빌딩 투자 공부 - 호재
아파트 공부를 하면 호재가 보인다
아파트 호재 트렌드를 파악하면 빌딩의 호재도 보인다.
빌딩 투자를 위한 땅모양, 도로현황, 디벨롭, 건축등 세부적인 것 말고 어느 지역의 빌딩을 투자해야 하는지부터 시작해 보자. 부동산은 결국 토지의 가격이 핵심이다. 아파트, 상가, 빌딩 모두 낡았거나 건물이 없다고 가정하면 남은 건 땅뿐이다. 한정된 땅 중에 누구나 가지고 싶어 하는 땅을 소유했다면, 투자의 절반은 성공한 셈이다.
아파트 투자할 때 우리는 지역의 서열을 매기고 호재를 조사하는 것부터 시작한다. 즉 현재와 미래 가치 모두 계산한다. 미래의 호재는 교통망 신설, 대규모 인프라 구축도 있지만 재개발&재건축도 포함된다. 그런데 아파트 재개발&재건축을 공부하려면 내재가치뿐 아니라 상대가치도 비교해야 하기 때문에 기축 아파트 및 급지 나누기 공부까지 모두 해야 한다. 결국 아파트 투자 공부 전체라고 말해도 된다. 재개발&재건축은 아파트뿐 아니라 빌딩 투자에서도 미래의 호재 요인이다. 압구정동 모든 구역이 재건축되어 세대수가 3배 늘어나고, 젊은 부자들로 채워진다고 상상해 보자. 지금도 대한민국에서 가장 비싼 지역 중 하나지만, 압구정 재건축 후 신사동 빌딩의 가치는 얼마나 오를까. 그때도 도산대로가 강남대로보다 싸거나 지금의 갭을 유지할까?
물론 나 같은 개인은 대로변 스카이라인이 아니라 이면도로의 꼬마 빌딩을 투자할 거라, 부동산의 모든 호재를 대입해 투자 대상으로 선정하면 안 된다. 서울의 꼬마 빌딩 투자처는 거의 정해져 있다. 그전에 큰 그림에서 새로운 고급 주거지가 생기고 사람들이 모이는 곳의 특징, 트렌드를 알아보자. 왜 그곳의 가격이 급격히 올랐는지 흐름을 공부하기 위해서다.
지금도 앞으로도 서울 같은 도시에서 가장 소중한 건 녹지와 공원이라고 생각한다. 멋진 공원이 있으면 그 주변에 고급 주거지들이 하나씩 생겨난다. 그리고 거리에 인스타에 올라오는 가게들이 생겨나면서 상권이 형성된다. 서울숲, 한강 그리고 개발하기 쉬운 준공업지역이라는 이점까지 갖춘 성수동을 생각하면 쉽게 이해 갈 것이다. 이미 성수동 땅값은 많이 올랐는데 성수전략정비구역 재개발은 아직 시작 단계다. 장기적으로 본다면 가장 큰 호재가 남은 것이다. 물론 성수동의 1차 꼭짓점은 이미 왔다고 판단하고 있다.
위 흐름을 그대로 대입시킨다면 미래의 용산은 어떻게 될까? 용산 공원이 개발되면 지금 예전보다 죽어있는 녹사평, 이태원 상권에 어떤 변화가 일어날지 상상해 보자. 교통, 공원, 한강, 쇼핑몰, 병원등 모든 인프라를 가지고 있는 여의도 재건축이 완성되면 그 아래 영등포 지역은 어떻게 될까? 준공업지역인 영등포는 15년 뒤에 지금의 성수동처럼 될 수도 있지 않을까?
모든 상권이 위 공식을 따라 형성되는 건 아니지만, 이렇게 아파트 입지와 재건축, 고급주거지 형성조건을 공부하다 보면, 미래 호재와 사람들이 모일 곳에 대해 자연스럽게 파악이 된다. 그런데 미래 호재를 보고 너무 빨리 들어가는 투자는 항상 리스크가 있다. 여윳돈으로 하거나 자기 사옥을 지어서 기다릴 수 있는, 오랜 기간 동안 버틸 수 있는 사람이 해야 한다. 그래서 먼 미래 호재를 보고 빌딩에 장기 투자하려면 싸게 사는 게 무엇보다 중요하다. 아래 예시를 참고해서 생각해 보자.
위에 표시한 곳은 작년, 2023년 가을까지만 해도 토지면적당 단가가 7~8천만 원이었는데 지금은 1.4억 수준이다. 먼 훗날 경부고속도로 지하화가 완성되면 공원이 만들어지고 잠원한강공원까지 연계된 도보길도 생길게 분명하다. 그러면 저 지역은 먹자 상권뿐 아니라 3호선, 신분당선, 위례신사선 트리플 초역세권이라 오피스 상권도 형성된다. 그렇다면 지금이라도 1.4억을 주고 저곳에 투자해야 할까? 이건 부동산뿐 아니라 모든 투자에 적용되는 심리와 전략인데, 투자자를 위한 몸과 마음관리 시리즈에 하나씩 정리할 생각이다.
위에서 언급한 사례들 외에 연남동, 한남동, 효창공원등 뜨는 혹은 앞으로 뜰 상권에 선진입하는 건 나 같은 직장인 투자자가 하기 어려운 부분이 있다. 열심히 공부하고 현장을 다닌다고 되는 게 아니고, 미래와 트렌드를 읽는 감각도 갖춰야 하기 때문이다. 그리고 유행 따라 뜬 지역은 트렌드 변화에 따라 침체기가 올 수 있기 때문에 매도 타이밍과 금액에 대한 확실한 목표가 있어야 한다.
그래서 직장인의 첫 빌딩 투자로 적합한, 안정적이면서 지가 상승까지 기대할 수 있는 상권과 지역에 대해 다음 글에서 다뤄보겠다.
