리츠 REITs 자산의 이해
투자자산의 이해_리츠
리츠 REITs 자산의 이해
실전 리츠 투자! 리츠 ETF는 어느 것을 담을까?
리츠는 기본적으로 주식의 옷을 입은 부동산 자산이다.
유동성이 풍부한 대신 과매도 과매수 구간이 발생할 가능성도 크다. 즉, 트레이딩 기회가 있다는 말이다.
다른 인컴형 상품들에 비해 배당의 안정성 및 예측가능성의 측면에서 유리하다.
리츠(REITs : Real Estate Investment Trusts)란?
다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 증권에 투자(운영)하고 여기서 나오는 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구를 말한다.
리츠 투자의 장점
1. 고정적인 배당금 : 리츠는 법적으로 수익의 90% 이상을 배당금으로 투자자에게 지급해야 한다. 이는 투자자들에게 매달 또는 매분기 꾸준한 현금 흐름을 제공하며, 상대적으로 높은 배당 수익률을 기대할 수 있게 한다.
2. 저렴한 비용으로 고품질 부동산 소유 : 리츠를 통한 투자는 소액으로도 고급 부동산 시장에 진입할 수 있는 기회를 제공한다. 이는 투자자들이 직접 건물을 소유하고 관리하는 데 따른 비용과 스트레스 없이 부동산 시장에 참여할 수 있게 해주며, 간접적으로 건물주가 될 수 있는 기회를 제공한다.
3. 금융 포트폴리오의 다양화 : 리츠는 안정적인 현금흐름을 제공하는 자산으로 금융 포트폴리오에 안정성을 더할 뿐만 아니라, 다른 자산군과의 낮은 상관관계를 통해 위험분산 효과를 제공한다.
4. 다양한 부동산 포트폴리오 : 리츠는 상업용 부동산, 주거용 부동산, 헬스케어 시설, 산업 단지 등 다양한 부문에 걸쳐 투자할 수 있다. 이러한 다양성은 시장변화에 유연하게 대응할 수 있는 능력을 향상시키며, 투자자들에게 선택의 폭을 넓혀 준다.
5. 투명성과 유동성 : 상장 리츠는 주식 시장에서 거래되므로, 투자자들은 필요할 때 언제든 쉽게 매수하거나 매도할 수 있다. 이는 리츠 투자가 높은 유동성을 제공하며, 시장가격을 통한 투자의 투명성이 보장된다는 것을 의미한다.
6. 세제혜택 : 부동산을 직접 보유하는 경우, 취득에서 보유, 양도하기까지 전 과정에 걸쳐 세금이 발생한다. 하지만 리츠를 보유하면 간접적으로 부담하게 되는 취득세, 사업소득세, 양도소득세 등은 최소화되고, 종합부동산세와 재산세 등은 낼 필요가 없으니 절세가 가능하다. 한편, 한국거래소(KRX)에 상장된 국내 공모리츠에 투자하여 발생한 배당소득에 대해서는 조세특례제한법에 따라 2026년 12월 31일 투자분까지 최대 5천만원 한도로 9.9%의 저율분리과세 혜택도 받을 수 있다.
직접투자방식 대비 리츠의 장점, 출처> 한국리츠협회리츠 투자의 단점
1. 이자율 변동에 민감: 리츠는 대부분 부동산 자산을 이용하여 돈을 빌려 즉, 레버리지를 일으켜 투자하기 때문에 이자율의 변동에 민감하게 반응할 수 있다.
2. 주가의 변동성: 주가는 일반적으로 이자율, 부동산 시장 변동 등에 영향을 받아 변동성이 크기 때문에 주가의 예측이 어려울 수 있다.
리츠 자산의 특징
1. 장기 투자에 적합
배당수익과 시세차익: 리츠는 부동산에서 나오는 안정적인 배당 수익뿐만 아니라, 부동산 가치 상승을 통한 시세차익의 가능성도 가지고 있다. 이는 장기적인 투자 관점에서 볼 때 매우 매력적이라는 의미이다. 특히, 보유자산 리츠는 운영자산 리츠보다 시세에 더 민감하며, 대상 자산과 관련된 산업 또는 섹터의 미래 전망이 중요한 평가요소가 된다.
배당형 리츠 vs. 성장형 리츠: 배당형 리츠는 높은 배당수익을, 성장형 리츠는 자산가치 상승을 통한 시세차익을 주된 목표로 한다. 선택은 투자자의 목표와 선호에 달려 있다.
2. 인플레이션 헷지 기능
리츠는 대부분 임대료 수익이 인플레이션과 연동되기 때문에, 인플레이션 헷지 수단으로서 기능한다. 실물 자산 가치는 일반적으로 유동성 증가로 인한 화폐가치 하락 시 상승하는 경향이 있다. 그러나 과도한 인플레이션은 금리 상승을 유발하는데, 이는 리츠의 이자 비용 증가, 부동산 가치 하락, 그리고 채권 및 예금 등 대체자산 대비 상대적 매력도 감소로 이어져 리츠 자산에 부정적 영향을 미칠 수 있다.
3. 배당수익과 시장 변동성의 균형
리츠는 배당수익의 안정성과 함께 상장 주식의 변동성을 동시에 가지고 있다. 또한, 중위험 중수익의 대체자산으로 기능하며, 개별 주식보다 낮은 변동성을 보이는 특성을 가진다.
동일 수익률을 가진 실물부동산에 비해 높은 가격변동성을 가진다. 미국 리츠 30년간 평균변동성 19.5% vs. 실물부동산 11.2%
1972년부터 2019년 미국 상장 리츠의 연평균 수익률은 11.83%로 다우존스 지수 평균 수익률 7.47보다 높다.
4. 포트폴리오 다양화 및 위험-수익 프로파일 개선
리츠는 주식이나 채권과 비교적 낮은 상관관계를 가지므로, 포트폴리오의 다양화를 통해 전체의 위험-수익 프로파일을 개선하는 데 기여한다. 이는 투자자들에게 포트폴리오 위험관리를 위한 유용한 도구가 될 수 있으며, 시장 변동성에 대한 보호책이 될 수 있음을 의미한다.
5. 경기민감성
특히 상업용 리츠와 같은 경기민감 자산은 경제 상황이 변화함에 따라 가치와 수익성이 변동할 수 있다. 이는 리츠 투자를 고려할 때 중요한 요소가 되며, 경기 변동을 예측하고 이에 따른 전략을 세우는 데 있어 주의가 필요하다.
리츠의 가치평가
운영수입(FFO: Funds From Operation) = 순이익(net income) + 할부상환(Amortization) + 감가상각(Depreciation) - 부동산 자산 매각(Gain on Sales of Assets)으로 인한 자본이익
리츠의 현금흐름을 나타내는 대표적인 지수
배당금이 얼마나 안정적인가 즉, 배당안정성을 평가할 수 있음
P/FFO(Price per FFO)를 통해 상대적인 밸류에이션을 평가할 수 있음
조정 운영수입(AFFO: Adjusted Funds From Operations) = FFO + 임대료 인상분 - 자본지출 - 유지보수금액
FFO보다 정확한 리츠의 현금흐름을 보여주는 수치
리츠의 현금창출 능력을 평가할 때 유용함
주당배당금/AFFO가 1을 넘는 경우 배당금이 운영이익 대비 더 크다는 것을 의미하기 때문에 배당연속성이 감소할 수 있음
순자산가치 (NAV: Net Asset Value)
리츠가 보유한 부동산의 미실현 손익을 고려한 것으로 리츠의 감정가격에서 부채를 차감한 가치
P/NAV(Price per NAV)는 리츠 시가의 과대평가 혹은 저평가 상태를 알 수 있음. 일반적으로 P/NAV가 저평가(Discount)된 시점이 매수타이밍
배당성향 (Payout Ratio)
리츠의 경우 Payout Ratio는 100%를 넘을 수도 있어 AFFO Payout Ratio가 더 유용하게 사용
부채/EBITA (레버리지 비율)
리츠의 재정적 안정성을 평가하는 데 사용되는 지표
리츠가 생성하는 수익(EBITDA) 대비 부채가 얼마나 되는지를 나타내는데, 투자자들은 이 비율을 통해 리츠의 부채 관리 능력을 평가할 수 있음
높은 레버리지 비율은 리츠가 부채를 상환하는 데 어려움을 겪을 수 있음을 시사하고, 낮은 비율은 재정적 안정성을 의미함
리츠 포트폴리오 구성 전략
1. 리츠 비중 결정 : 전체 금융자산 중 적절한 리츠의 비중을 결정한다. 일반적으로 20%를 기준으로하여 개인의 투자목표와 위험 감내 수준에 따라 비중을 조정한다.
2. 포트폴리오 분산 : 10여 개 수준의 개별 상품을 선택하고 이를 4~5개 섹터로 나누어 투자한다. 이는 특정 섹터에 과도하게 치중되는 위험을 줄이고 포트폴리오의 안정성을 높이고자 함이다.
3. 현금흐름 창출 : 리츠 투자의 핵심은 높은 수준의 배당금을 통한 현금흐름을 창출하는 것이다. 종목을 분산할 때 배당시기도 고려한다면 일정한 현금흐름을 유지하는 데 도움이 될 것이다.
4. 혼합 전략 활용 : 성장성이 높은 리츠와 배당률이 높은 리츠를 혼합하는 방안이나 대형리츠와 중형리츠, 소형리츠를 혼합하여 투자 포트폴리오의 균형을 맞추는 방안도 바람직하다.
필자가 수년 간 국내외 리츠 상품에 실제로 투자를 하며 경험한 몇 가지 유의사항을 정리하면 다음과 같다.
리츠 투자 TIPs
1. 금리 인하 시의 투자 매력도 증가 : 금리 인하 시 안정적인 배당수익률로 인해 리츠의 상대적인 투자 매력도가 증가하고, 부동산 가치 상승과 이자 비용 감소로 주가가 상승한다.
2. 금리 상승에 대한 대응 : 완만한 인플레이션에 따른 적당한 수준의 금리인상은 임대료 상승 등으로 대응이 가능하기때문에 리츠 가격에 심각한 영향을 미치지는 않는다. 하지만 급격한 금리인상이 발생한다면 리츠의 조달비용 상승에 대한 우려를 낳아 가격에 심각한 악영향을 미칠 수 있다. 특히, 미 연방은행의 금리인상 발표 시 리츠 주가는 매우 민감하게 반응하므로 주의가 필요하다. 하지만 경우에 따라서는 장기적인 관점에서 이때가 저가 매수 타이밍일 수 있다.
3. 부동산 시장 침체기와 리츠 투자 : 부동산 시장 침체기에는 매우 신중한 투자가 필요하다. 부동산 침체기와 금리 인상, 레버리지 사용이 결합되면 리츠 파산의 위험이 급격히 증가한다.
4. 리츠 실적 향상 요인 : 리츠의 실적을 높이는 요인은 주로 저금리와 경기 호황이다. 경기가 호황이면 부동산 임대 수요가 증가해 임대료가 오르고, 금리가 낮으면 리츠의 이자 비용과 할인율이 낮아져 리츠 가치가 상승하기 때문이다.
5. 금리 상승 속도와 자산 매력도 : 리츠 투자의 관건은 금리 상승의 속도와 개별 리츠가 지닌 자산의 매력도이다. 급격한 금리 변화 속에서도 꾸준한 성장세를 보일 수 있는 탄탄한 기초자산을 가진 리츠를 선택하는 것이 중요하다.
6. 섹터 분산 투자 : 리츠 안에서도 다양한 섹터에 분산 투자하는 것이 바람직하다.
7. 블랙스완급 위기 대응 : 코로나19와 같은 블랙스완급 위기 시에는 장기금리 급등, 달러 급등, 리츠 폭락이 이어질 수 있다. 직접 투자(환노출)한 미국 리츠의 경우, 급등한 달러 환율로 인한 손실 상쇄 효과가 나타날 수 있다. 일반적으로 국내 리츠는 주식 대비 낮은 변동성을 보이지만, 미국 리츠는 주식보다 높은 변동성을 보인다. 급락 시에는 바겐세일의 기회를 포착하고 차별적/순차적 반등 리츠를 선별하는 것도 노려볼 만하다.
8. 포트폴리오 내 리츠 비중 안분 : 포트폴리오에 일정 비중을 배정하여 안정적인 현금흐름을 창출하고, 예상치 못한 경제상황에 대한 변동성을 감소시키며, 투자 다각화를 통한 위험 분산 효과를 얻는다.
9. 모기지 리츠의 특성 : 단기금리와 장기금리의 차이가 커지면 모기지 리츠의 주가와 수익성이 급상승한다.
10. 미국 리츠와 국내 리츠의 차이 : 국내 상장 리츠와는 달리 어마어마한 규모와 높은 레버리지를 가진 미국 리츠는 주식보다 더 큰 변동성을 가진다.
Lesson Learned form 2022년 하이퍼 인플레이션
1. 저금리 환경의 수혜 : 금리인하 기간 동안 리츠의 주가는 조달비용 감소 기대감, 부동산 기초자산 가격의 상승, 그리고 다른 안전 자산(채권 또는 예금) 대비 상대적 매력도의 증가로 인해 가파르게 상승함.
2. 고금리 환경의 충격 : 반면, 금리인상 기간에는 조달비용의 증가 및 배당 컷의 발생 우려가 커지고, 다른 안전 자산 대비 상대적 매력도가 감소하는 등의 요인으로 리츠 주가가 급격히 하락함. 이와 함께 경기침체 시 부동산 가격의 하락에 대한 우려도 상존. 국내 리츠의 경우 2022년 급격한 금리인상 기간 동안, 초기에는 주가가 낙폭을 키워갈 때도 안정적으로 가격을 유지하였으나 금리인상 임계치를 넘어서자 주식보다 더 크게 폭락함. 이는 시장 수급 움직임이 크게 반영된 결과로, 기초자산의 가치는 변함이 없기에 이 시기를 매수 기회로 볼 수도 있었음. 하지만 예상보다 리츠 가격은 더욱 많이 하락했고 바닥이 어디일지 쉽게 판단할 수 없기에 섣부른 매수관점의 접근은 대단히 위험함.
3. 안전자산으로서의 실전 : 평상시에 리츠는 주가와 역의 상관관계를 보이는 경우가 많고 상대적인 변동성이 작기때문에 안정적인 고배당에 기반한 방어자산의 역할을 수행. 한편, 단기채권과 같은 안전자산끼리의 상대적 비교 관점에서는 저금리 시기 훨씬 각광 받는 선호자산임. 그러나 급격한 금리 인상기에는 다른 어떤 자산보다 큰 폭으로 가격이 하락할 수 있는 매우 위험한 자산으로서의 면모도 가지고 있음.
4. 인플레이션 방어 자산으로서의 실전 : 완만한 인플레이션 상황은 임대료 인상 기대감으로 커버가 가능하며, 주가가 시장수익률을 어느정도 하회하더라도 배당 수익률을 더하면 총수익률은 시장수익률을 상회할 수 있음. 그러나 하이퍼 인플레이션은 급격한 금리 인상으로 이어져 리츠의 가격 급락을 불러옴.
5. 조달 금리 변동과 배당 수익률 : 조달 금리가 100bp(1bp = 0.01% 포인트) 오를 경우, 리츠의 배당 수익률은 0.8~1.5%p 하락. 이때 불어난 이자부담은 LTV 60%를 가정했을 때 임대료가 13% 이상 올라야 상쇄할 수 있음.
6. 경기 침체의 영향 : 경기 침체 시에는 감원이나 사무실 공실률 증가로 인한 이익 축소, 배당 컷, 강제 매각 등의 우려가 커지며, 특히 레버리지가 높은 미국 리츠나 오피스 리츠의 경우 엄청난 변동성을 보임.
7. 폭락 후 리츠 주가 회복은 시장지수에 선행? 동행? 후행? 금리가 정점에 오른 후 유지기간 동안 기업의 주가가 먼저 올랐음. 리츠는??? 채권은??? 금리인하가 시작된 이후에야 오를 것인가? 언제 어느 자산이 먼저 오를 것인가? 지켜보아야할 문제임.
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