시니어하우징과 주택연금
주택연금. 충분히 알고 있을까?
최근 주택연금제도에 대한 관심이 뜨겁습니다. 대내외적으로 변동성이 높아진 시대에 은퇴 후 안정적인 노후 생활을 꿈꾸는 사람들이 늘어나면서, 집이라는 소중한 자산을 활용하여 노후 소득을 마련할 수 있는 주택연금제도가 주목받고 있습니다. 주택연금은 노후 자금 마련에 대한 불안감을 해소하고, 주택을 매각하지 않고도 현금흐름을 창출할 수 있다는 점에서 매력적인 제도입니다. 특히, 최근 몇 년 사이 자산 가격 상승과 고령화 사회 진입이 가속화되면서 주택연금의 필요성이 더욱 부각되고 있습니다.
정부에서 해당 제도를 도입한 취지는 크게 다음과 같습니다.
1. 고령사회 연착륙: 베이비부머 세대의 은퇴로 인구구조가 급격하게 변화하는 시점에서 고령층 중심의 사회구조 안정성 확보
2. 노후 소득 보장: 주택을 매각하지 않고도 정기적으로 연금을 받을 수 있어 안정적인 노후 소득을 확보
3. 주택의 유동화 촉진: 주택을 매각하지 않고도 현금화 효과를 볼 수 있기 때문에, 부동산 시장의 유동성을 높이는 데 기여
4. 사회적 비용 절감: 노인 빈곤율 감소, 사회복지 비용 절감 등 사회 전체적으로 긍정적인 효과
내국인 고령 인구 전망(source: 통계청)1. 주택연금제도란?
주택연금 포스터(source: 한국주택금융공사)주택연금은 만 55세 이상의 주택 소유자가 거주 중인 주택을 담보로 맡기고 평생 동안 매월 연금을 받는 제도입니다. 일반적인 연금과는 다르게, 통상 보유 자산 중 가장 큰 비중을 차지하는 주택을 활용하여 노후 생활자금을 마련하는 방식입니다.
쉽게 말해, 원래 살던 집에 그대로 살면서 평생 월 생활비를 지원 받는 것입니다. 이는 은퇴 후 소득이 줄어 생활이 어려워지는 문제를 해결하고, 주택을 유동화 하여 노후 자금을 확보하는 데 도움을 준다는 측면에서 고령화가 심화되는 국내 실정을 고려하면 국가적 차원에서 노후보장을 강화하기 위해 도입한 것을 알 수 있습니다.
2. 주택연금 가입조건
가입 조건:
부부 중 한 명이 만 55세 이상(기존 만 60세 이상에서 ‘20년도에 완화)
해당 주택에 거주하고 있어야 함
공시가격 12억 원 이하의 주택 소유 (1주택자 또는 합산가격 12억 원 이하 다주택자)
‘24.1.1 국토부 기준(전용 84m^2)
(공시지가 참고)래미안 공덕 5차 - 8억 ~ 9억
송파 헬리오시티 - 12억 ~ 13억
3. 주택 소유자 사망 시
주택연금 가입자가 사망하면, 담보로 맡긴 주택은 매각됩니다. 매각 대금으로 그동안 받은 연금과 이자 등을 상환하고, 남은 금액은 상속인에게 돌아갑니다. 만약 주택 가격이 하락하여 매각 대금이 부족하더라도, 주택금융공사에서 해당 부족분을 보증해주기 때문에 상속인이 추가로 빚을 갚을 필요는 없습니다.
주택연금이 주목 받는 이유
1. 가입 대상 확대
기존 주택연금 제도 가입은 공시가격 9억원 이하의 주택 소유자만 가능했습니다. (시세 약 13억) 그런데 지난해 말 가입 조건이 완화 되면서 공시가격 12억원 이하(시세 약 17억) 주택 소유자로 가입 대상이 확대된 것입니다. 이렇게 주택 가격 조건이 확대됨에 따라 총 대출한도도 함께 증가하였습니다. 주택연금은 일반적인 연금과 달리 ‘대출’로 인식이 됩니다. 따라서 공식적으로 소득이 아닙니다. 정부에서는 주택연금 가입자에 대해 총대출한도를 기존 5억원으로 지정하고 있었는데, 이번 제도 개편에따라 한도가 6억원으로 증액되었습니다. 시세 10억원 이상 주택이 가입할 경우, 기존 총 대출한도 5억원으로 인해 월 지급금을 전부 받기 어려웠지만, 6억원으로 증액됨에 따라 시세 12억원 주택을 보유한 고객까지 월지급금을 충분히 받을 수 있게 된 것입니다. (시세 10억 기준 → 총대출한도 4.71억 / 시세 12억 기준 → 총대출한도 5.65억)
주택연금 월지급금 예시(source: 한국주택금융공사)‘24년 3월 한국주택금융공사에서 공시한 내용에 따르면, 종신지급방식, 만65세 기준, 시세 9억원 주택의 월지급금은 약 216만원, 12억원 주택의 월지급금은 약 288만원으로, 대략적으로 주택 가격에 비례해서 월 지급금이 증가함을 확인할 수 있습니다.
2. 우대형 주택연금 확대
우대형 주택연금제도는 상대적으로 낮은 가격의 주택을 소유한 고령층에게 월지급금을 최대 15-20% 추가로 지급하는 제도입니다. 기존 가입 요건 주택 가격은 2억원 미만이었으나, 2억 5천만원 미만으로 확대되었습니다. 월지급금을 추가로 받을 수 있는 매력적인 혜택을 더 많은 주택 소유자들이 향유할 수 있게 됨에 따라 중저가 주택 소유주들의 관심도 확대되는 추세입니다.
3. 실거주 요건 완화
3번 째는 시니어하우징에 관심을 가진 분들께 가장 인상 깊은 변화입니다. 기존 주택연금 가입은 해당 주택에 소유자가 실거주하는 것을 기본 조건으로 요구하고 있었습니다. 예외 사유로는 질병 치료 또는 요양을 위해 병원이나 요양소에 입원하는 경우, 자녀 주택 등 다른 주택에 체류하는 경우, 관공서의 명령에 따라 격리, 수용, 수감 된 경우 및 특별한 사정 정도로 제약이 있었습니다. 그런데 이번 제도 변화로 ‘노인주거복지시설’ 이주자도 주택연금을 계속 받을 수 있게 되었습니다. 여기서 중요한 점은 기존 주택에는 세입자를 구해 추가 임대소득을 받을 수 있다는 것입니다.
주택연금도 수령하면서, 동시에 세입자를 구해 임대소득을 얻으면 고객 입장에서 시니어하우징에 입주하는 것을 결정하는데 매우 큰 동인이 될 것으로 예상됩니다.
아마도 독자분들께서 이번 글을 읽으면서 가장 궁금해 하실 법한 부분에 대해서 짚으면서 글을 마무리해보겠습니다.
Q. 주택 연금에 가입하고, 시니어 하우징으로 이주한 후, 기존 주택을 임대 한다고 했을 때, 임대를 통해 얻은 보증금과 임대료를 시니어 하우징 입주에 활용할 수 있을까?
결론부터 말씀드리자면, ‘반 정도 Yes’ 입니다.
일반적으로 주택연금을 가입하게 되면 2가지 방식 중에 선택하여 가입할 수 있게 됩니다.
일반적으로 보증금 예치 후 월세를 받을 수 있는 임대를 진행하려면, 신탁방식으로 가입해야합니다. 다만 신탁방식으로 진행할 경우 보증금을 받을 수는 있으나 등기상 소유자가 주택금융공사이기 때문에 보증금을 공사에서 관리하게 됩니다. 가입자는 해당 보증금의 시중 예금 금리 수준의 이자를 지급받을 수 있습니다. 해당 보증금을 시니어하우징에 입주할 때 입주 보증금으로 다시 활용할 수 있으면 가장 좋았겠으나, 아쉽게도 현재 제도 기반으로는 어려운 이야기입니다. 다만 전세를 내놓은 것이 아니고, 월세로 임대를 진행할 경우, 해당 월세 분을 주택연금 월지급금에 합산하여 받을 수 있어 현금흐름이 소중한 고령층들에게 아주 매력적인 조건으로 사료됩니다.
그래서 FoRE에서 현재 평가하고 있는 주택연금 활용 최적 시나리오는, 1) 기존 주택으로 주택연금 신탁방식에 가입 2) 저 보증금으로 월세 계약 3) 주택연금 월지급금+ 기존주택 월세수입으로 시니어하우징 월 사용료를 커버 하는 것입니다.
주택의 가격에 따라 월지급금 및 월세 규모는 천차만별일 것입니다. 시니어하우징 공급을 고려하고 계신 분들은 이 점을 고려하여 시설의 가격대를 세밀하게 고려하여 설계할 필요가 있을 것으로 보입니다. 예를 들어 우대형 주택연금 가입자 증가에 포커싱 하여 그 분들의 실질 현금흐름과 지불용의에 맞춤한 시설을 개발하는 접근과 같이 해당 제도 변화에 따른 수요자 층의 다층화와 보다 디테일한 시장 분석이 가능할 것으로 예상하고 있습니다.
