재개발에서 재건축으로 갈아탄 이유
현재 부동산 시장에 대한 의견 포함
7월 첫째 주, 재개발 물건 매도 계약을 하고 재건축 아파트를 매수했다.
왜 지금 이런 결정을 내렸는가?
부동산 시장 매크로 분석
난 지금 시장을 대세상승장으로 보지 않는다.
나라 곳간은 텅텅 비었고, PF 리스크, 개인사업자들의 상황 등 경기가 매우 좋지 않다고 판단했다.
(데이터만 보고 분석한 게 아니라 주변에 다양한 사람들을 통해 듣는 것도 있다)
많은 사람들이 뉴스와 유튜버들이 외치는 공급부족, 거래량 데이터만 보고 추격 매수를 하고 있지만,
왜 정부는 가격이 더 올라도 된다고 말했을까?
부동산 거래에서 나오는 각종 세금은 지방자치단체와 국가 재정에 큰 도움이 되기 때문이다.
지금의 온기가 서울, 수도권에서 시작해서 지방까지 퍼지길 바라고 있을 거고.
그리고 무엇보다 정부정책의 방향이다.
청약정책은 계속 완화하고 있고, 매년 특례대출상품을 내놓고 있다.
대세상승장인데 전매제한 줄이고 실거주의무도 연기시켜 주면서
부동산 과열기에 첫 번째로 건드는 분양권, 청약규제를 더 풀어주고 있다고?
5~6년 만에 최대 상승이라는데 마포, 성동, 강동을 규제지역으로 묶을 생각도 없는 것 같다.
만약 규제지역으로 묶이는 곳이 생긴다면
대세상승장 인정하고 그때 들어가도 늦지 않다.
부동산은 한 번 방향이 정해지면 긴 시간 이어지기에
시그널 확인하고 들어가도 괜찮다고 생각한다.
부동산은 자산+대출로 사는 거라지만 소득도 중요하고 심리가 큰 영향을 끼친다.
영원한 상승, 하락이란 없고 주식보단 변동성이 적어도
한 방향으로 1년 이상 가는 차트는 없다.
난 지금 시장을 큰 맥락의 하락장 속에 나오는 마지막 반등장이라고 판단한다.
사람들의 소득 수준이 높아져 아파트 가격이 싸게 보이려면
앞으로 5년 정도는 더 필요하지 않을까?
물론 인플레이션 중독과 빨라진 시장 사이클, 새로운 패러다임으로 인해
그 기간은 더 짧아질 수 있다.
그렇다면 부동산 시장 찐 바닥 파악하는 것도 너무 명확해진다.
이건 과거를 공부하면 누구나 알 수 있지만,
소위 전문가, 30년 이상 투자한 사람도 모르는
특급 비밀 전략일 수도 있기에 다음에 기회 되면 다루고,
그럼 나는 왜 재개발 물건을 팔고 재건축 아파트를 매수했는지
그 결정의 근거를 적어보려고 한다.
부동산 투자의 꽃은 레버리지
뉴스에서 아무리 정비사업은 이제 끝이라고 해도
아직까지 아파트 투자에서 가장 수익률이 높은 건 재개발, 재건축 투자다.
그중에서 아파트만 보면 재개발이 재건축보다
더 높은 수익을 가져다주는 경우가 많다.
난 상업용 부동산 투자는 나와 먼 세상이라고 생각했기에
나름 입지 좋은 재개발 물건을 투자했었다.
그런데 이제 빌딩의 세계에 입문했고,
시드머니를 더 크게 만들려면 재개발 투자는 안 좋다는 것을 알게 됐다.
왜냐면 내가 가진 자산을 담보로 대출을 꺼낼 수 없기 때문이다.
재개발 구역 내에서 아파트가 있는 경우도 있지만
대부분의 투자자는 작은 물건 즉 저렴한 빌라를 매수한다.
실거주 목적으로 재개발투자를 하는 경우도 있지만
대부분은 투자 목적이고 그럴 경우 프리미엄이 많이 붙는,
볼륨이 작은 물건이 유리하기 때문이다.
그렇기에 금액이 적은 빌라에서는 담보 대출을 받기 힘들고,
받을 수 있어도 소액인 경우가 대부분이다.
그런데 재건축 아파트는 볼륨도 크고 오래된 아파트라
전세가율도 낮아서 큰 금액의 대출을 받을 수 있다.
즉, 내가 가진 현금과 재건축 아파트 대출금으로
빌딩 투자 자금으로 쓰는 건데 결론적으로
한 번에 재건축 + 빌딩 두 자산에 투자할 수 있게 된다.
많은 자산가들이 자신이 가진 자산에서 대출을 꺼내
추가 자산을 매입하는 방식으로 부를 늘려왔다.
빌딩투자도 마찬가지다. 빌딩의 지가가 상승하면 추가 대출을 받아
다른 빌딩을 매입하는 식으로 파이프라인을 만드는 것이다.
물론 이런 레버리지 활용은 부동산 찐 바닥을 확인한 후 해야
위험부담이 작고 효율성은 극대화된다.
미래를 확률로 예측하면서 각각의 대응전략을 마련
그렇다면 어떤 재건축 아파트를 매수했을까?
미래가치는 매우 훌륭한데, 현재 바닥 가격을 찍은 물건,
그것도 운 좋게 급매를 잡을 수 있었다.
추가분담금이 커서 가격이 계속 하락하고 있었고 급기야
지난달부터는 더 저렴한 급매가 나왔다.
그 가격대에서 물건들이 소진되고 있다는 분위기를 파악했고,
기적처럼 내 재개발 물건이 팔리면서 드라마틱하게 갈아탈 수 있었다.
내가 사실상 바닥 가격의 거의 마지막 매수자였고,
지금은 다른 좋은 소식과 함께 10% 이상 호가가 올라갔다.
추가분담금은 미래의 화폐 가치다.
지금의 1억과 5년 뒤 1억이 같은 가치일까 생각해 보면
재개발 재건축 투자에서 추가분담금은 가치평가 계산은 하되,
투자결정의 가장 큰 근거가 되어선 안된다고 생각한다.
그리고 일반 분양가도 계속 오를 수밖에 없어서
사업성은 결국 거기에 맞춰서 회복된다.
이번 결정에 나는 앞으로의 시장을 대세상승장-횡보장(지루한 상승장)-하락장
이렇게 나누고 각각의 확률을 배분했다.
그래서 재개발 물건을 바닥 찍은 재건축으로 바꾸는 게 가장 효율적이란 계산을 했던 것이다.
대세상승장이라면
-> 난 공동 투자를 해서라도 가장 좋은 급지의 빌딩 투자를 할 것이다.
그렇기에 재건축 아파트에서 꺼내는 대출금은 큰 도움이 된다.
(아파트 같은 주택상품은 상승기에 나오는 규제 때문에 수익률이 급격히 떨어진다)
횡보장(지루한 상승장)이라면
-> 주식, 코인등 다른 투자에 더 집중할 것이다. 이 경우 아파트 1세대 1주택 비과세
갈아타기가 유용할 수 있는데, 지금 굳이 주택수를 늘리기보단 싸게 나온 미국 주식을
매수하는 전략이 더 나을 것 같다.
하락장이라면
-> 찐 바닥 이후 입주권, 분양권, 갭투자, 빌딩등 가능한 모든 부동산 투자를 할 것이다.
내가 매수한 재건축 아파트는 더 이상 하락할 것도 없고 만약 더 떨어진다고 해도
신경 쓸 정도는 아니기에 마음이 편하다.
정리하면 시장이 어떤 방향으로 가도 큰 타격이 없도록 포트폴리오를 조정한 것이다.
만약 재개발 물건을 계속 가지고 있었다면, 최악의 경우 10년 동안 목돈이 묶일 수 있었다.
큰돈이 묶인다면, 좋은 기회가 있을 때 추가 투자를 하지 못하게 된다.
너무 답답해지는 상황이 장기간 이어질 수 있었는데, 미리 공부한 덕분에
빠른 판단과 실행을 해서 다행이다.
물론 어떤 경우라도 최우선 순위는 빌딩 급매를 잡는 것이고,
그래서 지금은 빌딩 공부에 가장 큰 힘을 쏟고 있다.
요즘 주변을 보면 대부분의 사람들은 비슷하게 생각하고 행동하는 것처럼 보인다.
가격 저렴하고 폭락할 때는 가만히 있다가, 가격이 오르니까 따라간다.
그것도 전고점까지 가거나 돌파하는 아파트를 추격 매수한다.
세금계산도 하지 않고 실거주 1채 가치가 올라가면 마치 실현수익이라도 한 것처럼 흥분한다.
(지금 전고점 돌파해서 매수한다면, 곧 더블링 되는 걸 기대하는 것인가?
이전 상승장만 기억하는 오류는 아닐까?)
투자의 고수라면 지금 매도하기 딱 좋은 시기다. 양도세 중과도 없고 가격도 작년보다 더 올라서
거의 전고점 혹은 그 이상이니 말이다. 똘똘한 물건을 팔고 빌딩 급매나 바닥 찍은 재건축 아파트를
매수하는 게 수익률을 계산하면 더 나을지도 모른다.
시장을 너무 한쪽 방향으로만 보지 말고, 빠르게 대응할 수 있도록 항상 공부하고 준비해야겠다.
