아파트 빨리 팔고 싶다면? 매매 시세 가격 책정법 정리
내가 가진 부동산을 객관화하여 보는 것이 중요
이론적인 것은 알고 있었지만, 막상 당사자가 되니 저 또한 기준을 지키지 않더라고요 ㅎㅎ
참, 사람이란 건 욕심의 동물이 맞습니다.
미리 매도 호가를 OO 억에 내놓겠다고, 검증에 검증을 거치고 또 분석까지 '미리' 마쳤는데도 불구하고!
막상 내놓을 때는 천 만원이나 높여서 내놓았습니다.
조금이라도 더 받아보겠다는 나의 욕심이란...
당사자의 입장이 되어보시면 저의 마음을 이해하실 거예요.
그 어느 집주인이 별다른 이유 없이 내 집이 싸게 팔리는 것을 원하겠어요.
서로서로 매수자와 매도자 간의 줄다리기 끝에 거래가 성사되는 거 아니겠습니까?
저 역시 미리 생각해 두었던 가격대로 하지 않아서, 민망하긴 하지만 대략적으로 얼마에 팔릴지 가늠해 볼 수 있는 가격설정 하는 방법을 공유드릴까 합니다.
시장에서 거래되는 실거래가 파악하기
일단 저 화면은 아실이라는 사이트이고요.
부동산에 관심 있는 사람들은 들어봤을 거예요. 여러 가지 사이트가 있지만, 실거래가의 흐름을 보는 데 있어서는 이것만큼 괜찮은 게 없는 것 같아요.
사진상 왼쪽을 보시면, 매매 전세 월세 거래가 신고된 가격하고 동, 층까지 다 볼 수 있는데요.
이걸 통해서 실제 시장에서는 얼마에 거래가 체결되는지 파악하는 게 우선입니다.
소비자 적정가는 100원인데, 내가 무시하고 200원에 팔기란 힘드니까요.
한 가지 주의할 점은 우리가 마트에서 사는 건 물건이 정해져 있습니다.
품질이 크게 다르지 않다는 거예요. 비슷비슷하기 때문에 내가 알고 있었던 가격보다 싸게 팔면 직관적으로 싸다는 걸 느낄 수가 있죠.
하지만, 부동산은 약간 달라요. 왜 그러냐면 품질이 전부 다 다르기 때문입니다.
부동산은 고유해요. 겹치는 게 없어요.
해당하는 동에 따라서 접근성이 다 다르고요.
해당하는 층에 따라서 햇빛 들어오는 것도 다 다릅니다.
해당하는 향에 따라서도 마찬가지이고요.
이것뿐만이 아닙니다. 내부 인테리어 상태도 모든 집이 다르겠죠. 옵션도 있겠네요.
이렇게 부동산은 소위 '변수'가 너무 많습니다.
그래서 드리고 싶은 말은 '딱 이건 OO원이다.' 정하시지 마시고 어느 정도 범위를 알고 계시는 게 좋습니다.
'저층은 대략 얼마쯤 팔리는구나?'
'중층 정도는 대략 얼마쯤 팔리는구나?'
'인테리어가 되어 있다면 대략 이 정도네?'
'아무것도 안 한 기본집 상태라면 이 가격쯤이구나?'
객관적으로 내 집의 상태를 보고 1차적으로 가격범위를 설정하는 것이죠.
가지고 있는 아파트의 경쟁매물과 인접지역 매물 알아보기
내 집을 객관화해서 거래되는 가격을 파악했으니, 이제 경쟁물건을 같이 봐야 합니다.
나보다 더 좋은 집 상태, 더 좋은 동, 더 좋은 층수를 가졌는데 나보다 더 싸게 내놓았다면 내 것은 팔리지 않을 거예요.
물론, 그 집이 팔리고 나서 내 것이 팔려도 괜찮다 하시면 좋습니다만, 일차적으로 물건을 내놓는다는 건 어느 정도 빨리 팔렸으면 하는 마음이 대부분 있거든요.
맨 처음에는 내가 가진 아파트를 먼저 보시고, 내 물건이 팔릴만한 가격을 생각해 주시고요.
그다음 인접 아파트들 중에서 나랑 비슷한 연식과 평형대를 가진 곳들이 있을 거예요.
이제 거기랑 비교를 해보는 겁니다.
그리고 내가 실제로 거주했던 곳이니 'OO아파트보다 OO아파트가 더 살기 좋아'라는 느낌은 아실 거예요.
그런 느낌들이 아파트들 간의 가격차이를 만들어내고, 그걸 입지라고 부릅니다.
그런 걸 하나씩 하나씩 내 주관 말고요. 객관적으로 보시면서 적정가격대를 선정하는 거예요.
이 정도까지 오셨으면 사실상 끝났습니다.
위 절차대로 파악하셨다면, '어느 정도에 아파트가 거래되는구나' 감을 잡으셨을 테니까요.
이제 마지막 단계는 위에서 설명한 정량적인 개념보다는 다소 정성적인 부분입니다.
쉽게 이야기해서 감이라는 거죠.
마지막 공인중개사 분의 시장분위기 의견을 참고하기
감이라고 표현은 했지만, 이 부분도 무시하지 못하는 부분입니다.
바로 부동산 사장님들의 손님이 찾아오는 분위기예요.
아무리 팔릴만한 가격을 설정했더라도, 아예 사람이 없다면 거래가 안됩니다.
아무리 급매 중에 급매라도 사람 자체가 없으면 거래가 안된다는 거예요.
이것이 약간 지역마다, 계절마다 조금씩 차이가 있더라고요.
봄가을 같이 이사철 같은 경우엔 보통 많다고는 하지만 절대적이진 않더라고요.
지역도 인접지역에 공급이 많더라도 확률은 낮은 것은 분명 하나, 누군가는 거래를 하더라고요.
참... 운이 어느 정도 적용하는 게 아닌가 싶기도 하고요.
하지만 우리가 운에 모든 걸 맡길 수는 없잖아요?
우리가 해보는 데 까진 최대한 하고 운에 맡기는 거지, 그냥 모든 건 다 운처럼 취급하고 아무것도 안 하면 아무것도 안 일어나니까요.
