中 부동산 경제 위기
재화로써 부동산은 총 3가지 측면에서 바라볼 수 있다. 생산요소(: 노동, 토지, 자본)로써의 부동산, 소비재로써의 부동산, 투자대상으로써의 부동산이 바로 그것이다. 그중 가장 중요한 측면이 바로 투자대상으로써의 부동산이다. 부동산은 투자대상으로서 그 가치를 안정적으로 저장할 수 있으며, 자본 증식의 가장 기본적인 수단이 된다.
2021년부터 꾸준히 들려오는 중국의 부동산발 경기침체가 얼마나 심각한지에 대해 여러 기사나 매체를 통해서 많이들 들어보았을 것이다. 그럼 이번 기회에 중국이 도대체 얼마나 심각한지, 더해서 이 부동산 문제가 해결될 가능성이 있는지에 대해서 한번 살펴보자.
중국의 상황, 도대체 어떤 이유로 심각한 것일까?
(1) 부동산 가격의 급등으로 인해 소비 심리 위축
(2) 부동산을 구매할 유효수요자 상실
중국의 경우 부동산 문제가 심각해지면서, 부동산이 자본증식의 기본적인 수단으로써 역할을 하지 못하니 현재 중국의 부자들은 금을 사 모으고 있다. (올해 4월 집계된 결과로, 중국에 흘러든 금의 양이 무려 250톤이 된다고 한다. (cf. 비교를 위한 수치: 2015~2017년 '전 세계' 중앙은행 1년 치 모으는 금의 양이 250톤이었다.))
더해서, 소위 이른바 노른자 땅이라고 불리는 일부 지역의 부동산 가격은 더 오르고 있다. 이런 지역은 상하이, 베이징 등이 해당된다. 이곳에 집 한 채를 사기 위해서 평균 소득을 갖고 있는 근로자의 경우 49년이 걸린다고 한다. (: 이렇게 평균 소득의 근로자가 집 한 채를 장만하기 위해 걸리는 시간을 나타내는 수치를 PIR이라고 한다.) 그럼 왜 가격이 더 오르느냐. 소수의 부자들이 위장 이혼 등을 통해 구입한 여러 채의 자가를 팔기 때문이다. (위장이혼에 관해서는 추후 설명하겠다.)
하지만 노른자 땅만큼의 돈은 나오지 않으니 앞서 말한 금을 매입하는 것이다. 금의 수요가 이렇게 높으니 당연히 금 가격은 오를 터. 그럼 금을 판 돈 + 기존에 갖고 있던 부동산을 매도한 수익으로 노른자 땅의 알뜰한 1채의 부동산을 매입하는 것이다. 그럼 그 한 사람만 그러겠는가. 상대적 다수의 부자들로 인해 이런 매입 방법이 성행하다 보니, 노른자 땅의 부동산 가격만 계속해서 오르는 것이다.
(3) 과도한 부동산 자가보유율
헝다 연구소에서 제시한 중국 국민들의 자가보유율이 70%이다. HSBC가 제시한 자료로 중국 청년 자가보유율 또한 70%에 육박한다. (물론, 중국에서 나온 자료들을 볼 때 유의해야 할 점은 불투명성이다. 이를 감안하여 통계를 봐야 할 것이다.)
이렇게 높은 보유율은 무엇을 의미하는 것일까?
(1) 부동산 과열이 매우 심하다.
(2) 청년들의 부동산 관련 빚이 상당하다.
(3) 새로운 수요가 없다. (즉, 부동산 시장이 활발히 움직일 수 없다.)
: 그럼 왜 이렇게 보유율이 상승한 것일까?
▶2003년
바야흐로 2003년으로 거슬러 올라간다. 2003년까지 중 정부에서 한 번 민간 부동산을 자유롭게 거래하도록 풀어놓았다. 그 결과, 부동산 가격이 폭등했고, 부동산 과열이 시작된 것이다. 그래서 정부 차원에서 부동산 수요를 줄이기 위해 부동산 관련 대출에 제한을 두는 등 2004년에 규제를 가하기 시작했다.
▶2007년
그러던 중 2007년 글로벌 금융위기가 발생하여 시장이 어려워지니 해당 규제를 더 완화하기 시작한 것이다. 나는 바로 이 시점이 결정타라고 본다. 2004년부터 2008년 사이에 규제를 가했지만 그 부동산 광풍의 수요 추세가 주춤하지 않고 오히려 계속 가격이 올랐다. 그때 규제를 더 했어야 했음에도 불구하고 오히려 규제를 풀었으니 가격이 천정부지로 오르고, 수요는 더욱 많아지게 되면서 결국 이렇게 70%에 해당하는 국민들이 자가를 보유하는 상황이 오고 만 것이다.
자가 보유 청년 급증 & 위장이혼
▶자가 보유 청년 급증
문제는 청년들이다. 무슨 돈이 있어서 구매했냐는 말이다. 바로 정부의 대출 장려로 인해 구매를 한 것이다. 그럼 우리 흔히 알 듯이, 대출에는 신용이 담보가 되어야 한다는 것을 잘 알고 있을 것이다. 그럼 이 청년들은 무엇을 담보로 대출을 받았냐 하는 의문점이 생긴다.
보통의 경우라면, 청년들의 미래 수익에 대한 기대, 가능성을 보고 대출을 해준다. 우리나라 은행들이 의대생들에게 학자금 대출 등을 잘해주는 것이 하나의 예시가 되겠다. 그럼 중국으로 다시 가보자. 중국 청년들을 무엇을 담보로 대출을 받을 수 있었나 했더니, 참 어처구니없게도 부모의 소득이 그 담보였다. 아주 전 국민이 빚쟁이로 전락할 상황을 정부가 조장한 것이나 다름이 없다.
▶위장이혼
여기서 나아가, 도대체 중국인들은 어떻게 다주택을 보유할 수 있었을까? 바로 법의 사각지대를 이용한 '위장이혼' 덕분이다. 중국 법 상 부부는 각자 집 1채씩 보유할 수 있다. 그럼 도대체 위장이혼이라는 것은 무엇인가.
예시로 풀어보자면, 남편 A와 아내 B가 결혼 도중 이혼을 한다. 그러면 이혼 과정 중 발생하는 위자료를 부동산으로 대체한다. 즉, 남편 A의 집을 아내 B에게 위자료로 주는 것이다. 이제 다른 여성 C과 재혼한다. (이 여성은 A와 B의 위장이혼 과정에 동참하기로 사전에 동의한 여성이다.) 법적으로 부동산이 없기에 남편 A는 자신의 명의로 집을 사고, 그 재혼한 여성 C의 명의로 집을 산다.
자, 또 이혼한다. 이번에는 재혼한 여성 C명의의 집을 남편 A가 가져온다. 그럼 원래 결혼한 사이였던 부부 A와 B는 총 몇 채의 집을 보유하는가? 아내 B_ 2채(원래 본인 명의 + 이혼 시 남편 명의). 남편 A_ 2채(재혼 시 본인명의 + 2번째 이혼 시 재혼한 아내의 명의) 총 4채를 보유하게 되는 것이다.
(4) 외국계 기업 유출: 정체된 도시화율 ↑
설상가상으로, 외국계 기업들도 중국을 떠나고 있다. 그 이유는 2가지로 추릴 수 있다.
(1) 중국에 공장을 세우는 요인이 저렴한 노동비였는데, 인건비가 상승했다.
(2) 미중 갈등으로 인해 최대 수출시장인 미국이 중국에서 만들어지는 모든 제품에 제제를 가한다.
그럼 이런 상황이 어떻게 중국의 부동산 문제와 연결이 되는가. 바로 외국계 기업들이 공장을 세우는 지역에 집중해 보면 답이 나온다. 이들이 공장을 세운 지역이 인건비 등이 매우 저렴한 신장 위구르 지역 등이었다. 하지만, 외국인 노동자들이 머물 이유가 없으니 공실이 생길 것이다.
뿐만 아니라, 외국계 기업들이 그 지역에 존재함으로써 그 지역의 부동산이 가치가 상승했는데, 이제는 다들 빠져나가니 부동산 자체의 가치가 하락을 하게 되는 것이다. 가치가 없는 부동산은 무용지물이나 마찬가지다. 이렇게 만들어진 부동산 관련 채무와 공실들의 가치(곧 빚)의 추정 금액이 대략 2 경이라고 한다. 조도 아니고 경이다. 가늠조차 안된다. 이 말은 곧 이 문제가 해결될 가능성이 매우 희박하다는 것이다.
그럼 나아가서, 이제 중국은 어떤 부동산 정책을 내놓을까? 잠깐 상상해 보자. 아주 극단적이기는 하다만, “All RESET” 정책을 내놓을 가능성이 있다. 즉, 모든 건물과 토지를 포함한 전체 부동산을 국유화하여 모든 부동산 가격을 reset 시킨 다음 재공급을 하는 것이다.
