아오, 스트레스받아! 스트레스 DSR이란?
캐빈의 [금융] 이야기_금융용어사전 17
요즘 경제 뉴스에서 가장 많이 나오는 말, 바로 스트레스 DSR 아닐까요?
우선 스트레스 DSR이 무엇인지 알아보기 전에, DSR부터 공부하고 와야겠죠? 저 캐빈은 눈치가 참 빠르게도 이미 DSR에 대한 콘텐츠를 써두었답니다 :) 궁금하신 분들은 아래 글을 읽고 오시면 오늘 글을 이해하는 데에도 큰 도움이 될 겁니다.
DSR, 정리하면 내가 1년 동안 버는 돈에서 갚아야 하는 원리금의 비율이죠? DSR은 과도한 빚 부담을 사전에 예방할 수 있는 가장 강력한 대책으로 손꼽힙니다. 아예 대출 단계부터 소득을 보고 감당할 수 있을 만큼만 돈을 빌려주겠다는 뜻이니까요.
최근 2년 새 금리가 높아지면서 각 가정마다 이자부담이 늘어나게 됐습니다. 이런 상황에서 역설적으로 부동산 시장, 특히 아파트 가격은 거래량이 급격히 떨어지면서 어느 정도 안정을 되찾게 됩니다. 누구도 의도하지는 않았지만 가계 대출과 집값이 팽팽한 줄다리기 상태를 지속하고 있는 셈이죠.
그러나 올해 2분기부터 미국 연방준비위원회(Fed)에서 금리 인하 움직임을 보이자마자 부동산 시장이 다시 활성화되는 듯한 신호가 나타났습니다. 쉽게 말해 금리가 낮아지니 이자 상환부담이 줄어든 데다, 집값이 저점이라는 판단이 들자 아파트 매매량이 증가하기 시작한 겁니다. 당연히 대출은 늘어날 수밖에 없고요. 갑자기 결정한 것은 아니지만, 작년부터 예고한 스트레스 DSR 등장 시기가 이런 시점과 맞아 떨어지게 된 거죠.
스트레스 DSR이 처음 등장한 것은 작년 말이었어요. DSR 앞에 '스트레스'라는 말을 붙였다는 것만으로도 뭔가 더욱 빡빡해지겠구나 싶은 느낌이 팍 옵니다. 그동안 대부분의 주택담보대출 상품 금리는 변동금리였습니다. 그 결과, 금리 인상시기에 급격하게 원리금 상환부담이 늘어나 가계 부채 위기가 커진 것이죠.
금리 변동에 따른 리스크를 더욱 예방하기 위해 도입한 것이 바로 스트레스 DSR입니다. 금리가 오를 것까지 감안해 기존 대출 시 적용한 DSR에 일정 금리(스트레스 금리)를 더해, 대출 가능금액을 더욱 줄여보자는 의도가 담겨 있습니다. 스트레스 금리는 DSR 산출 시에만 적용되고, 실제 대출금리에서는 빠집니다. 스트레스 DSR이 적용돼도 은행은 40%, 비은행은 50%로 기존과 동일하고요. 공식으로 정리해 보면 아래와 같겠네요.
스트레스 DSR = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 부채 연간 총상환액(원금+이자) + 스트레스 금리 적용 이자액) / 연소득 × 100
스트레스 금리는 과거 5년 중 가장 높았던 월별 금리에서 일 년에 두 번(5월, 11월)마다 당시 시중 금리를 빼서 계산합니다. 여기에 하한을 1.5%P, 상한을 3%P로 적용한 결과, 현재 기준 스트레스 금리는 1.5%P로 나옵니다. 금융당국은 올 2월부터 1단계 스트레스 DSR을 적용했고, 이달 1일부터 2단계 스트레스 DSR를 적용하고 있습니다. 실제로 내 집 마련을 위해 대출하는 사람들에게 역으로 부담을 지우지 않기 위해서 스트레스 금리 전체를 적용하지 않고, 일정 부분만 가산하기로 했습니다.
이달 초, 스트레스 DSR 2단계 도입을 앞두고 김병환 신임 금융위원장은 기존 안보다 훨씬 강력한 대출규제 방안을 내놓았습니다. 맨 처음 말씀드렸던 대로, 부동산 상승을 이끌고 있는 수도권 지역에 한해 애초에 계획했던 0.75%P의 스트레스 금리보다 높은 1.25%P로 적용하겠다고 밝힌 것이죠.
지금이 아니면 집을 사기 어렵다는 심리와 맞물려 주택담보대출은 급증하고 있고, 이 때문에 가계 부채가 사상 최고치를 기록하고 있어 부채 관리에 사활을 건 금융당국의 이해관계가 참으로 첨예한 상황입니다. 모쪼록 저 캐빈은 다들 너무 스트레스받지 마시고, 원하시는 방향대로 잘 풀리기만을 바랄 뿐입니다 :) 다음 시간에 어김없이 귀에 쏙쏙 박히는 금융용어와 찾아오겠습니다. 그럼 안녕히.
