실전 리츠 투자! 리츠 ETF는 어느 것을 담을까?
투자자산의 이해 _ 리츠
리츠 REITs 자산의 이해
실전 리츠 투자! 리츠 ETF는 어느 것을 담을까?
실전 리츠 투자의 세계로 들어가 보자!
리츠의 가장 큰 매력은 아마도 정기적으로 안정적인 배당이 지급된다는 점일 것이다. 다시 말해 거위는 잡아먹지 않고 거위가 낳는 황금알만으로 생활비를 충당하는 인컴형 자산으로서의 역할을 톡톡히 해낼 수 있는 투자처라는 말이다.
"강남의 좋은 자리에 빌딩을 한 채 소유하고, 임대수익으로 생활한다." 누구나 한 번쯤은 꿈꾸어본 삶일 것이다. 무덤에 갈 때까지 꾸준히 임대료만 들어온다면, 빌딩 가격이 오르고 내리는 것에는 크게 신경 쓰지 않아도 된다. 게다가 임차인과 실갱이할 필요도 없고, 매년 소득 신고와 세금 절약을 위해 세무사와 머리를 맞대고 고민할 일도 없다면? 그야말로 금상첨화다. 이런 바람을 충족시켜 줄 수 있는 투자처가 바로 리츠이다.
2024년 9월 말 현재, 국내 증권거래소에는 26개의 공모리츠(맥쿼리인프라, 맵스리얼티1 포함)가 상장되어 있다. 대부분 누구나 알 만한 대표적인 부동산 자산에 투자하고 있으며, 투자자산의 수도 서너 개에 불과해 각각의 자산을 누구나 개별적으로 상세히 분석할 수 있을 만큼 단순하다. 리츠는 수익의 90% 이상을 배당금으로 투자자에게 지급하는 것이 법으로 정해져 있다. 그러므로 상장 리츠에 투자한다는 것은 대한민국의 대표 부동산에 돈을 투자하고 그 지분만큼 임대료를 나눠 받는 것과 같다. 모든 행정적인 처리와 추가 투자에 대한 고민은 리츠 운영회사가 알아서 해준다. 물론 운영비용으로 직원 월급을 지불해야 하지만, 이 또한 투명한 절차와 예측 가능한 수준에서 처리되므로 충분히 감수할 만하다.
그래서 노후를 준비하는 많은 투자자들이 자신의 성향에 맞는 리츠를 정성껏 선별하고 우량 빌딩의 지분을 늘린다는 마음으로 돈이 생길 때마다 오직 리츠만을 꾸준히 사모으는 사람도 있다.
개별 리츠 투자에 충분한 경험이 쌓이고 트레이딩에 자신 있는 사람이라면 저평가된 개별 리츠에 직접 투자하여 고배당과 함께 시세차익 또한 노려볼 수도 있다. 하지만 배당수익율도 크게 차이가 나지 않고 수수료도 부담스럽지 않으며 풍부한 유동성과 분산투자 효과 등 다양한 장점을 갖춘 ETF 상품들이 출시되어 있는데 굳이 그럴 필요가 있을까?
개별 주식과 마찬가지로 개별 리츠도 각기 다른 특성과 가격의 움직임을 보인다. 리츠 투자를 월급처럼 꾸준히 정기적인 소득을 제공하는 인컴형 자산으로 선택하였다면, 각기 다른 사연을 가진 개별 리츠에 투자하여 유상증자나 배당 삭감, 리파이낸싱 등의 개별이슈를 늘 살피고 고민하는 대신, 우량 리츠에 분산 투자하는 리츠형 ETF를 선택하는 것이 훨씬 더 현명한 투자방법이다. 개별 리츠의 분석보다는 차라리 금리, 인플레이션, 부동산 시장의 트렌드 등 매크로 경제 상황을 잘 파악하고, 이에 맞추어 리츠 자산에 대한 투자 비중을 조절하는 것이 훨씬 더 맘 편히 승률을 높이는 길이 될 수도 있다는 의미이다. 다년간 개별 리츠 투자를 해온 필자의 경험 역시 맘 편한게 최고라는 결론이다. 참고로 국내 상장 리츠형 ETF의 연간 기대 배당률은 약 7%에 이른다. 10개 이상의 리츠 상품에 분산 투자하기 때문에 분산투자 효과도 충분하다. 게다가 월 배당 형태로 매월 배당이 지급되는 점 또한 매력적이다.
국내에 출시되어 있는 리츠 ETF를 살펴보자!
2024년 9월 말 현재, 국내 리츠에 투자하는 ETF는 6개, 해외 리츠에 투자하는 ETF는 8개가 출시되어 있다.
국내 리츠에 투자하는 ETF를 상세하게 들여다보면, 종목구성이나 운영방식에 있어 장기투자의 관점에서 대세에 지장이 있을만큼 차별화된 상품은 없다. 순자산 규모나 일간 거래량 등을 기준으로 파악할 수 있는 유동성 수준과 운영수수료를 비교해보면, 고민할 필요 없이 'TIGER 리츠부동산인프라'와 'KODEX 한국부동산리츠인프라' 두 개의 상품으로 압축된다. 내가 원하는 시점에 충분한 물량을 사고 팔 수 있는 유동성은 주식이나 ETF 종목을 선택하는 데 있어 매우 중요한 요소이다. 개별 리츠와는 달리 모든 ETF 상품에는 유동성공급자(LP, Liquidity Provider)가 있어 거래물량이 부족해 매매를 할 수 없는 최악의 상황은 크게 염려할 필요가 없다할지라도, 유동성 공급자가 제공하는 매수와 매도 호가 간의 차이는 대개 서너 단계 이상 떨어져 있다. 이로 인해 경우에 따라 1%가 넘는 거래비용을 지불해야할 때도 있는데, 이는 실전 매매에서 여간 신경 쓰이는 요소가 아닐 수 없다. 운영수수료는 당연히 저렴할수록 좋다. 단기적으로 보면 큰 차이가 없어 보일 수 있지만, 자산 배분의 관점에서 일정 비중을 할당하고 매크로 경제 상황에 따라 비중 조정을 실행하며 수십 년간 투자하는, 경제적 자유를 찾는 투자자에게는 복리효과로 인해 이 수수료 차이가 상당한 영향을 미칠 수 있다는 점을 기억해야 한다.
해외 리츠에 투자하는 ETF는 글로벌 리츠 자산에 분산 투자하는 상품과 미국, 일본, 싱가포르 등 특정 지역에 투자하는 상품으로 나뉜다. 글로벌 리츠에 분산 투자한다고 해도, 미국 리츠가 종목 구성의 70% 이상을 차지하기 때문에 사실상 미국 리츠 ETF와 큰 차이가 없다. 따라서 이 경우에도 유동성 수준과 운영 수수료를 기준으로 선택하면 'KODEX 미국부동산리츠(H)' 또는 'TIGER 미국MSCI리츠(합성H)'로 압축된다. 두 상품 모두 환헷지형이므로, 환율 노출형 상품을 찾는다면 'Rise 글로벌리얼티인컴'이 대안이 될 수 있다.
한편, 인컴형 자산으로서 리츠의 역할에 가장 충실한 상품을 찾는다면 'KODEX 일본부동산리츠(H)'를 주목할 필요가 있다. 이 상품은 보유한 일본 리츠 종목들로부터 지급 받는 연 4% 수준의 배당금에, 환헷지를 위해 보유하는 현금 자산에서 발생하는 4% 수준의 환 캐리 프리미엄을 더해 연 8%가 넘는 배당금을 매월 균일하게 지급하고 있다. 또한, 지난 몇 년간 가격 변동성도 11,000원을 기준으로 ±5% 내에서 움직이며 매우 안정적인 모습을 보여왔다. 한 가지 유의할 점은 현재 지급되고 있는 배당금의 절반 가까이가 리츠 고유의 운영수익으로부터 발생하는 것이 아니라 두 나라 간의 금리차에 의해 발생한다는 점이다. 환 헷지의 과정에서 낮은 금리의 엔화를 빌려 높은 금리의 원화 안전자산에 투자함으로써 발생하는 추가이익에 기반하기 때문에 양국의 금리차가 축소되면 그만큼 수익이 줄어들고 따라서 배당도 줄어들게 될 것이라는 의미이다. 게다가 현 시점이 일본은 기준금리를 인상하고 한국은 인하할 것으로 예상되는 시점이기에 배당의 지속성 여부를 면밀히 살펴보아야 할 것이다.
끝으로, 최근 몇 년간 가장 높은 수익률을 기록한 데이터센터 섹터에 특화된 'Rise 글로벌 데이터센터' ETF는 시세 차익에 관심이 있는 투자자들이 주목할 만한 상품이다.
ETF를 통한 리츠 투자 실전 가이드
1. ISA 계좌 또는 연금계좌를 통해 투자한다.
리츠에 투자하는 가장 큰 이유는 안정적인 배당을 통해 월급처럼 꾸준한 소득을 만들기 위한 것이다. 절세계좌를 통한다면 배당받을 때마다 바로바로 내야하는 15.4%의 세금을 당장 내지 않고 내 돈처럼 계속 굴릴 수 있다. 엑셀 장표를 열고 간단한 수식으로 계산해보라! 몇 년만 지나도 눈덩이처럼 불어나는 복리의 효과를 체감할 수 있을 것이다. 연금수령을 개시한 상황이라면 15.4%가 아닌 5.5%의 세금만 내도 된다. 연간 1천 5백만원 이상 수령하지 않는다면 말이다.
2. 그래도 일반계좌를 통해 투자해야한다면, '공모리츠 배당소득에 대한 분리과세 특례'를 반드시 활용한다.
2023년말 종료 예정이었던 공모리츠 배당소득에 대한 과세특례 기한이 2026년말까지 3년 연장되었다. 이 과세특례는 "리츠 상품에 투자해 3년 동안 지급받는 배당소득에 대해 9.9% 저율 분리과세 혜택을 받을 수 있다"는 내용이다. 금융소득합산에서 제외되니 종합소득세 신고를 할 필요도 없고, 건강보험료 산정 소득에서도 제외된다. 매수한 리츠 상품을 3년 이상 보유해야하고 투자 금액 합계가 5천만원 이내여야 한다는 제한이 있지만, 3년 안에 매도하더라도 해지 후 다른 리츠에 투자하면 혜택을 받는 데 아무런 문제가 없다. 개별 리츠는 물론, 리츠 ETF에도 모두 적용된다. 단, 리츠를 매수한 후 거래하는 증권사에 직접 신청을 해야지만 혜택을 받을 수 있다. 전화 한 통화면 된다. 이용할 수 있는 혜택은 반드시 활용하자!
5천만원 투자 _ 연간 배당소득 8%일 때 배당금은 4백만원 _ 저율 과세 효과 = (4백만원 x 15.4% - 4백만원 x 9.9%) x 3년 = 612,000원
3. 전체 금융투자자산 중 리츠에 투자할 비중을 결정한다.
리츠가 아무리 좋아보여도 전체 자산의 30%를 넘지 않는 범위 내에서만 투자한다. 주식, 채권, 금, 원자재 등 투자할 자산은 차고 넘친다. 어느 자산이 오르고 어느 자산이 내릴지는 그 누구도 장담할 수 없다. 분산투자만이 내 자산을 조금이라도 안전하게 지킬 수 있는 최상의 방책임을 절대 잊지말자!
4. 한 종목만 선택하여 끝까지 담아갈 생각이라면, 'KODEX 한국부동산리츠인프라'나 'TIGER 리츠부동산인프라'나 중 하나를 선택한다.
'KODEX 한국부동산리츠인프라'는 'TIGER 리츠부동산인프라'와 배당 형태, 구성 종목, 비중 등 거의 모든 면에서 동일한 ETF로 볼 수 있다. 굳이 차이를 찾자면, 'KODEX 한국부동산리츠인프라'의 맥쿼리인프라 편입 비율이 더 높고(25% 수준 vs. 15% 수준), 월 분배금이 보다 균일하게 지급된다는 점 정도다. "TIGER 리츠부동산인프라"는 순자산과 일간 거래량이 더 많지만, 의사결정에 큰 영향을 줄 만큼 큰 차이는 아니다. 수수료율 또한 두 상품 모두 국내 리츠형 ETF 중 최저 수준이다. 반드시 기억해야할 차이점은 "TIGER 리츠부동산인프라"는 분리과세 특례 대상이 아니지만, "KODEX 한국부동산리츠인프라"는 분리과세 특례 대상이라는 점이다. 절세계좌를 활용하면 차이가 없으나, 일반계좌를 사용한다면 중요한 고려 요소가 될 수 있다.
5. 리츠의 인컴형 자산으로서 역할에 좀 더 집중한다면, 'KODEX 일본부동산리츠(H)'를 일부 편입한다.
'KODEX 한국부동산리츠인프라'나 'TIGER 리츠부동산인프라'는 6~7%의 연간 배당수익률을 기대할 수 있다. 둘 중 하나를 선택한 후, 연간 8% 이상의 배당수익률을 가진 'KODEX 일본부동산리츠(H)'를 더한다면 연간 기대할 수 있는 배당수익률은 조금 더 커질 것이다. 또한, 자산의 변동성이나 배당의 안정성도 커질 것이다. 하지만 'KODEX 일본부동산리츠(H)'의 편입비율은 50%를 넘지 않기를 권한다. 남의 나라의 시장정보는 파악하기가 어렵기 때문에 돌발상황에 대한 대응이나 비중 조절 등 전략적 판단에 한계가 있을 뿐만 아니라 현재 환 캐리 프리미엄에 기대어 발생하고 있는 추가 배당재원 역시 향후 어떻게 변화할지 불확실하기 때문이다.
6. 국내 출시된 리츠 ETF로 종합적인 리츠 투자 포트폴리오를 구성한다면, 4개의 ETF 상품을 활용하면 충분하다.
장기적인 관점에서 투자를 하다 보면, '분산투자는 언제나 아름답다'는 말에 자연스레 동의하게 된다. 하지만 단순히 다양한 자산을 늘어놓는다고 해서 그것이 올바른 분산투자가 되는 것은 아니다. 상관관계가 낮고 각기 다른 특성을 가진 섹터별 최적의 종목을 선택해 포트폴리오를 구성할 때 비로소 제대로 된 분산투자 포트폴리오가 완성된다. 이러한 의미에서, 국내에 출시된 리츠 ETF로 최적의 투자 포트폴리오를 구성해 보았다. 이는 필자 자신의 포트폴리오를 위해 면밀히 분석하고 신중하게 선택한 종목들로, 좋은 참고가 되리라 믿는다. 물론, 시장 상황과 매크로 경제 환경에 따라 투자 비중을 조정하는 것은 각자의 몫이다. 하지만 장기투자를 염두에 둔다면, 제시한 비율을 유지하는 것도 나쁘지 않은 선택일 것이다.
"필자는 그 어떤 금융회사와 그 어떤 이권도 관련되어 있지 않다. 필자가 제시한 금융상품들은 철저히 개인적인 의견일 뿐 어떤 형태의 투자권유도 아니다. 따라서, 각 개인의 투자판단은 철저히 투자자의 몫이라는 점을 알려 드린다."
필자의 경우, 리츠 투자는 철저히 연금계좌를 통해서만 실행하고 있다. 전체 연금계좌 자산의 20%를 리츠 자산에 할당하고, 리츠의 인컴형 자산으로서 역할에 집중하여 'TIGER 리츠부동산인프라' 70%, 'KODEX 일본부동산리츠(H)' 30%를 담는 것을 기본으로 한다. 시장 상황이나 개별 리츠의 상황에 따라 과매도, 저평가 상태라고 판단될 때에는, 일부 개별 리츠나 'TIGER 미국MSCI리츠(합성H)', 'Rise 글로벌데이터센터리츠(합성)' 등 해외리츠에 투자하기도 하는데, 이는 중장기적인 시세차익을 목표로한 트레이딩 관점에서의 접근이다.
리츠 분리과세 특례
기간 : 2023년말 종료 예정이었으나 2026년말까지 3년 연장
적용 대상 : 공모리츠 / 부동산 펀드 및 재간접펀드(투자액 전부를 공모리츠 및 부동산 펀드에 투자하는 펀드)
과세 특례 : 3년 간 지급받는 배당소득에 대해 9.9% 분리과세 적용 _ 일반 배당소득세 15.4%
‣ 금융소득합산에서 제외. 종합소득세 신고할 필요가 없음'
‣ 건보료 산정 소득에서도 제외
적용 조건 : 투자금액 합계 5천만원 한도 내, 3년 이상 보유 조건 충족 시(3년 안에 매도했더라도 해지 후 해지금액 전액을 다른 공모리츠에 투자하면 보유기간 인정)
리츠 매수 후 증권사를 통해 분리과세를 신청해야 함
‣ 신청 전 이미 지급받은 배당금에 대해서는 소급적용 불가
‣ 3년이 지난 보유분은 15.4% 과세
‣ 특례 종료 해지된 종목들은 해당 증권사에 전화하여 모두 리츠분리과세 해지 신청을 한 후 매도 가능
==> 리츠관련 ETF 중 유일하게 'TIGER리츠부동산인프라'는 분리과세 특례 혜택을 적용받을 수 없음. 2019년 출시 당시 공모리츠가 5개 뿐인 초기 단계라 구성종목에 다른 업종을 혼합했기 때문에 부동산 집합투자기구로 분류되지 못한 탓
==> 현재 국내에 상장된 리츠 ETF는 총 14개. 이 중 'TIGER리츠부동산인프라'와 'TIGER 리츠부동산인프라채권TR KIS'를 제외한 12개 ETF 투자자들은 분리과세 특례 혜택 가능
==> 법적으로는 인프라펀드로 분류되나 모든 특성이 거의 동일하여 실무적으로는 리츠로 간주되는 '맥쿼리인프라'의 경우 다른 내용의 분리과세 혜택이 적용(가입기간 _ 24년 12월말 / 세제혜택기한 _ 25년 12월말 / 분리과세 세율 _ 15.4% / 납입한도 _ 1억원 / 의무가입기간 _ 1년 이상)
개별 리츠(REITs) 투자와 리츠 ETF 투자의 장단점
==> 투자 성향과 목표에 따라 개별 리츠 투자와 리츠 ETF 중 어떤 방법이 적합할지 결정
==> 특정 자산에 대한 깊은 이해와 높은 수익을 기대하는 투자자는 개별 리츠 투자를, 안정성과 편리함을 중시하는 투자자는 리츠 ETF를 선호
매크로 경제흐름과 리츠 투자 비중
매크로 경제 흐름을 분석하여 리츠 투자 비중을 조절하는 방법은 여러 경제 지표를 종합적으로 분석하고, 그에 따라 투자 전략을 탄력적으로 운영하는 방식이다. 리츠는 금리, 경기 사이클, 부동산 시장 상황 등 다양한 매크로 경제 요인에 영향을 받기 때문에, 이러한 요인을 이해하고 분석하는 것이 중요하다.
1. 금리 변화 분석
리츠는 부동산 투자 회사로, 대부분 자산을 부동산에 투자하고 임대료 수익을 주주들에게 배당으로 지급하는 구조이다. 부동산 투자를 위한 조달비용에 직접적인 영향을 미치는 금리는 그 어느 요소보다 중요한 요소이다.
금리가 오르면 부동산 자산의 가치가 내려가고, 리츠의 차입 비용이 올라가기 때문에 수익성이 악화된다.
금리가 내리면 부동산 자산의 가치가 올라가고, 리츠의 차입 비용이 낮아지므로 수익성이 좋아진다.
따라서, 금리가 오를 때는 리츠에 대한 투자 비중을 줄이고, 금리가 낮아지거나 안정적일 때는 리츠에 대한 투자 비중을 늘리는 전략을 취하는 것이 좋다.
2. 경기 사이클 분석
리츠는 경기에 민감하게 반응한다. 경기 확장기에는 경제 활동이 활발해지며 상업용 부동산이나 주거용 부동산에 대한 수요가 증가하여 리츠의 수익이 상승하는 경향이 있다. 반면, 경기 침체기에는 수익성이 악화될 수 있다.
경기 확장기: 경기 성장이 지속되고 고용이 안정적일 때 리츠에 대한 투자를 확대한다.
경기 침체기: 경기 침체 또는 불황이 예상될 때는 리츠 투자 비중을 줄이거나 방어적인 자산으로 대체하는 것이 좋다.
3. 인플레이션 분석
리츠는 완만한 물가 상승은 방어할 수 있는 자산이다. 임대료가 인플레이션을 반영하여 함께 상승하기 때문이다. 하지만 급격한 인플레이션이 발생하고 이를 억제하기 위해 급속한 기준금리 인상과 고금리 상황이 지속되면 리츠 가격에는 치명적인 상황이 된다. 따라서 완만한 인플레이션 속에 금리상승이 억제된 환경에서는 리츠 투자 비중을 늘려도 되지만, 급격한 인플레이션과 고금리 환경이 예상되면 리츠 투자 비중 역시 최소화해야 한다.
4. 부동산 시장의 공급과 수요
부동산 시장 자체의 흐름도 중요한 지표이다. 지역별 부동산 공급과 수요를 분석하고, 특정 리츠가 투자하는 부동산 유형(주거용, 상업용, 산업용 등)이 어떻게 변화하고 있는지 살펴봐야 한다.
부동산 공급 부족: 부동산 자산의 공급이 부족하면, 리츠의 수익성이 증가한다. 이때가 리츠에 대한 투자를 확대해야 할 시기이다.
과잉 공급: 공급이 수요를 초과하면 임대료가 하락하고, 이로 인해 리츠의 수익성이 떨어진다. 이때는 투자 비중을 낮추어야 한다.
5. 정부 정책 및 규제 변화
부동산과 관련된 정부 정책도 리츠에 큰 영향을 미칠 수 있다. 세금, 임대 규제, 주택 공급 촉진 정책 등은 리츠의 수익성에 직접적인 영향을 줄 수 있다.
정책이 리츠에 우호적일 때는 투자를 늘리는 것이 유리하다.
반면, 규제가 강화되거나 세금이 증가할 경우에는 투자비중을 줄이는 것이 좋다.
TIGER 리츠부동산인프라 ETF
기초지수 : FnGuide 리츠부동산인프라 지수
순자산 : 5,656억원 (24년 9월 26일 현재) / 월배당 지급
총보수 : 0.08% + 기타비용 0.05% + 매매중계수수료율 0.0121% = 0.1421%
투자포인트
‣ 국내 최초 부동산 상장 리츠, 인프라 펀드에 100% 투자하는 인컴형 ETF
‣ 국내 상장 리츠 중 배당수익률 상위 30위 안에 드는 우량리츠에 시가총액 가중방식으로 투자 _ 현재 15개 종목, 정기변경 연 2회(매년 6월, 12월)
‣ 연 6~7% 수준 월배당 지급 ... 월별 분배금 차이 큼
‣ 배당소득세 9.9% 저율분리과세 특례 적용 불가
구성종목 _ 2024년 9월 26일 현재 : 맥쿼리인프라(15.46%), SK리츠(15.30%), ESR켄달스퀘어리츠(11.86%), 롯데리츠(9.46%), 제이알글로벌리츠(7.66%), 신한알파리츠(6.11%), KB스타리츠(4.80%), 코람코라이프인프라리츠(4.59%), 맵스리얼티1(4.57%), 삼성Fn리츠(4.23%), 한화리츠(3.74%), 이리츠코크랩(3.54%), 디앤디플랫폼리츠(2.53%), 신한서부티앤디리츠(2.31%), 코람코더원리츠(2.17%)
KODEX 한국부동산리츠인프라
기초지수 : KRX 부동산리츠인프라 지수
순자산 : 1,057억원 (24년 9월 26일 현재) / 월배당 지급
총보수 : 0.09% + 기타비용 0.02% + 매매중계수수료율 0.0163% = 0.1263%
투자포인트
‣ 국내 부동산 상장 리츠, 인프라 펀드에 100% 투자하는 인컴형 ETF
‣ 맥쿼리인프라를 TOP Pick으로 25% 편입 + 국내 대표 우량 상장 리츠 15개 종목을 시가총액 가중방식으로 투자 _ 현재 16개 종목, 정기변경 연 2회(매년 6월, 12월)
‣ 연 7~8% 수준 월배당 지급 ... 월별 분배금 차이 별로 없음
‣ 배당소득세 9.9% 저율분리과세 특례 적용
구성종목 _ 2024년 9월 26일 현재 : 맥쿼리인프라(23.47%), SK리츠(12.22%), ESR켄달스퀘어리츠(11.76%), 제이알글로벌리츠(9.51%), 신한알파리츠(7.00%), 롯데리츠(6.31%), 코람코라이프인프라리츠(5.80%), KB스타리츠(5.31%), 삼성Fn리츠(3.44%), 한화리츠(2.74%), 디앤디플랫폼리츠(2.66%), 이리츠코크랩(2.56%), 코람코더원리츠(2.40%), NH올원리츠(1.98%), 신한서부티앤디리츠(1.43%), 미래에셋글로벌리츠(1.40%)
TIGER 미국MSCI리츠(합성H)
기초지수 : MSCI US REIT Index _ 연 4회, 분기 단위 정기 변경
순자산 : 1,618억원 (24년 9월 30일 현재) / 연 3~4% 수준 월배당 지급
총보수 : 0.24% + 기타비용 0.12% + 판매수수료 0% + 매매중계수수료율 0.0188% = 0.3788%
투자포인트
‣ 미국 증권거래소에 상장된 다양한 리츠 섹터의 대표 종목들에 분산 투자 _ 오피스, 상업시설, 주거용 부동산, 데이터 센터, 물류시설, 호텔 등
‣ 연 3~4% 수준 월배당 지급 ... 월별 분배금 차이 별로 없음(월 40~50원 수준)
‣ 배당소득세 9.9% 저율분리과세 특례 적용
구성종목(2024년 8월 30일 현재 지수기준 118개) : Prologis(10.02%), Equinix(6.71%), Welltower(5.82%), Simon Property Group(4.62%), Public Storage(4.61%), Realty Income(4.53%), Digital Realty Trust(4.01%), Extra Space Storage(3.17%), VICI Properties(2.96%), Iron Mountain(2.81%) ... MSCI US REIT Total Return Index TRS(total return swap) 60% + 실물 40%
KODEX 미국부동산리츠(H)
기초지수 : Dow Jones US Real Estate Index _ 연 4회, 분기 단위 정기 변경
순자산 : 401억원 (24년 9월 30일 현재) / 연 3~4% 수준 월배당 지급
총보수 : 0.09% + 기타비용 0.160% + 판매수수료 0% + 매매중계수수료율 0.0501% = 0.3001%
투자포인트
‣ 미국 증권거래소에 상장된 다양한 리츠 섹터의 대표 종목들에 분산 투자 _ 오피스, 상업시설, 주거용 부동산, 데이터 센터, 물류시설, 호텔 등
‣ 연 3~4% 수준 월배당 지급 ... 월별 분배금 차이 별로 없음(월 40~50원 수준)
‣ 배당소득세 9.9% 저율분리과세 특례 적용
구성종목(2024년 9월 30일 현재 68개) : Prologis(7.86%), American Tower(7.45%), Equinix(5.72%), Welltower(5.06%), Public Storage(3.84%), Realty Income(3.69%), Simon Property Group(3.51%), Crown Castle(3.44%), Digital Realty Trust(3.40%), Extra Space Storage(2.60%), CBRE Group INC-A(2.50%), Iron Mountain(2.37%), VICI Properties(2.34%), Avalonbay Communities(2.21%), Costar Group(2.25%), Ventas(1.82%), SBA Comm(1.74%), Equity Residential(1.74%), Weyrhaeuser(1.62%)
RISE 글로벌리얼티인컴 ETF
기초지수 : Solactive Global Realty Income Index(Price Return)
순자산 : 349억원 (24년 4월 21일 현재) / 연 4~5% 수준 월배당 지급
총보수 : 0.10 + 기타비용 0.03% + 판매수수료 0% + 매매중계수수료율 0.1301% = 0.2601%
투자포인트
‣ 세계 최대 상업용 리츠인 미국 리얼티인컴(18%)과 국내 최대 상장 인프라펀드인 맥쿼리인프라(18%)에 집중 투자하는 인컴형 ETF
‣ 그외 미국의 리츠 섹터 중 수익성을 고려한 4개의 하위섹터에서 배당성장성이 좋은 2종목씩을 선별하여 동일가중으로 투자
‣ 리얼티인컴(18%) + 맥쿼리인프라(18%) + 미국 배당성장리츠 상위 8종목 동일가중 8%
‣ 글로벌 리츠 기반의 배당성장형 ETF _ 연환산 배당률 4.14%, 최근 10년 연평균 배당성장률 +7.33%
구성종목 _ 2024년 4월 19일 현재 : 맥쿼리인프라(17.76%), 리얼티인컴(17.18%), Digital Realty Trust(8.71%), American Tower(8.25%), Crown Castle(7.88%), Equinix(7.86%), Sun Communities(7.73%), EastGroup Properties(7.49%), Prologis(7.42%), Equity LifeStyle Properties(7.36%)
KODEX 일본부동산리츠(H)
기초지수 : Tokyo Stock Exchange REIT Index
순자산 : 160억원 (24년 9월 30일 현재) / 연 8% 수준 월배당 지급
총보수 : 0.3 + 기타비용 0.13% + 판매수수료 0% + 매매중계수수료율 0.1154% = 0.5453%
투자포인트
‣ 도쿄거래소에 상장된 58개 모든 리츠가 담긴 TSE REIT 지수를 추종
‣ 아시아 최대 리츠 시장인 일본 리츠(REITs) 및 부동산개발, 관리, 보유, 중개 등 부동산 관련 기업에 투자 ‣ 지속적으로 자산가치가 상승 중인 도쿄 중심가의 부동산 중심으로 포트폴리오 구성
‣ 일본의 낮은 재택근무비율, 엔화약세로 인한 경제회복 등의 이유로 낮은 공실률 유지
‣ 일본은 대표적인 저금리 국가이기 때문에 낮은 자본조달비용
‣ 헷지형 상품으로 엔화 매도, 원화 매수 포지셔닝 유지 _ 양국의 금리차+@만큼의 환 캐리 프리미엄 발생 ‣ 일본리츠 배당 연 4% 수준 + 환 캐리 프리미엄 연 4% 수준
‣ 23년 9월 환 캐리 프리미엄을 합산하여 배당하는 것으로 분배정책 변경한 이후 매월 균일한 분배금(월 80원, 연 8% 수준) 지급 중
‣ 주식이나 채권과의 상관관계가 낮은 대체투자로서, 포트폴리오 분산에 용이
‣ 배당소득세 9.9% 저율분리과세 특례 적용
유의사항
‣ 상대적으로 비싼 수수료(1,000만원 투자 시 연간 54,530원)
‣ 부족한 거래유동성(2만주 수준의 일간 거래량) but 개별리츠와는 달리 ETF는 유동성공급자(LP, Liquidity Provider)가 있기 때문에 크게 염려할 필요는 없음. 호가 차이 규모는 투자 전 반드시 점검해야 할 포인트
‣ 일본이 기준금리를 인상하고 한국이 기준금리를 인하하면 환 캐리 프리미엄이 줄어들 가능성 상존
구성종목 _ 2024년 9월 30일 현재 : NIPPON BUILDING FUND INC(7.25%), JAPAN REAL ESTATE INVESTMENT(5.71%), NOMURA REAL ESTATE MASTER FU(4.65%), NIPPON PROLOGIS REIT INC(4.32%), GLP J-REIT(4.32%)
