빌딩 공부를 미리 하는 이유

준비된 자만이 기회를 잡을 수 있다

좋은 물건이 나왔을 때 신속하게 결정해서 계약금을 쏘기 위해!

논현동

지난 토요일에 위 논현동 지도 1번 구역의 현장 답사를 했다.

그 구역만 돌아보는데 5시간이 걸렸다.

대로변을 먼저 보고 그다음 이면도로를 구석구석 살피며,

모든 평단가를 파악하려고 노력했다.

그리고 매물로 나온 물건들을 분석하는데도 많은 시간을 썼다.

이제 평소에 돌아다닐 때, 이 도로 조건에

이 위치에, 이 향에, 이런 폭과 면적을 가진 건물이

어떻게 건축됐는지 눈여겨보면서 공부하려고 애쓴다.

이런 게 쌓이다 보면 빌딩을 보는 눈이 점점 좋아지겠지.

난 올해 4분기부터 미국뿐 아니라

우리나라도 지금 눌러놓은 것들이 

다 터질 것이라 예상하고 있다.

즉, 지금 아파트 상승장은 실수요자가 만든

일시적 반등으로 보고 있으며,

빌딩 가격도 여전히 비싸다는 판단이다.

그래서 향후 하락장이 오고 시간이 흐른 후,

바닥을 다지고 상승이 시작될 때

빌딩을 투자할 계획을 가지고 있다.

그런데 왜 지금부터 미리 공부하는 것일까?

그건 지금 아파트 재개발, 재건축을 공부하는 것과

같은 이치다.

만약 내 예상이 틀려서 대세상승장이 온다면,

그땐 바로 빌딩을 투자해야겠지만 그렇지 않다면,

향후 하락 및 횡보장 이후 투자할 전략을 위해

지금부터 미리 공부해 놓는 것이다.

분양권, 입주권, 갭투자를 위해 재개발, 재건축을 기본으로

아파트의 거의 모든 것을 틈날 때마다 공부하고 있다.

빌딩도 마찬가지다.

내가 VIP도 아니고 강남, 용산, 마포, 성수의 좋은 매물이

나에게 먼저 올 가능성은 거의 없다.

그렇기 때문에 중개법인에게 매물을 받으면,

피드백을 주면서 내가 어떤 금액대의 급매를 찾는지,

어떤 장점을 가진 건물을 찾는지,

어떤 위치를 선호하는지 각인시켜줘야 한다.

그리고 시간 날 때마다 임장을 하면서 위치만 봐도

평단가가 술술 나와야 한다.

더 경험이 쌓이고 투자시기가 다가오면

동네 로컬부동산과도 친해져야 한다.

이런 선행학습이 돼있어야, 나중에 급매 혹은

좋은 매물이 나왔을 때 남들보다 더 빠르게 판단해서

신속하게 결정할 수 있다. 

현장을 보자마자 혹은 이미 아는 물건이라면 보지도 않고

계약금을 쏠 수 있어야 한다.

부동산 투자는 상대가치평가 즉, 비교가 핵심이다.

조금은 무식하게 최대한 많은 양을 공부할수록,

투자에 실패할 확률이 낮아진다.

어쩌면 빌딩은 아파트보다 공부하기 쉬운 면도 많다.

세법이 간단하며 입지와 상품성을 기본으로

거래사래비교법 즉, 비교평가를 많이 하다 보면

어떤 게 싼 물건인지 답이 나오기 때문이다.

빌딩투자는 진입장벽이 높다고 생각했지만,

이미 예전보다 젊은 세대들이 아파트보다

상업용 부동산 투자에 눈을 돌리고 있다.

이 경쟁에서 내가 좋은 빌딩을 잡으려면,

남들보다 더 많은 노력과 공부를 해야 함은 당연하다.

이번 부동산 사이클이 내 인생에 마지막이라는 생각으로,

이번에 노후준비의 기반은 다 마련한다는 생각으로,

공부하고 걷는 것이다.