전세사기 대책
5/14 → 5/28
지난 5월 14일 시사다.
국토부, 전세사기 특별법(선구제 후회수) 반대
▶ 선 구제 후 회수
step 1: 주택도시보증공사(허그)가 전세사기 피해자 보증금 반환 채권을 우선 사들임
step 2: 전세사기범(집주인)에게 그 전세금을 돌려달라고 압박을 넣음
step 3: 전세 사기 피해지 주택을 경매, 공매를 통해 매각
나는 국토부의 입장에 대한 근거가 충분히 일리가 있다고 생각했다.
피해손실 부담: 무주택 서민들에게로 전가
피해자 구제를 위해 사용될 기금은 주택도시기금으로부터 나온다. 물론, 유주택자도 청약저축에 가입하여 주택이 당첨되기도 하지만, 대다수의 청약저축 가입자들은 무주택자이다. 이를 감안한다면, 만일 개정법을 시행할 시 '전세사기'로 인한 피해구제기금을 대다수의 무주택자가 부담하는 형국이 된다.
임대보증반환채권에 대한 가치평가의 어려움
임대보증반환채권이란, 보증금에 대해 임차인이 행사할 수 있는 권리를 말한다. 개정안에 따르면, 정부가 전세금을 돌려받을 권리를 사들이는 대신 먼저 전세금을 돌려주는 역할을 하게 된다. 하지만 이는 세 가지 측면에서 현실가능성이 떨어진다.
첫째_ 선 구제 목적으로 지불한 전세금을 정부가 되돌려 받을 수 있을지의 여부에 대해 불확실 가능성이 존재한다는 측면에서 현실가능성이 떨어진다.
둘째_ 현재 전세금의 30%의 금액으로 이 채권을 사들이고 있지만, 그 이상의 가격으로 사주기를 바란다면, 이에 대한 가치평가를 새롭게 해야 한다는 측면에서 현실가능성이 떨어진다.
셋째_ 가치평가 재 측정 시 시간적 비용, 행정적 비용 등 여러 비용이 발생할 수 있다는 점에서 추가적인 어려움이 생길 수 있다.
이때의 개선안의 경우 단기적 해결을 위한 개선안이라고 볼 수 있다. 따라서 정부는 실현 가능성 측면에서 미흡하다는 한계점을 극복할 수 있는 방안을 고민해야 했다.
오늘(5/28) 새로운 개정법에 대한 발의안이 나왔다. 다음을 보면, 이전 개정안의 한계였던 실현 가능성 부족을 개선하는데 중점을 둔 발의안이라는 것을 알 수 있다.
▶ 후 회수 [목적: 주거 안정]
step 1: 전세사기 피해 주택(빌라 외 다가구주택 & 오피스텔 포함)을 LH가 경매로 낙찰
step 2: 해당 주택을 공공임대주택으로 전환
step 3: 해당 주택을 피해자에게 장기 제공 (임대료 없이 10년 거주권) (+10년: 적은 임대료로 거주)
하지만, 이에 따른 피해자의 반론은 나에게 생각할 거리를 던져주었다.
▶ 공공임대주택으로 전환 X [목적: 주거안정]
step 1: 정부가 10년간 내주려는 임대료를 피해자들에게 준다. (피해금액의 30%)
step 2: 그 빈 집을 다른 사람들에게 임대 (임대료로 정부의 지출을 메우기)
정부와 피해자의 공통점은 주거안정이라는 '목적'이다. 하지만 아이러니하게도, 차이점 또한 '목적'이다.
동음이의적 상이함
정부에게 있어 주거안정은 피해자들의 거주할 공간이 마련되도록 함을 의미한다. 이는 순전히 주거'住居'라는 의미대로, '공간'으로써의 뜻을 실현하기 위함이며, 순수하게 주거안정정책(: 인간다운 삶을 영위하는데 필요한 최소한의 주거서비스 소비가 가능하도록 하기 위한 정책)을 실현하기 위함이다.
반면, 피해자에게 있어 주거안정은 피해 상황과 기억에서의 벗어남을 의미한다. 그들에게 악몽을 선사한(?) 이 집은 이제 떠나고 싶기만 한 징글맞은 집에 불과하다.
감성이냐 이성이냐
이렇게 주체에 따른 목적의 동음이의적 상이함이 나에게 준 생각거리이다.
정부가 임대료 없이 주택을 제공한다는 말을 풀이하면, 정부가 임대료를 안 받는 대신, 이를 보상할 피해금액으로 대체하겠다는 의미이기도 하다. '어디서 그냥 넘어가려고!'라고 생각할 수도 있다. 하지만, 따지고 보면 (정부) '정부의 임대료 무상 제공 방법이나 (피해자) 집을 임대받은 제삼자에게 임대료 요구하는 방법은 결국 도긴개긴이다.
이 문제는 감정적으로 해결할 일은 아니라고 본다. 이미 금전적 손실이 상당한 상황인데 엎친 데 덮친 격으로 부동산 시장 상황 또한 녹록지 않다. 전셋값은 오르는 상황에 재무상황에 맞는 새 거주 공간을 마련하기란 쉽지 않을 것이다.
또한, 피해자들의 반론을 수용하여 이행한다고 하자. 문제는 이거다. 그 집이 임대가 될까? 그 주택인 이미 '피해 주택'이라는 낙인이 찍혔다. 아무리 피해를 일으킨 '전세'방식이 아닌 다른 형태의 임대 방식을 적용한다 한들, 주인이 정부인들 누가 그 주택에 들어가고 싶을까. 결국, 장기화되는 임대정책으로 그칠 가능성을 시사한다.
더군다나 피해액을 먼저 주려면 정부는 또 한 번 국채를 발행하여 부채를 무리하게 늘려야만 한다. 물론 임대된 주택에 임료를 높게 책정함으로써 이를 메울 수 있다. 하지만 임대상황이 저조하다면 이는 궁극적으로 국가부채 상승이라는 우려를 자아낸다. 뿐만 아니라 '윤尹'정부다. 본인들의 '긴축정책' 기조에 반하는 행동인데 이를 시행할 가능성은 전무하다고 생각한다.
최근까지 집계된 피해자의 수가 대략 1만 3000명 정도 된다. 그 금액은 대략 5,000억에 달한다. 나는 이렇게 많은 수의, 많은 금액의 피해가 발생한 만큼, 장기적인 관점으로 그 뿌리를 근절시켜야 한다고 본다. 선순위 기망행위, 동시진행형 사기, 정보의 비대칭성, 도덕적 해이 등 여러 수법이 존재하지만, 도덕적 해이와 정보의 비대칭성이 가장 큰 문제라고 생각한다. 특히 빌라와 같은 사기의 대상이 되기 쉬운 주택의 종류들을 중심으로 중개인들은 미공시 내부정보를 활용해 보이지 않는 폭력을 휘두르고 있다.
결국 부동산의 세부 정보를 대중적으로 공개하는 것을 법안으로 채택해야 할 것이다. (물론, 이는 복수의 부동산을 소유하며 자금출처조사 등을 하기 꺼려하는 자산가들에게는 청천벽력의 소식일 것이다.) 이러한 법안은 단순히 정보의 비대칭만을 해결할 뿐 아니라 갭투자로 인한 사기를 줄일 수 있을 것이다.
