부동산 조정장 vs 하락장 시작

리스크를 인식하고 제어하라

8월 잠실, 둔촌주공의 움직임을 보고  9월부터 시장 분위기가 달라질 거라고 얘기했다.

대출 규제 때문에 시장이 침묵한 게 아니라, 상급지 가격이 저항선을 넘자마자 8월부터 쉬고 있는 것이다.

그렇다면 올 겨울은 일시적 조정장일까 아니면 본격적인 하락장의 시작일까?

내 눈엔 리스크가 해소된 게 전혀 안 보인다.

정부와 개인사업자들의 부채, 여전히 힘들어하는 건설사와 금융사들.

가계는 소비까지 줄이고 있는데 높은 호가의 아파트를 누가 계속 받아줄까.

2년 동안 정부의 특례론으로 실거주자가 끌어올린 시장은 한계가 명확하다.

가뜩이나 나라곳간 텅텅 비었다는 소리가 들리는데

실거주자가 일으킨 시장으로 세수를 확보했다고 해도

정부 특례론의 적자가 다 메워질 수 있을까?

기준금리가 3.5%인데 대출금리가 3%대 심지어 2% 후반대도 있었다.

관치금융이라는 소리를 들으며 부동산 대출을 규제하는 이유는

아파트 값이 올라서라기보다 지금이 위험한 상황이라는 것을 인지했기 때문일 수 있다.

빌딩을 매입할 때 신생법인이 원래 대출이 더 잘 나오는데 지금은 매우 어렵다는 얘기를 들었다. 

내가 매수한 재건축 아파트도, 상담사 통해 신청했음에도 은행에서 대출을 전면 중지했다는 통보를 받았다.

당장은 대출을 안 받아도 되지만 난 최대한 현금을 확보해서 앞으로 올 투자 기회를 잡으려 하기 때문에

지역은행에서 대출을 받으려고 진행 중이다.

뭐가 무섭길래 이렇게 조심스러운 걸까?

만약 올 겨울부터 하락장이 시작해서

몇 년 뒤 바닥 다지는 기간이 온다면 정말 많은 투자 기회가 있을 것이다.

그 기간 이후 현 최고점의 2~3배 이상 오를 텐데

왜 지금처럼 불확실한 시장에 큰 대출을 받으며 집을 사는지...

어느 커뮤니티에서 본 글이다.

능력이 되면 매달 5백만 원 이상, 1년에 6천만 원 이상 이자를 내면서 실거주해도 된다.

다만, 만약 하락장이 와서 20억 아파트가 15억이 되면 매달 내는 이자가 매우 맵게 느껴질 것이다.

지난 상승장에는 15억 이상 대출금지여서 현금으로 구입한 사람이 많았지만,

지금은 10억 이상 대출받은 사람이 너무 많다.

이들 중 몇 명이 무너지기 시작하면 시장 전체에 분위기가 급속히 퍼진다.

최근 상승장만 기억한 채 온갖 인지편향으로 추격매수했던 사람들의 물건이 경매로도 나올 것이다.

반대로 일시적 조정장이라면 다시 상승장으로 갈 수도 있기 때문에

무주택은 언제나 업사이드 리스크에 노출돼 있다.

부동산은 바닥의 신호가 꽤 명확하다.

그리고 긴 기간 동안 상승하기 때문에 진입 타이밍이 여러 번 있다.

지난 장처럼 분양권 투자 기회가 올진 미지수지만,

재건축, 재개발, 입주권, 갭투자 타이밍은 반드시 온다.

그때가 레버리지를 총 동원해 자산 크기를 불릴 기회다.

결론: 사실 미래 예측은 의미 없고, 리스크가 해소된 뒤 진입해도 늦지 않다고 생각한다.

(한국 부동산 시장에서 뉴스, 신문, 유튜브는 백해무익)