼센트로 한다) 이하인 사람(제1호에 따른 공급에서 탈락한 사람을 포함한다)에게 공급한다. 이 경우 공급순위는 제2항에 따른다.
3. 특별공급 대상 주택 수의 35퍼센트는 제1항제1호 각 목(마목은 제외한다)의 요건을 모두 갖춘 사람 중 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100퍼센트(배우자가 소득이 있는 경우에는 120퍼센트로 한다) 이하인 사람(제2호에 따른 공급에서 탈락한 사람 중 이 호의 소득 요건을 충족하는 사람을 포함한다)에게 공급한다. 이 경우 공급순위는 제1항제2호 및 제2항에 따른다.
4. 특별공급 대상 주택 수의 15퍼센트는 제1항제1호 각 목(마목은 제외한다)의 요건을 모두 갖춘 사람 중 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 140퍼센트(배우자가 소득이 있는 경우에는 160퍼센트로 한다) 이하인 사람(제2호 및 제3호에 따른 공급에서 탈락한 사람을 포함한다)에게 공급한다. 이 경우 공급순위는 제1항제2호 및 제2항에 따른다.
5. 나머지 특별공급 대상 주택은 제1항제1호 각 목(마목은 제외한다)의 요건을 모두 갖춘 사람(제4호에 따른 공급에서 탈락한 사람을 포함한다)에게 추첨의 방법으로 공급한다.
5. 나머지 특별공급 대상 주택은 제1항제1호 각 목(마목은 제외한다)의 요건을 모두 갖춘 사람(제4호에 따른 공급에서 탈락한 사람을 포함한다)에게 추첨의 방법으로 공급한다.
이상과 같이 2024. 3. 25. 개정 및 시행된 부동산 청약제도를 살펴보았습니다. 이번 개정은 맞벌이 부부에 특화된 조항들이 많아 맞벌이 부부에게 유리한 측면이 있으나, 외벌이 부부에게는 대부분 적용에서 소외되어 아쉬운 점이 있습니다.
시혜적인 법령은 공정한 기준점을 찾기 어렵겠지만, 저출산을 극복하기 위한 목적으로 이번 개정을 진행한 만큼 입법자와 정부는 맞벌이와 외벌이를 구분 짓지 말고 양측 모두에게 공평하고 공정하게 적용되는, 출산 및 육아에 도움이 되는, 그러한 부동산 정책을 펼쳐야 할 것입니다.
<참고>
[공공분양주택 - 주택소유여부, 자산, 소득, 중복청약 및 재당첨여부 등의 신청자격 검증대상 및 기준]
[2024년 기준, 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 기준]
[2024년 기준, 출산가구 소득기준 완화]
