대출 용어 뽀개기! DSR, DTI, LTV
캐빈의 [금융] 이야기_금융용어사전 10
안녕하세요, 잊을만하면 다시 여러분을 찾는 캐빈입니다.
오늘은 수없이 듣고 들었지만, 그때마다 공부했지만, 나중에 들으면 또 까먹는 그 말. DSR과 DTI, LTV를 확실히 잊어버리지 않도록 저 캐빈이 일타강사로 나섰습니다. 지금부터 주입식 교육 들어갑니다! 드루와 드루와~
우선 DSR, DTI, LTV의 개념이 왜 필요한지 간단히 살펴보고 갈게요. 조금은 도발적일 수 있는 질문입니다.
여러분은 대출 없이 집을 살 수 있나요?
예! 라고 하신 분은 이 글을 읽으실 필요가 없습니다 하핫 (부럽습니다;;) 2015년 10월 전국 아파트 평균 매매가가 약 2억 8천만 원 수준이었던 데 비해, 2023년 10월 전국 아파트 평균 매매가는 약 4억 5천만 원 수준으로 37.8% 올랐습니다. 특히, 서울은 2015년 10월 기준 5억 5천만 원이었던 평균 아파트 매매가격이 올해 10월 기준, 10억 5천만 원으로 약 2배 가까이 올랐지요. 연간 평균 가계소득을 26년 모아야 집 한 채를 살 수 있다고 하니 솔직히 대출 없이 집 사는 것은 불가능하다고 해도 과언이 아니죠.
하지만 집값이 오른다는 것은 다른 관점에서는 높은 투자소득을 기대할 수 있다는 말이 됩니다. 2015년에 5억 5천만 원짜리 집이 8년 만에 10억 5천만 원이 됐다는 건 2배의 수익률을 올렸다는 뜻이니까요. 집을 투자의 수단으로 보기 시작한 사람들, 앞으로 집값이 더 오를 것 같아 빨리 내 집 마련을 하고 싶은 사람들이 무리하게 대출을 받아 집을 사기 시작한 것도 바로 2015년 즈음부터죠.
무리하게 대출을 받아 집을 사는 사람들이 많아지면서 부작용 역시, 감당할 수 있는 수준을 넘어서기도 했습니다. 결국 금융당국은 대출 규제에 나설 수밖에 없었습니다. 아래와 같은 기준을 적용하면서 말이죠.
LTV (Loan to Value, 주택담보 인정비율)
LTV는 가장 쉬운 개념이라 먼저 소개합니다. 쉽게 말해 집값 중 대출액 비중을 뜻하는데요. 10억 원짜리 아파트의 LTV가 70%면 7억이고, 60%면 6억입니다.
LTV = 대출 가능한 금액 / 주택 담보물의 가치 × 100
LTV는 가장 쉬운 개념인 만큼, 가장 강력한 규제수단이 되기도 합니다. 심플하게 LTV를 50%로 정하면, 집값의 반'밖에' 대출을 받을 수 없는 것이죠. (반'이나'라고 쓰지 않은 이유는 집값이 워낙 높기 때문이에요;;) 특히 LTV를 낮춰서 주택대출 규제를 할 경우, 집이 꼭 필요한 무주택자들에게는 내 집 마련의 꿈이 더욱 멀어진다는 이유로 실효성이 없다는 비판도 있었죠. 그렇다고 LTV를 한없이 높이자니 고금리 시대, 높아진 이자를 감당할 방법이 없어지고요.
DTI (Debt to Income, 총부채 상환비율)
그래서 DTI가 등장합니다. DTI는 대출자가 1년 간 갚아야 할 빚이 연 소득 중 몇 %를 차지하고 있는지를 나타낸 수치입니다. 앞서 LTV는 주택가격만을 기준으로 하기 때문에 본인의 소득 수준에 비해 무리하게 빚을 질 수 있는 상황을 방어하기 어렵죠.
DTI는 소득에서 몇 %를 전체 빚의 원금과 이자를 갚는 데 사용되는지를 따지는 것입니다. 예를 들어 DTI가 60%고 연소득이 5천만 원인 경우, 3천만 원까지만 상환할 수 있는 것인데요. 즉, 1년에 갚는 빚이 3천만 원을 넘지 않는 만큼만 대출을 받을 수 있는 것입니다. 참고로 주택담보대출의 원리금 합계에 다른 대출의 '이자'만을 더해서 계산한다는 점도 꼭 명심하세요! (추후 DSR과 구별되는 포인트가 됩니다)
DTI = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 대출 이자) / 연소득 × 100
여기서 헷갈리면 안 되는 것! 그렇다면 위 예시의 인물은 고작 3천만 원밖에 대출받을 수 없다는 뜻일까요? 아닙니다. 이전 빚이 하나도 없다는 가정 하에, 30년 만기 주택담보대출을 연 5%의 이자를 내고 받는다면 1년 원리금 합계가 2,963만 원까지 가능한 4억 6천만 원까지 대출이 가능한 셈인데요. 기억하세요! DTI는 1년에 낼 수 있는 주택담보대출의 원금과 이자의 합계만 계산한다는 사실을요.
DTI는 대출자의 실제 소득에 기반해 만든 대출규제로 LTV보다는 좀 더 실효성이 있는 규제방식이라고 할 수 있겠습니다.
DSR (Debt Service Ratio, 총부채 원리금 상환비율)
DTI도 살짝 머리 아픈데, DSR은 또 뭘까요? 부동산, 대출 관련 뉴스에 가장 많이 등장하는 개념이 바로 DSR이죠? DSR과 DTI는 논리가 크게 다르지 않습니다. 다만 DSR은 '원금'이 추가로 들어간다는 사실만 기억해 두세요.
DSR = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 부채 연간 총상환액(원금+이자)) / 연소득 × 100
DTI는 '주택'과 관련된 대출의 원금+이자에 나머지 대출금은 '이자'만 계산하는 데 비해서, DSR은 주택 이외의 모든 대출의 원금과 이자를 연 소득으로 나눠 계산합니다. 이렇게 되면 같은 조건에서는 DSR이 DTI보다 무조건 높게 나올 수밖에 없겠죠? 쉽게 말해 같은 비율로 DSR 규제를 적용한다면 DTI에 비해 대출이 더 빡빡해지는 셈인데요. 주택담보대출은 물론, 신용대출과 자동차 대출*까지 DSR 산정 시 포함돼 DTI에 비해 추가 대출을 받기가 몹시 어려워졌습니다.
(*이 과정에서 은행과 캐피탈사의 자동차 대출은 '대출'로 인식돼 DSR 규제에 잡히는 반면, 카드사의 자동차 대출은 할부금융으로 인식돼 DSR 산정에 포함되지 않는다는 점에서 논란이 있기도 합니다)
자, 정리해 볼까요? 쉬운 개념부터 LTV는 집값! DTI는 '주택'만 원리금! DSR은 '모든' 대출의 원리금! 이렇게 외워두면 조금 이해하기 쉬울 거예요. 참고로 서두에 말한 이유로 가계부채가 급증하는 추세라 금융당국에선 1억 원 이상 대출에 대해 DSR 비율을 은행 40%, 2금융권 50%로 제한하고 있어요. 최근 상세한 주택담보대출 규제에 대해서는 아래 기사를 참고하세요.
현대캐피탈은 고객 여러분들의 복잡한 DSR 계산을 편리하게 돕고자, 현대캐피탈 앱에서 'DSR 계산기' 서비스를 제공하고 있습니다. 정확한 DSR(%) 산출은 물론, 개별 고객 상황에 맞는 대출유형별(신용대출/주택담보대출), 금융권별(은행/2금융권) 예상 대출가능금액을 알려주는데요. KCB(코리아크레딧뷰로) 정보를 자동으로 불러와 고객들이 별도로 정보를 입력할 필요가 없다고 하니 많이 사용해 주시면 좋겠습니다.
오늘 캐빈이 준비한 금융용어 이야기는 여기까지입니다. 다음 시간에 어김없이 찾아올게요 :)
